王彬汕：不能只有“地产”没有“旅游”

不能只有“地产”没有“旅游”

畅言网：有人说中国的旅游地产只有“地产”没有“旅游”，目前，我国旅游地产在开发模式和建筑设计方面还存在哪些误区和问题？

王彬汕：这个问题比较尖锐，但是有一些共性的问题我们可以探讨。实际上旅游地产在我国，纯做“旅游”的几乎没有，纯做“地产”的是多数，真正将“旅游”和“地产”结合在一起为数不多。现在大部分产品都是纯地产项目，旅游的含量很低。但是我觉得这是发展的一个阶段，是和市场发育程度相匹配的，既然地产有市场就说明需求还是具备。

目前圈地的倾向也比较明显，一些旅游地产项目追求超级大盘，动辄几千亩上万亩，这是很大的问题。对于任何一个旅游吸引物来说，游客数量总是有限的，盘子很大造成的后果就是旅游项目碎片化，有可能很多年都难成气候。政府希望引入有实力的开发商，但是旅游项目本身很难支撑巨大的项目体量。现在有些旅游小城镇达到上千公顷规模，存在很大风险。我认为中小尺度的项目几十公顷、几百公顷规模已经足够，再大的规模只靠旅游产业是很难支撑的，最后很容易演变成“圈地”。

当前国内旅游地产还普遍存在配套设施不足的问题，项目建成之后业主使用的效果并不好。比如承诺的医疗、文化、购物设施虽然建了，但迟迟不能运行，这对于项目持续增值非常不利。这也折射出当前很多旅游地产买家是以炒房为目的的，旅游度假还只是次要需求。既然楼盘没有足够的入住率就开不了各种店铺，现在很多人买旅游地产并没有真正去使用它，我身边就有在海南置业的人，等我们经济再繁荣些，带薪休假真正落实了，这些度假物业真正使用起来，配套的问题也就会迎刃而解。

彭水乌江画廊水上休闲运动旅游区总体规划及重要片区概念规划

畅言网：就当前我国市场环境和人民的经济水平来讲，您认为国人对于旅游地产的需求有多大？

王彬汕：世界旅游组织的研究表明，旅游需求与经济发展水平相关，这一理论认为人均GDP达到5000美元以上会进入成熟的度假旅游时代。但中国人爱存钱、生活压力也大，我认为在中国人均GDP达到10000美元以上会进入度假需求旺盛的时代，这样旅游地产需求就会放大，现在我国一些经济发达地区已经进入这一时代，但度假习惯的培养需要时间，供给也是有地域性的。

从行业发展来看，随着经济发展得越来越好，旅游地产发展空间很大，这是一个上升的行业。但是在这个过程中，现在很多开发商“一窝蜂”地为了旅游地产拿地，会在某个阶段出现过剩。这些项目可能会闲置一段时间，但是随着需求的增长会重新利用起来，从长时间看不会过剩。

现在有些开发商圈了很大一块地，建设速度很慢是因为追随大的市场环境去培育项目。这个过程中旅游地产的形态也会不断升级和市场需求进行匹配。现在很多地产属于“居所”概念不是度假，随着需求落地真正面向度假的产品自然就会出现。旅游地产短期可能会有泡沫化的现象，但是从长远看需求还是非常旺盛的，所以做旅游地产要用长远的眼光去看待。

新型城镇化为旅游地产带来巨大利好

畅言网：国家提倡新型城镇化的建设思路，旅游地产将在这个进程中发挥哪些作用？

王彬汕：新型城镇化是近期城市规划领域的热点话题，传统城镇化关注大城市发展，新型城镇化的提出开始关注中小城市发展，重视城市与乡村的对接，这部分长期以来是旅游地产落地的区域。新型城镇化给了这些区域更大的发展空间和政策倾斜，对于旅游地产最大的利好是在土地方面给予支持的可能。在传统城镇规划中，土地指标以常住人口为依据，城镇人均用地较少考虑旅游因素，而新型城镇化为一些以旅游为主导的小城镇发展提供了政策空间。

新型城镇化提出要保护城市自然脉络和文化肌理，要让居民“望得见山，看得见水，记得住乡愁”，重视全域生态文明建设，让城市边缘地区和城市外围地区摆脱无序发展状态。实现这一目标有一些可以和旅游地产建设相结合，有一些则是为旅游地产营造了很好的外部环境和发展空间。说到旅游地产，先做好“旅游”才会有“地产”，如果能把整个城市旅游和休闲的产业拓展出来，旅游地产的空间自然就很大。新型城镇化就创造这样一个空间，我认为这个空间更多是从改善城市人们的生活环境、改善城市生态环境，以人为本出发，去构建城市周边的生态景观系统。

我们做过成都西部龙门山的风景旅游规划，现在做几个省会城市周边的风景旅游体系规划，像这类大城市周边的休闲旅游体系的构建为旅游地产发展提供了机会。新型城镇化更重视城乡对接，重视人工与自然的对接，通过对生态系统的梳理，旅游地产能够在其中找到合适的位置落地，而不是像以前那么随意。从这点上说，新型城镇化是旅游地产“上山下乡”大背景。

畅言网：请谈谈您所在的旅游与风景区规划所未来的发展规划和目标是什么？

王彬汕：我们业务覆盖面很广，旅游地产只是其中的一部分。我们有四大核心业务：第一是区域旅游发展规划，解决从省域、市县到乡镇的区域旅游整体发展协调问题；第二是旅游景区的规划，如黄山、泰山等名山名水旅游景区的规划；第三是旅游城镇的策划和规划，为那些以旅游业为主导的城市出谋划策；第四是旅游地产，主要服务于大型开发商。

我们做旅游地产的优势在于能借助前面的一些经验，比如对区域的宏观定位、对旅游景区的准确认知和难点把控、对旅游城市发展规律的理解，为旅游地产项目的市场机会和政策空间有准确把握，能提出契合实际的策划，还能落地实施。目前，单纯考虑“旅游地产”自身是不够的，很多企业有在景区内或者景区周边拿地的冲动，但景区的核心区和缓冲区的要求很多企业都一知半解，实际操作中遇到很多问题，我们长期积累的经验让我们能帮企业有比较清晰的判断。

此外，清华同衡能够提供策划、规划、建筑、景观全方位的服务，这样对于开发商来说找一家业务链条完整的设计企业，能够胜任从想法到施工图的全程，减少了沟通和磨合的时间。在房地产行业，时间其实也是成本，所以很多大的地产企业愿意找我们合作。