新形势下住宅设计阶段的成本控制

林桦,华通设计顾问工程有限公司第三事业部部门经理 

林桦:

我个人做了很多年的住宅设计,在南方做了4年,在北方做了6年,我们对住宅成本控制的评判标准是,先找主要成本,比如深圳的项目和东莞的项目在成本控制点上就不一样。深圳的控制点在于户型总价和去化率,主要成本在地价,所以我们会努力想办法在他们的土地上多增加一些东西,所以2006、2007年会出现不算入面积的阳台、露台等;而东莞的第一关心的不在于产品和容积率,他们更多地关心建造成本,此时,我们会关心土地的标高,如果土地高差达1.5米,这种情况下可以形成半地下室。

我们在住宅设计中最关注的是降低出错率,变异户型出错率最高,而最关键的是标准层,一旦标准层出错,返工率会居高不下。对于建筑的造型则因为开发商的不同而有不同的结果。当你做到一定量的时候就会形成产品,我们会对出入口进行控制,小区出入口涉及到的管理会涉及到物业的人员成本,每一个出入口都有一个岗亭,需要三个物业进行三班倒管理,这是地产商非常关心的。另外,单元出入口、电梯设计等都很重要。

层高也是大家非常关心的。如果控高为100米,我们会尽量设计为33层,设计18部楼梯,超过100米高就会成为非常不经济的住宅。开发商会关注的是得房率,我们会把3米的层高降到2.9米,核心筒由18部变为17部,公摊率也减小,这些都是我们在产品优化时会顾及到的。

而目前的北方市场基本是在重复5年前的南方模式,因为地价已经到了难以忍受的阶段,大家也开始接受小于3米的层高,90平三房的格局,大家更关注在这个城市中,这样的户型能不能满足我的基本生活需求,同时开发商关心的是我这个产品会不会在市场上畅销,这些产品的设计过程就对传统的北方设计提出更高的要求。这也是大家越来越感到成本压力的原因所在,之前市场利润较大,开发商也放得较松。

北方市场确实是有一些利润在里面,所以大家没有要求这么严格,但是现在地价涨成这个样子之后,开发商发现,如果不进行成本控制,不进行更进一步精细化的设计,拍地的成本核算可能都算不过其他人。现在的市场情况就是这样,去拍地只要算到我的利润为零,就可以拍这块地,剩下的去从各方面找利润,我觉得目前的市场就是这么残酷,所以这也是为什么设计阶段的成本控制对整个房地产开发越来越重要的原因。设计确实对成本控制是非常重要的,这是我个人的感觉,开发商可能也起到一定的作用,但是后续设计对整个地产的一个评判很重要,包括它所在的城市和城市生活是什么样子的,我们对这个城市生活提供的设计是什么样子的。我觉得这些是我们做住宅产品的初衷,也是我们希望去贯彻下去的,不希望以控制成本为目的地创造一些不舒适或者不合时宜的住宅,所有的住宅都应该是合时宜的。我们也希望它能够为后续的生活创造一些可能,这是我对于成本控制的一些感想。 

宋兵,清华大学建筑设计研究院建筑产业化分院副院长

宋兵:

我们分院近几年刚成立,主要是做政府项目保障类住房,一类是棚改,一类是公租房。举个例子,四年前我们在温泉做了一个公租房的项目,当时的成本控制方面,政府项目相对不是那么敏感,只要你按照概预算来就可以,但我们也还是尽量去控制成本。一开始我们做的户型凹槽比较多,后来政府提出来要做绿色建筑,同时在那个阶段开始做公租房标准化的研究,就把研发的成本放下去。有了标准化的户型之后,我们整个外墙前后做了四五版方案,最后一版和第一版相比,外墙的周长减少了41%,这就大大降低了成本,其次因为有了标准化之后,我们的房子是整体全装配的,整个模具的数量降下来了。 

我们当时也跟其他的项目做过一个比对,同样的项目我们当时的模具数是别人的50%,模具的成本下降一半。同样的还有运输费用,因为PC板在运输的过程中需要有特殊的固定机具和特殊的吊具,模具减少了,在运输和安装中的成本也都下降很多。但最终到底一共省了多少钱,我们还没有数据。 

