专访朱宗亮【二】：全国房地产价格将出现多级分化

 

朱宗亮，中铁第五勘察设计院集团有限公司的副总工程师，从事建筑设计三十多年。他在多年前就开始关注绿色建筑在国内的发展，所主持设计的多个项目得到了业内认可。

在朱总看来，国内房地产发展整体健康、可控，不会崩盘。关于房地产价格，今后全国地产市场会出现多级分化，城市人口增长率将决定房地产长期价格走势。

朱宗亮

中铁第五勘察设计院集团有限公司副总工程师

WGDO世界绿色设计组织绿色建筑专业委员会主任

西南交通大学建筑与设计学院客座教授

 

近几年，房地产市场持续低迷。您对地产行业发展有什么看法？

 

      朱宗亮：回顾7年前的访谈内容（2015年建筑畅言网专访朱宗亮：绿色建筑要注重室内空间的功能性），当时我关于房地产的观点并不过时。近期，恒大事件成为导火索，或将使得中国房地产行业出现重大拐点。

 

      我对房地产的基本判断是：首先中国的城市房价普遍过高。由于人口增长停滞，经济增长放缓，中国房地产经过三十多年来的快速发展，现在已出现趋势性拐点，房地产的黄金周期已经一去不复返了。这些年，绝大多数城市的发展过度依赖房地产发展，一旦房地产增长出现停滞，当地的经济就会出现严重的问题。很多地方政府意识到，经济发展不能过度依赖房地产，必须进行经济转型，经济结构必须依靠科技产业转型。这些政府现在看得非常清楚，不断强调去地产化，重点发展高端产业，合肥就是一个非常成功的例子。另外，一个不确定的因素就是货币超发。经济一旦出现问题，可能造成通货膨胀，短期内，房地产行业回光返照。

 

      另外，中国房地产市场与西方发达国家完全市场化的状况不同。我们知道，上个世纪九十年代，日本房价暴跌，房地产崩盘。由于于政府强大的管控力度和手段，中国不会出现这种状况。国内房地产发展整体健康、可控，不会崩盘。房价波动幅度太大时，政府会出台调控政策，稳定市场。房价涨得太快，政府会出台限购政策，同样，房价跌得太多，会导致经济发展放缓，严重的还会引起金融动荡，甚至也会导致就业、社会治安等一系列社会问题，政府同样会出台政策，鼓励购房。但总的来说，除个别经济发展快，人口持续流入的城市外，从全国范围内的绝大多数城市房价已经不可能大涨，下跌20-30%也属于正常，但整个中国房地产不会崩盘。

 

      房地产价格方面，今后全国地产市场会出现多级分化。判断房地产长期价格走势，要看城市人口增长率。比如，东北城市房价早年间就持续下跌，是因为人口持续流出；而南方一些经济发达城市，人口持续流入，为房价提供了有力的支撑。北京房价，以过去每年增加四五十万的人口数量，维持北京房价没有问题。现在，北京人口已出现负增长，所以房价出现滞涨，甚至有适度的下跌。当然，北京是个特殊的城市，未来影响房价的还有城市安全，城市应急保障等因素，从这一点上来讲，北京的房价是有一定支撑的。

 

      我们看待房价走势，需要有发展的眼光。时间可以解决一切问题，不妨用时间换空间。以北京为例，房价一、两万元时，购房人会觉得非常贵；现在单价十万，后悔当年没多买两套房子。其实，在任何时间节点，买房都会觉得房价高。房子让人感觉便宜的话，需求会带来大批成交，从而抬高价格。

 

      中国地产体量非常大，即便发展放缓，需求仍然存在，交易量仍然会很大。另外，市场需求愈加差异化，地产商闭着眼拿地、盖房，就能坐等赚钱的时代已经过去了。如果要细分房地产市场，因为商业模式、消费方式发生了改变，商业地产已过剩。未来养老需求相当大，养老地产奇缺。如果有足够的政策支持，养老地产会迎来快速增长。受二孩、三孩政策刺激，未来四室、五室，150到200平米的户型、改善型城市大平层将会有很大市场。居民会愈发关注小区室外环境、室内空气质量，被动式建筑、恒温恒湿等五恒建筑将越来越受欢迎。

 

      作为舆论焦点，近几年，国家一直在提开征房地产税。征收房地产税在国际上是通行做法。但国外征税有个前提，就是业主拥有房产土地的永久产权。也就是说，在房子属于你的情况下，征税是合法。对于中国只有70年产权的房子，现在要征税是否具有有法律依据值得探讨。另外，在业主购房时没有提到征税，等入住几年之后才征税，从法理上似乎说不通。事先约定，是公平交易的前提条件。

 

      关于征收房地产税，我有一个建议：首先要合理合法，建议采用新房新办法，老房老办法。什么意思呢？在新房土地挂牌前，明确该地块要征收房产税，这样土地的拍卖价格就会受到抑制。同样，开发商在售房时应明确告知买房人，该楼盘日后要交房产税，这样房价也会明显低于其他已入住楼盘，房主每年交房产税也是理所应当的。而已建成入住的楼盘，当时拍地时，相当于一次性出让了产权，且没有交税预期，不应当和新房采用相同的房产税政策，应免交房产税。这样，一是可以突破法理上的障碍，二是真正体现了公平公正的原则，三是是居民也没有增加负担，普遍能够接受。

图片：北京ONE楼盘

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