韩孝亮：开发商眼中的绿色建材

若干年前，或者说是在计划经济时代，“成本”这个词还没有流行起来，恐怕当时与之意思最为贴近的流行词语就是“开源节流”了。既然社会在发展，时代在变更，那么我们也要认真面对和研究新时代的“成本”问题，而针对房地产开发企业的成本问题，最为感同身受的就莫过于从事其中的人了。因此，畅言网采访了在开发企业从事12年招标采购工作的韩孝亮先生，让我们共同了解一下开发商眼中的建筑“成本”问题。

房地产企业的成本控制

畅言网：请谈一下您对成本控制的认识？

韩孝亮：对于开发企业来说，我理解的‘成本’首先应该是个财务指标，其次才是预算指标和采购指标。在运作项目之初，作为企业最关心的应该是利润指标，其次是销售指标，最后是成本指标。利润指标是设定值，是开发企业根据对股东的承诺对公司发展的预期而设定的；销售指标是市场参考值，是研究项目所在区域的业态需求、分析周边市场环境、调研区域内同类项目的历史销售价格，从而做出对拟建项目的销售预测；而成本指标是计算值，换句话说，成本指标等于利润指标与销售指标差值的绝对值。

以前接触过一些公司，他们对目标利润没有特别多的概念，认为自己投入成本之后肯定能获得利润，至于利润的多少就看成本的投入以及商品的销售额，通过减法得出实际的利润。换句话说，利润等于成本与销售差值的绝对值。在房地产行业市场化逐渐成熟的情况下，可以提前计划所得利润，接下来研究销售预期和预算成本花费，然后才能决定是不是要做这样的项目，我觉得应该在观念上进行改变了。

在认识了成本概念之后，我们再来谈控制的问题。成本控制不是一个部门能够完成的，是需要企业多部门配合完成的。大致包括财务部门、销售部门、预算部门、招采部门、工程部门。有了总成本的概念之后需要一系列工作才能保证目标利润的实现，首先是限额设计，这是把成本变成图纸的过程。众所周知，成本控制的关键并不在于招标而是设计，设计可以决定百分之七十以上的成本走向，因为设计解决的是定位问题，产品定位又决定了成本的区间。设计方案出来之后就是向下做成本分解的工作，成本分解是保证成本控制能否落到实处的关键。实际上这就是一个大事化小的过程。

畅言网：刚才您谈到设计方案通过之后的工作分解，这项工作是如何进行的？

韩孝亮：开发商做一个项目要花很多钱，这其中主要包括：土地开发费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、市政工程费用、配套实施费用以及财务成本、销售成本和管理成本等。而这些成本费用并不是一次发生的，只有预见费用发生才能谈到控制费用发生，对于费用发生项目和金额的预见就是成本分解的过程。

举个例子，比如项目总成本是10亿元，200个费用发生项目。每次费用发生都并非参照10亿元去评估，只有事先做到每个费用发生项目都有相对应的细分成本，并在费用发生时参照执行，才能保证最后总体成本目标的实现。

大的目标通常是不能直接实现的，一定要转化为小目标，每个小目标才是对实际工作有意义的。

项目的招标采购成本

畅言网：房地产项目总成本分解到您的部门时，您又是如何继续向下分解的？

韩孝亮：这个工作很简单，将每一个分项指标作为招标的指导标杆。再依据现有的设计标准和市场价格水平加以判断，如果不相匹配，那么就需要做动态调整。这是双方向的调整，一方面是设计，另一方面是指标，这里说的调整都只是微调。成本指标的调整通常是非常敏感的问题，它的变化一般很难，主要是调整市场定位，也就是调整设计，由设计来靠拢成本指标。实际招标的过程也是把两者倾向于平衡，脱离了市场定位和产品质量的成本控制没有任何意义，反之，不计成本的追求高品质亦不可取。最终要看通过提高产品品质或节约成本能为公司创造了多少额外价值，这才是真正有意义的。

