旅游地产2014年发展趋势研究

从1990年开始，旅游地产开始在我国正式加盟地产行业，作为地产与旅游行业的交叉行业，在发展之初，其实际初衷是为解决空置房问题，其显著特征是把一部分原本为住宅用途的物业转变为宾馆等旅游物业，主要集中在沿海地区和改革开放较发达的省份市。1999年，经过9年的发展，旅游地产概念最终形成，产生了“博鳌国家旅游休闲度假区”等一系列引起市场反响的标杆性项目，此时的旅游地产主要以产权酒店形式出现。从2003年到2013年，旅游地产经过快速发展，随着传统房地产行业的政策放缓，旅游地产的优势逐渐明晰化，复合型旅游地产发展迅速。

山合水易机构研究认为，我国目前每年约有3000万人次的外出旅游，旅游业消费更在日益增长，其中，度假型置业需要以每年24%以上的速度增长。近些年来，在宏观调控下，房地产行业正在重新洗牌，以抑制房价过快增长为目的的一系列政策逐渐出台，整个地产行业正在寻求转型发展的新路子，而作为旅游业与地产业的结合体--旅游地产，凭借强大的经济杠杆效应与政策向性优势已经迎来了其发展的春天。

旅游地产发展前景乐观

山合水易认为，我国下一阶段的房地产发展主要将集中在旅游地产的开发上，而旅游地产的开发也将从初级阶段向高级阶段发展。旅游地产的初级开发模式为城市群房产开发，这一阶段将主要满足的是房产刚需群体，旅游地产的高级开发模式将满足资源型开发的需要，这一阶段主要满足于消费性旅游需要。

在旅游地产的开发地区上，目前我国旅游地产的开发已经形成了明显的区域性，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区分布了约占全国85%的旅游地产项目。而全国五大旅游地产片区中，海南，是旅游地产发展最早也是开发项目最多的地区，与此同时，西南片区项目开发数量仅次于海南，昆明、丽江、大理、西双版纳、重庆等旅游资源型城市是旅游地产开发的集中区域。渤海板块中，青岛、烟台、威海是旅游地产开发数量最多的城市。长三角地区的旅游地产项目并不多，主要是由于该区域城市化发展叫发达，旅游地产可用资源相对较少。珠三角地区旅游地产发展较晚，旅游地产发展规模也相对较少，两广地区的旅游地产发展在五大区域中发展规模最小，但是发展潜力最大。山合水易认为，2014年我国旅游地产将着重体现在西南片区与两广片区的开发上。

从发展类型来看，旅游地产的开发主要有滨海旅游地产、滨湖旅游地产、山地旅游地产、温泉旅游地产、高尔夫地产。滨海旅游地产主要集中于海南岛、珠三角、闽东南、长三角和环渤海区域；滨湖旅游地产主要集中在我国湖泊密集、经济发达的长三角地区，高尔夫旅游地产主要集中在海南地区。山合水易认为，旅游地产与农业项目的结合也会成为2014年旅游地产发展重点，休闲农业旅游地产也将会补充进旅游地产的开发类型中，并发挥巨大作用。

旅游地产中的居住地产基本都设计低密度、豪宅类型。大型旅游地产会分几个阶段拿周边地作为住宅建设用地，一般来说旅游地产在投入使用两三年后会形成较好的人气，可带动出售物业的价格。如果规模较大也必须考虑消防站、变电所、水泵房、垃圾中转站等市政设施。

目前国内一些旅游地产会附建一些体育类项目，如网球场、小球训练中心、马术场等高档体育场所、会所，这些项目无疑为地产的品质再提升一个层次。规模大则几十公顷，小则几千、几百平方米，根据项目用地大小而定。周边规划的居住社区也必然是高档次的豪宅，有些项目把低密度住宅规划在球场里，使业主出门即可进入球场享受贵宾待遇。

旅游地产开发要以常住居民需要为标准

山合水易认为，旅游地产的开发将更加注重迎合于大城市群的打造，因此旅游地产开发要重视交通、餐饮、人文环境、可游性项目与公益性城市居民活动等五个方面。

（一）、建设方便的交通：

山合水易倡导要打造多层次、串联多品类的交通，在旅游地产项目范围内部规划方便出行的交通，可以统一规划建设生态停车场，内部完全采用环保能源交通工具，但确保内部的交通规划与外部链接时间。在项目外部，要积极连接主要交通枢纽，建立高速连接线、机场连接线、有条件的地区甚至可以打造小型机场，满足高端人士的需要。

（二）、构建多元化的餐饮体系

"民以食为天"，之所以单独提出要打造多元化就餐体系正是为了迎合我国这一传统的饮食文化。在开发中要合理布局餐饮产品，不管游客还是常住居民，都要满足其对于饮食的不同需要，不论"果腹"、"饕餮"亦或是"聚会"、"宴请"还是"养生"、"小酌"，都有不同层次的餐饮产品，不同的价格满足各种人的需要。

（三）、打造独具特色的人文环境

历史往往赋予一座城市无穷的魅力，而其建筑表现艺术往往承载了这种精神向往。在旅游地产中，山合水易倡导挖掘当地独特的文化内涵，通过建筑艺术表现出来，但这种建筑艺术的表现需要与其功能相结合，与现代化、科技化、生态化相结合。

旅游地产开发要注重产品多元化打造

（四）、开发可游性旅游项目

在旅游地产的开发中，要打造具有可游性的娱乐项目，例如：小型剧场、动物园，市民广场、主题游乐园、民俗深度体验游乐园等，满足游客和当地居民旅游、日常娱乐需要。

（五）、支持开展公益性活动

规划的旅游地产项目不仅仅是一个提供游人旅游的地方，同时也将作为一部分常住居民生活、养老、疗养、会议的旅游目的地。山合水易倡导要开展公益性活动：要树立良好的教育体系，小学、中学，甚至吸引国内外著名大学来此办学；要满足宗教人士的信仰需要，建立公益化宗教机构；要培养发展体育俱乐部，争取承办国内外知名赛事；要打造完善的医疗卫生体系，建立高水准公共医疗服务机构，吸引国内外知名私人医疗机构入驻等。

山合水易认为，市场经济发展遵循“先介入、早开发、先受益”原则，2014年旅游地产市场的竞争也将更加激烈，面对旅游地产的发展，不仅仅要保持高起点、高规划的介入原则，也要从市场角度出发，从需求角度出发，从战略角度争渡旅游地产这一经济蓝海。