这个项目是北京当时公租房里第一个精装修交房的,当时我们在做设计时也是一步到位,提倡“定性设计”,就是在方案阶段,把各种专业包括室内一起做了,然后一起再来调尺寸。目前我们在精装这方面,应该比传统的造价能够省30%,一是在室内用3模来控制净空,这和以前的设计方案是不太一样的,原来我们是轴线到轴线,现在是用3模。现在因为有了PC的预制,PC这块可以不是一个整数,比如1.2米进深的卫生间,我们要求在室内做完装修面以后,在结构的时候要求他做到126,一边留3公分的做法,采用这种方法的好处就是作为业主来说,市面上可以采购到300x300的瓷砖,这种型号的瓷砖是最大量和最省钱的。我们同时用300x300的吊顶,这样室内就可以保证“一刀不切”,把人工的成本降下来。产业化的目标就是降低人工成本,现在装修工人不管是泥瓦工还是木工,300都请不到,要500,那就意味着这一刀(切割)可能就要十块钱,而一栋楼里需要切的地方太多了,所需费用就会很多。很多诸如此类的事情,我们从一开始就去控制。同时因为产业化把这个楼的凹槽全部消灭了,当然这个楼有一个特殊性,它是公租房,东西向多,所以我们可以完全消灭掉凹槽,南北向是不行的,所以我们在设计上拿到了一个绿色证书。以上是我们从设计方法上如何去控制成本的经验。 

我们在曾经做了一个棚改的项目,尽管它有南北向,我们也没有做凹槽,此外我们还有一些技术对策,比如取消了现在预制的阳台板,把它变成内置阳台,因为减少了很多工序,降低了成本。还比如说,香山村(音译)这个项目我们针对的甲方不是开发商,而是村集体。村集体成立了一个开发公司,我们要思考怎么能给他们创造多余的价值,后来我们做了三到五层的多层,把阁楼没有给顶层,不是免费赠送,而是拿出来不计入建筑面积。还有地下一层,因为这个项目的地形是有高差的,所以我们做了高窗,实际上地下一层和一层是一样的,这部分也不记入建筑面积,光这两部分一共就是十万平米,假设卖最便宜一万元一平米,整体销售对于村集体而言,就有10个亿的价格。 

我认为成本控制不是简单地压低价格,还有一方面是增值,即怎样通过更合理的设计为项目增值,例如这个项目中送给村集体的十万平米。当然不是所有的项目都适用于这种方式,还有通过室内和建筑相结合这种并行设计,把户型做得非常合理。我们后来给北京市保质办投资中心做了几个样板间,也经常带人去参观。我们有很多设计方法让设计更优化,同时降低成本,比如储藏空间是在建筑设计的过程中就把它做出来了,在做隔墙的时候把凹槽提前做出来,然后跟装修结合在一起做,总的来说这样是省钱的。比如去买柜子的话,如果在装修阶段去做好这个设计规划,至少可以省一块背板。还有橱柜我们是按照30的模子设计的,因为现在所有的板都是1.2x2.4米的板,30是可以把这个板材开进的,我们设计出来的橱柜基本上都是300x600的柜面,与我刚才提到的室内300x300的砖缝能对上。我们做的样板间上下左右所有灰缝都能对上,开发商一看很惊讶,因为一般五星级的酒店才能做到这个水平,但是我们在保障房里就能做到,同时出材率可以提高很多。 

目前像板式家具这一块,我们可以达到95%的出材率,但是现在业内像橱柜这一项,基本上是70%的出材率,所以光这一项我们就可以节省很多成本。我觉得多种方法可以节省成本,一是自己的产品过硬,品质做好之后有增值性,还有就是其他方面,要求设计上下左右都能延伸。去年北京建委出台了一个文件,现在北京所有的保障性住房包括自住房,从去年10月底开始全部要精装修,现在责任全部归开发商,不管以后出现什么问题。以前开发和物业之间可以踢足球,未来可能不会出现这种情况了。还有就是扶植四到五家产业链集团,只要往一体化的方向去走。我们以前遇到的很多问题,都是延伸不够,比如施工单位向设计延伸不够,设计单位向施工、制造方向延伸不够也不懂,这样就会造成很多浪费。 

设计院经常会遇到的问题以前都是通过二次设计解决,现在不能用二次设计解决问题,必须项目负责人一直盯到底,比如像装修橱柜这个图我们都是要出到底的,包括抽油烟机的选型,为什么选这款?选这款是否可以把烟道取消?因为现在北京公租房都是直排,我们选择了一款抽油烟机,它的油烟拦截率可以达到98%。高层像烟道这一项大概是600x600,也就是0.36个平方,这个空间冰箱可以放进去,而且北京的房价如果算5万一平米,0.36平方也是一笔钱。设计上下延伸之后就会发现很多可以改进的地方,可以从两方面做,一是增值,一是把成本降下来。 

高伟平:

我想问您一下产业化的住宅能做多高?我们上次参观一个项目,负责人告诉我们说6度区可以做高些,但8度区不行,北京处于八度区,只能做到16层。 

宋兵:

产业化住宅100米没有问题。PC板理论上做100米是没有问题的,怕的是施工时有偷工减料的现象。 

董春燕:

