刘艳玫：设计阶段的可控性和决定权是控制成本的关键

东莞汇景房地产开发有限公司成本经理 刘艳玫

我国建筑行业如雨后春笋般在中国大地快速成长，做好建筑的成本控制是越来越多企业关注的焦点，东莞汇景房地产开发有限公司成本经理刘艳玫女士认为建立目标成本管理体系，从事前、事中、事后控制，以及责任与激励机制方面管理，才能更好的控制成本。

畅言网：根据多年的管理经验，成本的各项管控环节中哪个环节对房地产投资的利润实现影响比重最大，您认为最有效的管控方法是什么?

刘艳玫：设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权，是成本控制的关键，最有效的管控方法为推行限额设计。

畅言网：对于项目目标成本的顺利实现，主要有哪些方法和措施能合理有效地控制成本?

刘艳玫：1、明确集团和下属开发企业(区域公司、城市公司或项目公司)的成本管理定位-职责-权责;

2、将目标成本分解至部门及岗位，建立责任成本体系;

3、将责任成本体系和企业的绩效管理体系有机的结合起来，房地产开发企业责任成本体系的考核指标应该成为绩效考核体系财务成本类指标的核心内容。

畅言网：在项目实施过程中如何处理好目标成本管控和工程施工进度、质量之间的关系?

刘艳玫：1、编制项目开发计划中需将成本管控工作纳入到整个计划，为目标成本管控预留充足的时间;

2、 目标成本管控做好事前控制，如切实落实限额设计，在开工前即管控好绝大部分成本。

3、把关图纸质量，以免在施工过程中过多的变更从而影响进度。

畅言网：动态成本如何有效管控?

刘艳玫：1、以合同管理为中心：动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。

2、抓住三条主线： “动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。

3、建立成本分析预警机制：在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时，定期调整成本台帐，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径及时进行调整，消除造成成本异常波动的不合理因素。

4、充分借助信息化手段提高企业成本管理水平。

畅言网：如何科学的制订目定标成本各项指标，在什么阶段制定更合理?

刘艳玫：投资估算用于买地可行性分析判断，规划设计进行成本测算以寻找最佳的盈利模型，价值选择、价值分配从而指导产品定位、方案选择。方案确定版目标成本用以制定限额指标从而指导扩初设计、施工图设计，逐阶段成本目标的细化均需控制在投资估算的成本总额范围内，以确保项目利润的获取。

畅言网：垄断行业的成本如何合理有效控制?

刘艳玫：按以往的项目经验，垄断行业基本无法有效控制。

畅言网：如何让造价咨询服务公司更好的为地产商发挥服务作用?您对造价咨询公司完全替代甲方的造价管理人员工作，您认同这种管理模式吗?为什么?

刘艳玫：与咨询公司保持良好的沟通，在委托咨询工作时需明确甲方要求，不认同造价咨询公司完全替代甲方的造价管理人员工作的管理模式，因造价咨询公司并不能完全站在开发公司的角度上去进行成本管控。

畅言网：如何更好的发挥成本数据库在实际工作中的作用?

刘艳玫：项目在竣工结算后需进行项目后评估，在此过程中对项目成本各数据(一般分产品、分专业等)进行统计分析，成本数据库的建立可为日后进行快而准的投资估算提供数据，为日后制定成本控制目标提供参考依据，在管理方面可进行各项目横向对比，了解各地区的成本差异，项目间的管理差异，从而提高项目的管理水平。

畅言网：如何科学建立成本管控体系?

刘艳玫：建立目标成本管理体系：目标成本管理就是通过制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算、计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

制定并完善：(1)目标成本管理体系;(2)动态成本管理体系;(3)责任成本管理体系;(4)成本后评估。

畅言网：您在成本管理体系方面有哪些独到的见解和方法?

刘艳玫：分别从事前、事中、事后控制，以及责任与激励机制方面管理。

关键：

(1)需将目标成本分解至部门及岗位建立成本责任体系;

(2)公司要有健全的制度支持目标成本的落实;

(3)重视贯彻全员成本控制意识。

畅言网：如何带领团队提高整体成本管理水平?如何在公司实现全民成本管控理念的意识?

刘艳玫：

(1)工作目标明确，明确分工，责任到人;

(2)加强工作计划管理;

(3)加强员工信息交流和相互学习平台，提高员工的综合素质与技能;

(4)编制各项工作的工作指引，规范作业表单，以提高工作效率。

在公司实现全民成本管控理念的意识：

(1)将目标成本分解至部门及岗位，建立成本责任体系;

(2)公司要有健全的制度支持目标成本的落实;

(3)公司加强成本管理知识的宣讲、培训等。

畅言网：成本体系的信息化管理，您认为适用于什么样的企业?在什么样的条件下应用信息化管理软件作为管理工具更适用?

刘艳玫：现今社会，成本体系的信息化管理适用于任何的房地产开发企业，信息化管理有利于信息的传递、成本数据的积累，可大大提供工作效率，以提供企业的在行业内的竞争力。

畅言网：如何顺利实现招标采购计划?影响招标计划实现的关键因素有哪些?

刘艳玫：编制招标采购工作计划，将招标采购所需的前置条件明确，并责任到部门及个人，对计划节点进行考核。

影响招标计划实现的关键因素：

(1)招标采购前置条件(如图纸、招标范围、材料设备标准、技术要求等等)的滞后或不完善;

(2)公司招标管理流程、制度不完善。

畅言网：您如何看待供应商资源库的建立在招标采购工作中发挥的作用?您认为优质供应商的标准是什么?如何更好的建立优质供应商资源库?

刘艳玫：供应商资源库的建立使供应商资源的配置更加优质、高效，利于对供应商的管理，加快对优质供应商的培养，及时清理、淘汰劣质供应商，提升供应商队伍的质量，为公司的“降本增效”提供有力的保障。

优质供应商应具备：公司实力(包括资金、人员配置等)能满足公司项目的开发要求;施工质量保障体系、进度保障体系需符合公司项目的要求;合作意向强烈。做好供应商的资格预审，对已合作过的供应商需进行评估，及时完善供应商信息。

畅言网：招标采购在成本管控过程中的重要关健点有哪些?

刘艳玫：在项目采购招标之前，需将目标成本分解为未来可执行的合同(即进行合约规划，明确每个合同的目标成本)。施工阶段的成本控制最主要是需经招标采购来实现，明确招标范围、采购标准，进行对应供应商的选择，通过竞争性竞标，从而达到成本目标的控制。

畅言网：您怎么看待资格预审时供应商推荐这个环节中的供应商来源渠道?

刘艳玫：可全员推荐，但需经公司责任部门按公司管理规定进行资格审查方可进入供应商库。

畅言网：您认为在招标工作中，实现招标采购价格透明化是否更有利于成本管控和合作单位的顺利合作?

刘艳玫：在一定程度上是。

畅言网：您认为作为职业成本经理人，最需要具备的是什么?

刘艳玫：(1)具备专业的知识和综合技能;(2)人品正直，原则性强;(3)具有较强的沟通协调能力;(4)要有学习提升自己的意识。

畅言网：在当前的形势下，您认为成本管控的最大困难是什么?

刘艳玫：(1) 三边工程：边图审，边设计，边施工;

(2)项目开发计划中没有为成本管控预备充足的时间;

(3)公司管理制度流程不支持成本管控或支持力度不够。