开发商眼中的绿色建材

畅言网：您与材料供应商接触的时候，在保证成本的条件下，对材料的绿色、高科技是否也会很重视呢？

韩孝亮：据我个人了解，有些所谓的绿色材料还存在一些缺陷，建筑材料定位是选择常规技术、新型建材还是绿色产品，首先要考虑设计因素，然后我们在这个前提下做一些选择工作。如果单纯就绿色产品这个话题而言，我觉得这是一个发展方向，不论是自然资源还是能源，都是越来越稀缺的，而且现在很多开发商都在考虑“全生命周期”的建筑产品，项目不仅仅是销售出去后就完事大吉了，对于购房者而言，购得的建筑产品是几十年甚至是一辈子的事，这就需要我们有全生命周期的思考，由此就引发对绿色建材的思考。我们就会考虑如何通过选材来与项目的设计匹配，包括初投资和之后的运营成本结合在一起，或者说是全生命过程中的维护。

现在好多开发商在资产配置方面转变了很多，都会选择销售型物业和持有型物业相结合的方式运营。因为土地资源是稀缺的，包括其他很多资源也是一样，无论做什么项目，很多开发商都看到自己的公司资产增长要来源于自身物业价值的提升。经过多年的发展，很多开发商已经不再仅仅是“为赚第一桶金而奋斗”了，他们会更加注重品牌、企业形象甚至百年工程，所以一旦一些物业由他们自己持有了，就会考虑建筑的全生命周期问题，包括维护费用是多少，初投资是多少等，或者选择建筑材料的定位方向是否为绿色的。有了这些思考，他们在以后的市场中的发展也会越来越大。

而说到绿色建材，并不单单是符合某某环保指标的建筑材料，也包括能够降低建筑物的能源消耗、减少三废排放、减少垃圾发生的建筑材料。

畅言网：您是否经常采购绿色产品，绿色建材与普通建材的差别在哪里？

韩孝亮：非常遗憾的讲，我看到的绿色建筑基本上是为了评级而做的，更多意义是在于产品的推广，实际应用价值不太容易马上显现出来。可能也有“绿色节能需要经过一定时间之后才能对比出来”的原因，因为做绿色建筑在初投资时基本上都是要增加成本的，运营了一段时间以后才发现实际的节能效果，或者舒适度得到提高，现在说可能有些为时过早。

此外，做绿色建筑在前期需要一定的投入，比如建筑物的节能问题不仅仅是采用某某保温材料或者某种特殊工艺的玻璃就能实现的。换句话说，并非某个材料就能解决整个建筑物的节能问题，节能应该是系统的，包括外立面系统、空调系统、新风系统、照明系统、结构形式等很多方面，当这些不同的系统形成合力的时候才能凸显出绿色节能效果。但通常来说，很多项目开始并没有很多在绿色节能方面的预算，比如做一个普通建筑和把它做成可以获得绿色标准认证的建筑，在各个系统要多投入约10%~15%，但是很多时候开发商的成本预算给不了这么多，当然效果也就不一样了。

畅言网：您在招采的时候如何去甄别建材的质量或品质？

韩孝亮：其实材料本身的好坏不太难分辨，毕竟有国家相关的质检机关做检测分析，只要有检测报告，我们基本可以判断这个产品是否可用，但是产品背后的生产加工过程以及原材料的使用就需要深度了解之后才能做出判断。对材料的选择在某种意义上就是对供应商的选择，开发商通常都会从两个方面进行考量，一方面是考察其资质等级、信誉等级、市场占有率、行业口碑等软性指标；另一方面是考察其原材料储备、厂房及加工设备、工艺流程及验收标准、当下的产能及工作饱和情况等硬性指标。在材料的使用方面，通常很多开发商都不太愿意做第一个吃螃蟹的人，比如其他开发商使用过某个产品已经有一段时间了，然后我们就会去问一下业主以及物业管理公司对这种材料的评价，这样就可以放心判断了。另外，品牌也是一方面，开发商选材时很多都是对品牌非常看重的，包括该产品的市场占有率等。