满莎：严肃面对商业综合体的“后时代”

畅言网：虽然有集约功能的强大优势，但保持功能组合均衡是城市综合体提供一站式服务的根本前提。在以往的设计中，您是如何通过设计实现功能组合的均衡？可以结合案例展开。

满莎：综合体的业态配比是一个项目初期判断的最终要的一个指标，但什么样是合适的配比，这肯定要跟项目自身情况有关。但综合体中持有、销售的面积需要有合理的配比关系这是值得现阶段任何项目都要去考虑的紧迫问题。目前大多数持有的商业面积会用来招租主力店来带动销售部份的单价。但二者也需要“量”的带动，避免出现小马拉大车。这里所说的持有与销售的比例更为宏观，泛指公寓、写字楼、酒店、商业等业态。这些持有业态是最接地气的，它们在贡献的是人流量。只有人来了，整个盘才能活，接下来要解决的就是怎么让人掏钱的问题。

未来持有比例的加大将是中国未来房地产市场发展的必然趋势，抢占人的资源将是未来城市综合体的大战关键点。1)从欧美经验看，城市化比率的提高与地产企业持有物业比例的提高成正比。2）中国房地产企业发展正在从快进快出的操作模式向持有优质物业转型，持有型物业将提高企业的抗风险能力。3）增加持有型物业有助于企业多元化融资，企业拥有一定规模的持有型物业之后，就能从容的选择运营模式。

在设计中，一方面我们会对策划的市场调研、未来人流计算等原始数据进行再一遍的分析，来帮助甲方进行结论验证。另一方面，通过商业规划设计将（次）主力店落位，形成完整商业动线，保证各业态的分布及规模。

畅言网：成功的城市综合体绝不是毫无生气的水泥森林，设计师如何利用空间设计体现人文关怀，为项目创造更多的人文气息？

满莎：这个问题说的是一种感知，把抽象的感知如何用设计表达出来其实很难。但并不是说没有办法可循。根据我们的以往项目，可以总结出几个可讨论的措施：1规划、建筑、景观、室内的高度整合。人们逛街的时候关注的是要购买的产品，其实建筑、室内、景观的外界面不需要多么花俏夺人眼球，所以环境的统一、完整比花枝招展、处处新颖更为重要。2将设计界面分层。人看到的环境基本上可以分四个层次，第一层次远观可识别性，这是吸引人流的重要标志，是拓展新客户的重要手段；第二层次是商业产品的背景（室内、室外外界面），为了突出销售产品这个红花，那么这个绿叶就得做得够陪衬；第三层次是商业的标识和广告招牌，这个不单是广告的平面设计，还有亮化设计、位置设计，这些都会影响购物者的心态；第四层次是与人尺度相关的构筑物，无论是路灯、座椅、还是广场空间的功能布置都会影响商业环境，刺激消费心理。

畅言网：有位业内人士曾说“复杂的城市综合体必须有非常好的交通设施才能存活。”，在大型城市综合体项目中，您在交流功能流线、人员流动方面有哪些先进设计方法？

满莎：好的设施不一定是合适的，我认为每一类交通组织都是因项目而宜。通常讲到的流线设计原则：1各种类型业态的受众人群不可交叉；2后勤、行政出入口不可见（隐蔽处理）；3商业流线多首层概念提高商业店铺价值；4遵循第一眼店铺原则（图3），保证店铺的可看性与引导性；5各种业态人流与公共设施的接驳，这条是人流导入的命脉，这个做的好，商业不愁人，店铺不愁单店收益。

图3

畅言网：当前，城市综合体设计已不是简单地解决居住、工作、休闲之间的机械运动，而是创造自然、惬意的流线，提升人们日常出行体验。从设计角度看，建筑师有哪些策略来提升用户的体验感从而提高项目经济效益？

满莎：“体验”是这2年城市综合体的常用词汇，这也是实体店铺可以拿来和电商比拼的显著优势。但诠释起来难度很大。查一下它的解释：体验到的东西使得我们感到真实，现实，并在大脑记忆中留下深刻印象，使我们可以随时回想起曾经亲身感受过的生命历程，也因此对未来有所预感。主要由以下三种因素构成，1、印象：这需要感官冲击，所以新颖的，独特的产品会让人过目不忘，甚至成为产品品牌的代名词，例如为我们公司为苏宁滨江一号设计的售楼中心，新颖的卫生间设计既保证了整个空间的通透完整，同时满足卫生间相对私密的基本要求。（如图4）2、功能性：如果某些产品能体现出在这个环境中必要但不常有的功能，那其成功性就体现出来了3、互动性：这个满足触觉需要，也是在网络购物中体验不到的特性，所以经常在商场中见到的儿童乐园、攀岩、甚至普通的旱喷。

图4：苏宁滨江一号售楼中心