时评：商业地产供应洪峰已至

“2013年是商业地产供应的洪峰，在洪峰已至的情形下开发商应筑堤疏源。”世联地产华北顾问事业部总经理韩靖在接受中国房地产报记者采访时表示。

中国房地产报：你认为引发中国商业地产“高烧”的原因是什么？

韩靖：目前大概有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。

目前大概有三大力量在驱动着商业地产的开发热

二是榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。

三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。

中国房地产报：商业地产供应洪峰已至这一判断的依据是什么？

韩靖：根据世联监测的数据显示，中国7大城市的购物中心每年增量数据表明，2013年计划开业量是2012年开业量的2.9倍，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，必然导致空置率上升。而2013年放量的原因是，2009年后商业地产开发逆势崛起，2~4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业。而原计划于2012年开业的项目由于宏观形势不好，被迫推迟至2013年开业。

而在目前的商业开发投资方面，商业地产的开发总投资额与房地产的比值均在稳步提升，商业投资完成额同比增速2013上半年高达26%。而土地供应方面，全国的商服用地供应也在逐年增高，商服用地供应量同比增速开始下降，2013年上半年月度增幅为15%；商服用地供应量与总用地供应量比值逐年增高，2013年达到13%。

中国房地产报：那么风险将集中体现于哪?韩靖：商业地产如今风险渐显，一方面为开发风险，二三线城市的商业供应远远超过了需求。而零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标，过去5年，二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险激增。

二是经营风险，空置率敲响警钟、租金收益不容乐观。由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制，部分城市的商业市场已经出现风险，出现空置率高企以及租金下滑情况。如沈阳的空置率已经超过15%，其中恒隆、中粮等知名发展商在沈阳开发的大型购物中心，在开业时都出现不同程度的开业难及空置率较高的情况。

此外，商业地产项目也因为商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧等原因，使得商业地产招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终将导致商业地产项目投资回报周期延长，由当前乐观的5~6年普遍延长至8~10年。