城市社区规划设计

戴琦：

有一些大的开发商是不需要我们做这个事情的吧？像万达、万科、绿地等。

沈敏华：

其实也要，一些地产商的模式是为了速度滚钱，如果在上海做完了再到县级地方去做是不行的，受众群体就不一样了，就需要做一些调整了，由于项目太多了，已经进入快速的复制发展模式，现在我们也要去帮地产商做市场调研。

戴琦：

大的开发商有自己的团队做这个事情。

雷兰妹：

但是我们和他们之间的差别就在于视角的不一样。

沈敏华：

万科已经做了很长时间的研究工作，现在只是在享受成果而已。

雷兰妹：

开发商的销售角度和我们从设计的角度给他的意见，专业不一样的，这种交流是永远都会有的，我们做设计的经常有新的规范出来，所以大家都要学习。

沈敏华：

看这个房子好卖不好卖和市场变化，有一个开发商告诉我，做飘窗是基本高层的原则，作为附加值赠送。另外一个开发商告诉我，他们的房子便宜，3000-4000元/m2，有无飘窗价格都不会改变，飘窗的设计只是对销售的环节有帮助，如果楼盘本身的地理位置就很好了，购买者不会因为飘窗来购买这个楼盘。 

雷兰妹：

现在的居住的楼盘外观线条对人们的影响是很重要的，很多欧式建筑就是因为线条棱角颜色处理得很好，很漂亮富有吸引力，所以销售量很高。

我旁边有很多买房的朋友，他们都会到现场去看的，外观对他们来说也有一定的吸引力，而且现在小孩要上学了，学区房也是很紧俏的。

戴琦：

学区房在北京很疯狂

畅言网编辑：

北京有一个30年学区房的老房子，混合结构的，户型很小只有30平米左右，价格在10万每平米，而且引起了疯抢。

沈敏华：

虽然教育分布不均，但政府在城市中心拆迁的土地，也不会分出来盖学校。还有规划配套问题，老城区居住人口众多，甚至拆迁以后容积率只会越来越高，人越来越多，学校是不够的，拆迁的地也不可能建学校，而且建在市区内的学校，包括教室人均面积，运动场地面积都没有达到学校正规的设计标准。我们正好做过一个美国学校项目，它占地是6万，容积率1.1-1.2，而学生只有1500名学生，算算占地面积和建筑面积是多少？这就是教育体制不一样。

戴琦：

这个学校的地是谁买的?

沈敏华：

这个地是以前美国人全部拿下的，后来经营不善又出售了一部分。我们也开始申请教育用地，最后算下来和美校差距很大，美校的场馆很多。

由于运营模式不一样，我们国内学校都是靠学生来盈利的，而国外的学校会通过教育基金赞助来收益，这就是为什么国内大学的科研课题都是学术性的，而国外的大学的课题都是应用性很强的。

畅言网编辑：

现在很多规划都将一些市区的老旧学校拆迁到新区，一是为了拉动新区经济，二是可以把市区的黄金宝地留出来做一些城市综合体。 

沈敏华：

这种规划模式是否合理呢，其实并不是所有年龄段的孩子都适合送到学校去寄宿的，我看来是不合理的。

孙玫：

学校高校区发展快的区域，周围的房地产开发，商业，饮食业，都在几年之后发生了很大的变化。 

沈敏华：

从规划角度来说，好的学校规划在较远的地区，好的老师也不会出城。现在做综合体有明显的感受，比如招商，品牌引进，主力店等都是虚的，实在的就是学区房，医疗资源，对售房来说基本上是硬件的配套。开发商的楼盘做的再好，如果硬件配套不行，再好的楼盘客户也是不会购买的。

现在的养老项目是比较流行的，因为中国老年化的趋势导致，所谓的养老产业的房子怎么卖？养老产业的基本配套怎么样？没有真正的规范或者落实。养老产业要求空气好，偏远，没有医院也是不行的。

雷兰妹：

小区的建造不可能只针对老年人。

沈敏华：

现在虽然有针对老年人的产业，社区规划的点，一个是学区房，一个就是养老产业，其实都看综合指标，社区必须是全龄化的。如果真的是一个养老产业的社区，当你去打招呼的时候，听到的都是老年人去世或者生病的信息，这样的状态不是一个你所期望的社区状态。其实，养老的社区模式，医院或者几级医院与社区的接口，等级的升级，如专家预约通道，这个是一个软件渠道的配备。没有很明确的说明，有的开发商有些迷惑，相应的做了老年大学，社区医院等级提高，这个有明确措施，但是运作起来有些难度，例如与医院做接口通道，你得有资源，开发商也要有能力，而且社区规模够大。医院也是与经济效益相应的，你的社区居民能够有一定的经济水平，医院不是公益性的设点。 

王田：

徐汇区的社区医院还是较多的，每个社区都有一个医院，专家门诊和社区医院挂在一起，像两个服务器一样，链接在一起。我们国家的医院服务质量提高上去，就需要挂靠，定期接受管理，另外一个就是小学，通过合并，把优质的体系建立起来，教育模式也会相应的提高，原来不出名的学校，通过与好学校的合并，可以增加知名度。有名的学校不愿意接受一般性学校，这样的社会资源，需要地方政府将公共资源提高起来，把整个资源模式提高利用率。把这个模式上去以后就好一点。延伸教育才会出成绩。 

孙玫：

之前看到一句话，“授人以鱼不如授人以渔”。很多学校的运动场就是小广场，场地都很小，测试也是应付文件，没有实质提高学生的身体锻炼。 

畅言网编辑：

针对上海的菜场有没有明确的规划要求？ 

雷兰妹：

之前上海市出台过一个针对菜场规划的批文，只是怎么来控制菜场的改造，没有明确的规定。如果愿意改造的话，政府可以帮助你改造。上海没有明确规定具体菜场位置。 

戴琦：

片区的控制领域，基本上明确，但是执行的时候会打折扣。 

雷兰妹：

真正做建筑设计的时候，菜场的空间就没有了，用地是很明确的，较集市场，在上海市市区的空地上，基本上看不到。只有社区配套的菜场。但是，最后往往开发商拿来做会所了，只有社会配套菜场，最后被开发商拿来做其他。

香港也的社区也把菜场作为规划之一，但是社区的菜价就比较贵，考虑进去之后，成本就增加，导致社区人员不愿意去买 

沈敏华：

以前菜场是政府主导的，一到开发模式的时候，菜场就没有了。社会有配套面积，菜场“活”起来挺难的。

雷兰妹：

杭州的人都去菜场买菜。杭州的夜市也是很出名的，规划和设计非常简单，就是两根钢管撑起来。 

戴琦：

片区的控制领域，基本上明确。上海相对比较文明，有地方特色，去逛早市。广州改革也在酝酿新规定，允许摆地摊。 

雷兰妹：

如果没有上海政府出钱的话，虹口区的社区的改造项目也不会那么漂亮。城隍庙的改造项目就不错。 

王田：

政府是主导 

畅言网编辑：

您认为在设计中，社区规划中如何设计的更加宜居，节能，成熟的规划有几方面？