杜鹏：养老建筑的持续盈利需要改变观念

杜鹏，中元国际（上海）工程设计研究院院长

养老建筑和养老地产是时下建筑设计和研究的热门话题，中元国际（上海）工程设计研究院一直致力于养老福利建筑的实践，无论是设计规模和项目覆盖区域都是国内首屈一指的，并多次参与国家养老建筑相关标准规范的编制工作。养老建筑盈利模式长期困扰着投资者，作为养老建筑设计专家，中元国际（上海）工程设计研究院 杜鹏院长认为，“养老建筑希望持续盈利需要改变观念，要从养老产品本身的策划、产品定位、投资规模等方面综合考虑。规划理念、细节设计、运营管理、物业维护几方面要实现同步发展，缺少一方面都不可能做到持续盈利。” 

畅言网：中元国际（上海）工程设计研究院有限公司作为中元国际工程公司全子公司业务范围和北京公司有什么不同，我们更偏向于什么方面？

杜鹏：中元国际在1953年成立，本身是国家骨干的设计企业，连续十年被评为“亚洲十大建筑设计公司”。在设计内容方面我们有几大优势板块：民用建筑、工业建筑、能源建筑、机场物流、医疗建筑等，其中一些处于国内领先的位置。上海中元设计公司和其他分支机构都具备独立法人和资质，依托于公司的优势板块形成自己的优势领域，这方面是继承与发展的关系。总公司的优势板块我们都涉及，自身延伸出养老建筑、体育建筑、科研建筑、商业综合体等是我们重点发展的四个板块。 

畅言网：据了解，贵公司是全国最早进入养老设计领域的一批设计院，在业内有良好的口碑，养老设计方面的优势有哪些？

杜鹏：现在养老建筑包括老年养护机构与养老地产，养老地产是养老建筑的一方面，这方面有着漫长的发展与积累的过程。我们在1999年开始真正做养老建筑，2002承担了上海第三社会福利院的设计，他们目前是国内最好的机构养老单位，也是民政部机构养老的示范单位，当时我们采用了一些欧洲养老建筑的先进技术和理念；2003年承担了上海亲和源项目设计，是目前市场上最成功的社会养老机构。当初有了很好的切入点，以后每年我们都派遣设计团队去国外调研养老建筑。

我们的优势主要体现在以下几方面：

第一，   在机构设置上我们有专门养老建筑和居住设计所。2010年我们在上海成立了养老建筑工作室，现在已经发展成养老专业的设计所，目前是国内专门做养老设计的团队最大的一个。

第二，   我们是养老建筑专委员会的会长单位，这个机构于2010年成立，成立四年来我们策划组织了很多高水平的论坛和研究会议，在行业里起到了很好的引领作用。

第三，   在学术方面，我们主编了很多养老建筑的国家标准和规范，《老年养护院国家标准》是由我们主编现在已经发行。《建筑资料集》里面养老及福利建筑专篇是我们来主编的，即将出版。我们还参与了“养老绿色建筑”国家规范的工作，承担了“农村养老院”国家建设标准规范的编制，我们基本上保持每年两个以上的国家规范标准的编制工作。这在国内非常少见。

第四，   在项目实践方面，目前为止我们做了几十个国家级的养老中心，有的已经建成，也有在建的。这类建筑目前已经是全新一代的老年养护院产品，这些产品建成投入使用后，会在业内起到很大的影响和引领作用，是我们精心研究和推广的全新产品。其中有与日本、台湾和美国合作，把国外先进的运营和设计理念引进国内。

第五，   在设计手段方面，我们设计的武汉市福利大楼是国内最高的养老综合体，具备绿色三星标准，我们使用BIM设计手段在养老建筑中进行设计。除了设计之外，我们有专门团队研究老年建筑物理环境影响分析。同时我们和许多国外先进设计企业和运营团队进行战略合作。

中元国际（上海）设计案例：上海亲和源养老社区

畅言网：您最看好的养老建筑盈利模式是什么？

杜鹏：实际上对这个问题我们一直有研究，对于养老建筑，中国目前国内的社会需求和市场需求非常大。应该说只要满足功能需求和市场需求都能盈利，但是希望持续盈利的话需要改变观念，要从养老产品本身的策划、产品定位、投资规模等方面综合考虑。市场会逐渐冷静下来，规划理念、细节设计、运营管理、物业维护几方面要实现同步发展，缺少一方面都不可能做到持续盈利。 

国内养老机构有很多种，真正建设比较好的往往运营很困难，基础设施很好但是入住率很低，或者不是以老年人为主，造成运营回报困难的问题，会让运营服务水平打折，好的运营团队就会走掉，提供的服务就会下降。好的养老服务机构运营 投入与回报形成良性循环。养老建筑投资规模适当很重要。 

畅言网：您认为当前的市场环境下，我国的养老建筑建设多大规模比较合适？

杜鹏：美国的养老机构有大中小型都具备，日本都是小型的，中国的情况介于美国和日本之间。国内建设养老项目首先要和社区保持合适的距离，国人与国外居民的养老观念不同，国外的业余生活比较丰富，东方人对社会归属感非常强。我觉得规模不能太大，很难保证入住率，应在五万平米左右，这样运营的覆盖率可以做得很好，我们和一些国内外的运营团队合作下来，觉得这个规模是比较合适的。