我们刚做好一个项目是80米的,焦化厂的那个,现在已经有一个成品出来了。 

高伟平:

我们有的时候想用,但是不敢用,您知道难在哪儿吗?不同的百姓买房子进去之后会有疑问,说为什么他们家是现浇的,我们家是用这种技术生产出来的?为什么我们家和他们家的价格还一样?像我们的经济适用房刚摇完号,这边刚挑完房出来就有一个单子开始签字,签名要投诉。多一点隔墙都不干,有的是在混凝土上开了一个施工洞,后期没处理好,缝儿就出来了,业主会觉得是危墙。为了避免这方面的矛盾,政府专门成立了一个部门,解决这些问题。

陈凌:

我觉得刚才宋总讲的那个非常了不起,在厨房里能把所有缝儿都对上。我看过万科所谓的产业园,实际上很多隔墙还是一点点堆起来的,可能所有的部品都是有标准供应商,但是凑在一起还得再切,可能留出来的位置稍微大一点就塞不进去。

宋兵:

现在也许会稍微好一点,去年春节我们专门去深圳拜访了一下他们的一个负责人,他们已经在推150的模具,比我们走得更靠前。我们一开始曾经想用过150的,但是怕这一步迈得太大,就不太敢推,所以我们在公租房里推的都是300的,但150应该更合理。因为我们在装修过程中也会遇到这种出半个格的,半个格的好处就是只需切一刀,会在工厂里切好,比如事先需要一万块150x300的,提前和厂家说好,切完之后运过来。在现场怕的就是300的砖就切了10公分,然后用20公分,首先你那个10公分得扔,再者你这一刀多少钱?这个费用加起来是非常多的。 

有一点我刚才没有讲到,目前产业化还有一个好处就是施工速度很快,速度快的好处很明显。我们原来只做设计,后来在棚改中也做一部分开发的工作,就意识到了资金的动态成本是非常重要的。当时我们有一个项目一天的利息就是90多万,如果能够给甲方在工地上省三个月的时间,这比增加什么建造成本都大多了,因为现在借钱利率大概在百分之六点多,几十亿的项目一天就几十万利息。我们今年想做的工作包括,争取现在在保障房里装修和土建能不能做到基本同步?现在从验收方面来说不允许,必须结构先验,验完之后装修才能进驻,现在没有交叉,优势就没有。如果说20层的楼,做到第三层第四层的时候装修可以进来,那就太厉害了,这个时候工期节省半年非常容易,但这是只有建委才能够决定的。所以今年我们有一个课题就叫全装修交房的标准,我们准备把这个标准写进去,向政府建议以后要分段验收,因为分段验不是产品化的概念,仍然是工程分包的概念。现在既然全装修成品交房,把房子当成一个产品就可以了,开发商对这一个完整的产品负总责,不管是结构问题还是防水问题,政府没必要对项目封顶之后再验收。这是我们今年想做的事情。

王汝峰:

我想问个技术问题,在这种情况下,外窗外墙外围在什么阶段封闭?一般不都是封顶之后再做外墙吗?还有窗户之类的怎么安装? 

宋兵:

现在PC板都有了,一层一层就完活了,不是整栋楼框架做完再整个安装,不是这个概念,因为现在的PC板我们可以控制在毫米级,家具过去是现场量,然后再回去做设计,安装之前还得量,有可能号还是错的,那个门插这个门去了,这样一搬动,成本又出来了,这个成本施工单位一般是不计入的,最后算钱时候亏了,就是因为搬的次数太多了。我们现在的窗户只有三种,也是300的模具,装的时候只要控制在我给出的公差范围之内,比如窗户只能往小了做不能往大了做,然后窗户洞只能往大了做不能往小了做,所以我们现在画图是有正负公差的,这是机械制造的,以前建筑师是不这么画的。还有一个很重要的是容错空间,万一出现误差怎么去换?不能现场再制作,所以一定要有一个空间去调。 

内承重墙也是PC板,只不过没有夹心而已,内墙控制净空、内尺寸。在目前的体系下,不能做到结构和我的模具数协调,怎么办呢?我有一个容错的空间,居室一般是木地板,木地板切很便宜,把切的东西放在居室里面。还有一种方法,两堵墙是不能动的承重墙,另外两堵墙一定是可调的,我后装,不管用什么样的墙,也可以用轻装龙骨,或者大条板,两个方向一定是可调的,不能做死了,一做死了就很麻烦,除非你能把它的误差控制住。有的施工单位说误差在三公分做不到,没关系你要告诉我,到底是五公分还是十公分?有的施工单位连十公分都不敢说,这种误差就没办法用了。 

编辑:Helen
标签:成本控制新形势住宅设计阶段

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