卢强：旅游度假投资开发的关键六要素

北京德懋堂投资有限公司董事长、全国房地产经理人联合会副主席、文化和旅游地产委员会主任，卢强先生，以《德懋堂综合开发模式的行业属性分析》为题，从自己设计建造的德懋堂为实例，和中国经济网网友做了深入的分享和交流，并对文化创意产业和高端度假服务业提出了自己的观点和建议。

北京德懋堂投资有限公司董事长卢强

认清行业属性

首先，旅游度假不能直接等同于普通的房地产开发，旅游度假地产可以做到的是打造生活方式，创意创造价值，而文化创意和高端服务可以保证旅游地产的价值得到更大的提升，而不能简单按照房地产的盈利模式来看待这件事情。

其次，有两个方面的问题需要认清。第一，是文化创意的要求，它从根本上增加了项目和产品的附加值。第二，是高端的服务，对硬件的要求、对软件的要求都要非常高才能把服务称之为高端，而旅游度假服务的对象不仅需要简单的吃住，也需要更高层次的娱乐、养生甚至是思想上和教育上的提高。

明确板块结构

经过多年的实践，德懋堂的行业属性规划为四个板块。

第一是旅游景区。旅游地产依托旅游景区，但不能全然依赖于景区，深入当地文化，不做常规旅游才是旅游地产的必由之路。

第二是精品酒店。之前已经提到过，服务的高端与档次不仅是酒店经营的基础，也决定了服务对象的品质，高端的服务吸引高端的客户，这是不争的事实。

第三是文化地产。房地产开发那么多，旅游地产的开发也不少，最后决定这个项目经典与否成功与否的标准就落在了“文化”二字上，对文化的深度挖掘和对当地文化的合理利用，既能丰富产品项目的多元性，也构成了此类地产的第一属性。

第四是生态农业。德懋堂选址都依附乡村，所以就一定要创造出一条产业链，周围的人事物都可以成为这条链子上的一环，品牌的建立，农产品的开发，客户的实地体验，甚至生产和理念的影响，都可以做到互惠互利，共同进步，而这也是整个项目是否出彩的关键。

分析行业规则

旅游度假地产是一项长期性的投资，更需要长期性的投入和关注，不仅前期的了解要深入，建设期也不短，随之而来的不确定性也很高。加之，近几年来，我国对房地产行业的关注，使得包含旅游地产在内的地产板块都受到了很大的影响，政策上的调整也会对旅游地产产生波动。但要明白的是，现如今整个社会和人们的需求都有很大的改变，以前对城市的向往，逐渐变成了对渔樵耕读的向往，如何把握好与自然的联系也成为了一个重要的命题。所以，要在不确定之中找到可以确定的东西，坚持下去。

建立品牌效应

真正做旅游度假产品，一定要按照品牌的思路去做，实际上这一点非常像酒店行业，酒店行业没有品牌就很难去营造长久的收益，因为它是长线，必须注重品牌方面的积累。这样才可以实现在盈利模式上的设想，地产是短期的周转，酒店的经营作为一个长期的收益，这样的一个模式，才能够真正的实现。

掌握盈利模式

区别于普通房地产先营销，而后势弱，再抓产品质量的模式，文化旅游地产一开始就就要抓紧产品质量和服务质量。而相比于普通房地产小户型的热销，旅游地产对客户经济能力的要求和确定性都很强，波动也会小得多。

明确资本对接

做文化旅游地产，或者文化旅游行业，应该把账算清楚，确定一个清晰的模式展现在投资人和金融机构的面前，这是属于做这个行业的人需要明确的。而另一方面做投资的人，要改变自己的判断，把旅游性质的项目，回归到真实的行业属性去看待它，这样双向的改变和配合，才可以有一个真正合理的旅游行业、文化行业和资本的对接。