315买房，这些大坑，你不一定都听过？

 

2023年，住房市场正在加速回暖，但住房消费领域的投诉问题频发，令消费者步步惊心。我们整理了一些二手房和新房交易中出现的纠纷新闻，希望消费者对于前车之鉴做到心中有数，在购置房产时安稳顺利。3·15特辑，你在买房过程中踩过哪些坑？

 

二手房

电子合同线上签约风险大

中国青年网消息，北京的王先生告诉在河北廊坊有一套三居室打算出售。去年，某地产中介找上门来，给挂在了某壳APP上。今年2月，中介告诉王先生，有买家看上了房子，希望谈一谈。当天三方初步达成了买卖意向，但没有具体商谈首付比例、付款时间方式等具体细节。

中介告诉王先生，可以一边和家人商量，一边准备资料走流程。半小时后，定金已打入王先生账户，合同已经起草好，如没问题就签字。

王先生说，《交易资金监＼托管提示函》内容并无问题，它不是房屋买卖的主体合同，所以自己就签下名字，并按照提示输入手机验证码确认。不料，找房APP这时提示合同签署已完成！王先生发现自己并未阅读到的《存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》共15页3份合同、6处签字栏已经全部出现了自己刚才签下的名字。此时，距离王先生打开合同文本不过两三分钟。

事后，王先生找了两家律所咨询。对方均表示，如真的进入司法程序，因电子合同与纸质合同具备同样法律效力，法院重的是证据和结果，过程无法举证。并且走司法程序耗时耗力，支持合同无效的概率非常小。出于无奈，王先生为了损失最小起见，正在按那份自己明明没有阅读却被复制签字的合同内容配合卖家一步步进行卖房程序。

王先生希望提醒二手房买卖双方：建议买卖双方慢一点，面对面一栏一栏一笔一笔签署纸质合同，慎重使用类似电子合同在线签约方式，看似“便捷”却风险巨大。

该中介门店负责人李某某表示：合同签字了，是有效的，或者按合同约定配合走完程序，或者走司法程序按照毁约赔偿。

 

交易不成 480万监管资金冻结两年

南都周刊消息，深圳李女士在2021年2月，预备购置一套二手房，总价款1600万元，定金100万元。因指导价新政，未能获得银行足额贷款，房子没有买成，480万元的监管资金被华夏银行冻结了两年。

两年间多次向银行申请解冻资金，但银行以买卖双方存在纠纷为由不予解冻。李女士认为，银行只在监管期间履行其监管义务，同时买卖双方是针对退还100万元定金存在纠纷，与监管资金无关，银行应予解冻。

签了买房合同，两天后深圳就发布了二手房成交指导价新政，原定向银行申请的1020万元贷款额度批不下来。银行可贷款金额最高为671.7万元，与买房合同总价相差九百多万元。

李女士表示，后跟业主协商退还100万元的定金，遭到拒绝。因此2022年5月提起了诉讼。“9月开庭，12月底一审判决下来，双方都不服，又提起了上诉，目前受理了，还没有立案。”

前述二手房买卖合同约定，若银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付定金和首期款等所有款项。李女士不能理解，100万定金的纠纷是其与业主之间的纠纷，为何华夏银行一直不予冻结监管资金。截至发稿，未收到华夏银行有关条款的执行解释。

 

二手房漏水 法官巧解纠纷

2019年底，王先生夫妇在北京购买了一套精装二手房，不久就发现卫生间漏水。夫妇将房屋出卖人刘女士诉至法院，要求赔偿卫生间维修费用1.8万元、在外租房费用6万元。海淀法院经审理，调解解决了本案纠纷。

原告王先生夫妇诉称，入住发现漏水后，通过邻居了解到，该漏水情况已长期存在。由于需要重新装修，其直至2020年6月份才正式入住，期间一直租房。其认为，刘女士作为出卖人，在交易过程中故意隐瞒的行为，已违反了合同约定，故应当赔偿其相应损失。

被告刘女士辩称，不同意王先生夫妇的全部诉讼请求。两年中一直出租，对漏水不知情。

后法官通过物业，确认该房屋自2017年起就存在漏水，刘女士这才认识到漏水问题在卖房前就已存在。经过法官劝说，刘女士表示愿意按照合同约定，积极履行因房屋漏水产生的相关责任，原告夫妇也不再主张过高的租房损失。最终，刘女士当庭支付了补偿金，通过和解方式解决了本案纠纷。

法官说法

一、购房人不能以房屋漏水为由主张解除合同

民法典第六百一十条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。在二手房买卖中，可能存在的漏水等瑕疵，往往可通过维修补救。故该种质量问题不构成根本违约，并非合同解除的法定事由。

二、若房屋存在漏水，责任应由卖房人承担。

民法典第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。” 第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

根据上述约定，如果房屋发生漏水问题，购房人有权依据合同约定或者法律规定请求卖房人进行维修或者承担维修费用、赔偿损失。

 

新房

霸王条款 业主维权

近日，北京海淀区共有产权房某泽家园项目合同纠纷一事引起了业界广泛关注。准业主和开发商在预售合同部分条款上分歧较大，准业主要求修改后再签订合同。此外，定金并未按要求被存入指定的监管账户。

12月26日起，该项目开始进行集中选房，准业主按要求交了首付款并签订了认购书。陆续有准业主在查看公示的预售合同时发现的多处存在侵犯乙方（业主方）权益的条款。为此，1月9日——1月15日，准业主们自发组织维权，通过多种途径进行问题的反馈和投诉。

1月15日，业主们的投诉有了回音。当日，北京市住建委及海淀区房管局联合发布公告，两部门对两个共有产权住房项目进行了专项检查，分别约谈了项目负责人。然而，约谈后，事情并未得到解决。经过准业主代表与开发商新一轮的沟通，开发商给出反馈仍然是“合同肯定改不了”。

2月2日，海淀房管官方公众号推文，责令两个小区“暂停网签，待整改后再行恢复”，并被冻结预售资金。

北京市律师协会物业管理法律专业委员会副主任王佳红女士对相关问题给出了专业解答。她认为补充协议《第七条  关于交接手续的补充约定》中规定“对装修工程质量有争议时，乙方无权拒绝交房”。此外，合同还表示，如果地基基础和主体结构不达标解约，开发商赔偿责任为已付房价款的1%。

王律师表示，上述条款确有显失公平之处，对于购房者来说就是所谓的霸王条款了。她提醒：草签合同、合同的补充协议需要格外看仔细，避免承担不必要的损失和责任。

 

外立面降档 货不对板

北京某某山河2021年入市，主打西四环、全精装、全科技大宅。但是，现如今工程已经进入尾声，业主们却发现，原本在开发商口中的“科技豪宅”竟然出现各种减配的现象。业主在某书上维权，声称高级回迁房，品质降配。

在宣传图中，该小区外立面使用的是金属铝板+玻璃幕墙。但完工建筑外墙显示，楼体东，西，北侧未按照合同约定使用铝板，取而代之的是廉价的仿石涂料。

据业主爆料，楼体保温材料从合同约定的防火等级A1的岩棉，降级至防火等级A2的聚合聚苯板。并且在合同中约定的装甲入户门和智能门锁也变成了普通入户门和普通门锁，卫浴产品则由汉斯格雅等高档品牌更换为普通品牌。

截至目前，据知情人士透露，开发商好像要整改，但还没有明确的公示。

 

收房两年 房本“难产”

交付已长达两年的北京经开区某锦业主，最近正在为房本问题四处奔波。具体原因一直是个谜。

监管反映是“开发商的问题”，开发商只给出了一个“分户产权转移登记手续被冻结”的概念，但具体为何会被冻结，没有进一步的解答。对于有小孩在2023年入学的业主，最担心的是小孩错过信息采集，在入学顺位上可能有损失。

某业主表示，当时一方面是看好亦庄潜力，更重要的是项目主打‘人大附’的配套概念。”但这个承诺在合同里却并没有体现。“我们也都清楚不可能体现，但现在不是上哪个学校，是没房本能不能上学的问题。”

另一位业主表示，看重的是项目宣传的“六到八层洋房”的居住品质。

目前不管是一期还是二期，大家都没有拿到房产证。两区业主向12315投诉，收到的回复是“开发商的问题，但具体问题还要去了解，可以走法律程序告开发商”。

据北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍，项目分户产权转移登记手续被冻结，有几种情况：第一，房产被抵押了，尚未解押；第二，房子被法院财产保全的时候保全了；第三，开发商被法院强制执行的时候把房子冻结了。通常需要解押、解封后才能正常办证。

关于房产证冻结，业主怀疑可能的原因是“偷面积”和小区内公共绿地私有化。截止目前，官方未给出解释。