潘框矢：商业地产的最后一根救命稻草？

派沃设计设计师 潘框矢

都说现在的市场发展太快，从电子商务出现开始，就“病毒”般地蚕食了原本固定单一的商业模式，并迅速找到突破口，掀起了一场“革命”。终于，天猫、京东、唯品会等一系列网络平台的出现让女人们疯狂，男人们抓狂，孩子们乐不思蜀……

那些不懂如何利用市场变化的都被排好了“自我葬送”的档期，只等某一天被洗劫一空。醒来的不够快，就不用醒了，正如马云说过的一句话：“很多人一生输就输在对新生事物第一眼看不见，第二眼看不起，第三眼看不懂，第四眼来不及！

贴切，犀利，且讽刺。

换个角度看世界，倒立者赢

用现在时髦的网络用语来说，有钱，任性；没钱，认命。商业地产这块本就在世人眼中“暴利”的领域这一次也没有例外地被卷进了“风波”里。一整年，商业地产翻天覆地的变化让那些见惯了“大场面”的地产人也感到微微愕然，去年业绩大涨，市场行情一片大好的剧情跨了一个年就进入了新一轮调整期。

但是，就算在这样的背景下，地产圈也绝对可以用精彩绝伦来形容这一整年的发展，甚至还出现了你方唱罢我登场的节奏，整个行业也从跑马圈地的粗放型模式转为精细化、节约化。

未来十年，是中国商业领域大规模的打劫时代，所有大企业的粮仓都可能遭遇打劫，商业项目都可以被颠覆，购物中心等被炒得热火朝天的商业空间亦可以沦为荒城，一旦人们生活方式发生根本性改变，来不及做出变革的，都劫数难逃。

回顾2014年出现的热词，“互联网思维”随着马佳佳万科演讲火了，一时间大大小小的新闻、会议、论坛等场合只要有机会，大佬们总要谈谈看法，对它的宠爱可见一斑。这种新思维冲击着我们，启发着地产人，随后才出现了改变行业的“全民营销”、“合伙人制”、“社区APP”等等一系列创新之举。

巧克力共和国

整合联动，观光工厂成就文创产业

越来越快，一切都在大规模的变革之中，无论是哪一个购物中心，如果不能随着消费者体验的改变，那么无论过去有多成功，未来也会被尘土掩埋。主题化、文化艺术融合、跨界思维蜂拥而至，商业地产开始拓展市场，整合联动。

当然，很多人会说这样下去酒吧还是酒吧吗？咖啡厅还是咖啡厅吗？其实跨界的，从来都是一个领域到另一个领域，都是一种试探，封闭的边界被慢慢撬开，传统领域一通到底的模式无法在当下的市场环境中生存，简单来说，就是混不下去的，最终会被逐一击破，形成更便利，更联动、更全面的商业系统。

合久必分，分久必合，是有其道理的。

新的商业模式讲求混搭也不是胡乱而为，如商业地产与文化的搭配，就是利用文化地产的开发，摆脱同质化困扰，以文化植入的方式推动发展，为商业项目装上一个“文化过滤器”，提炼出最具特色且人无我有，人有我优的文化积淀，让商业在文化的滋养中，用文化提升商业的魅力，这才是持久的。

不言而喻的是，一二线城市在这方面做的高人一等，北京的芳草地，上海的K11等都是被业界奉为“神作”甚至无法超越的存在，大篇幅的报道，多角度的剖析，的确让人们在文化与商业的迷惘中看得越来越清晰。但这就是文化与商业融合的全部了么？当然不是，正在人们前赴后继的扑向文化的怀抱的时候，台湾观光工厂开始走进人们的视线，那么什么是观光工厂，它的出现对商业又起到怎样的作用呢？

其实，观光工厂，与之前大陆曾经推广过的工业旅游有些类似，不过，与大陆工业旅游发展不太顺利相比，台湾的观光工厂，让一批濒临倒闭的老字号重新焕发了活力。

文化与工业生产的奇妙结合变得很有趣，在顾客消费经验丰富，厂商竞争激烈，尤其品牌诚信危机高涨的消费时代里，企业愿意将敞开工厂大门欢迎游客进入参观甚至参与其中，这本身就是一种商业模式的突破。可以说，观光工厂将台湾带入了一个全新的后工业时代，为传统产业带来了创新的经营模式和商机。

逐渐地，观光工厂代表的新商业模式形成了另类的“2.5产业”（指介于第二和第三产业之间的中间产业），即制造业服务化。它结合文化艺术、教育学习、观光休闲等方面，使台湾传统产业顺利转型为文化创意产业。

台湾观光工厂

文商结合，新型产业开进大陆

在我们的记忆中，台湾有着精致的制作和细腻的让人过目不忘的作品，长久积累下来的富有韵律的传统风俗让人记起了文化的传承。

2003年由台湾经济部率先引进欧美产业观光改革计划的台湾，观光工厂市场发展相当成熟，以台湾经济部2013年公布的工厂观光统计数据为例，全台109家合法观光工厂的观光人数已突破1200万人次，观光收入高达新台币23亿元，后继效益逾百亿元，此数据还将会因家数增加与市场发展成熟而继续攀升。

不可否认，观光工厂是成功的，但它是否就可以保持如此姿态持续发展呢？答案也必然是否定的。

穷则变，变则通，而亦文亦商、以文促商、文商结合，是现代商业设施成功运作的不二法宝。当台湾文创产业已经达到自我表现的巅峰，需要的就不再只是精益求精的单一追求，而是相得益彰互相促进的商业做派，所以多元化开始打破常规，顺应市民休闲放松和消费选择融为一体的需求。

于是，观光工厂来到了大陆，开始寻求广泛的合作。2014年上半年，上海派沃设计与台湾肯默整合洽谈促成双方合作，迈出了商业与文创产业紧密结合的一大步，打通了商业地产长久以来受阻不通的状况，“重焕新生”；紧接着，10月25日，在武汉“解密商业地产突围之道”讲座里，分享并展现了文创与百货、购物中心甚至更多商业模式的不同排列组合；12月27日，文商跨界融合将这股劲风又直直吹到了古城西安，再一次解析商业地产的出路在哪，商业地产的未来该如何发展。

台湾观光工厂教父黄信彰表示：“我想把体验的服务变成主题化，或者一条龙的方式。我认为是混合的，往下看是强调表演式的服务，还有导入文化创意的理念。

台湾是自然而然形成所谓的文创概念，把文物在商场里面做得更好，但目前做的事情都要确保合作客户会赚钱，接下来要变成多元的引入人流。我认为很有趣的部分是，所谓真正的文化，其实是跟便利有关系的。”

文化，是一种无国界的东西，将文化融于商业，更是一种对生活演变的尊重，世界发达城市，把博物馆、美术馆融于商业设施，早已有成功的先例和习惯做法，如香港、台湾的许多商业设施，都会常年举办美术和文化展览。

又比如我们在异国他乡，漫步于不同文化风格的城市里，无论在商场还是街区，地铁抑或公园，都能感受到不同文化留下的深刻印记，感受到城市无时无刻渗透出来的文化元素和艺术吸引力，这便是文化走入商业的力量。

四方鲜奶酪故事馆

游戏化革命，未来商业模式驱动力

实际上商业地产也一直都在谈“变”，处在这样一个大商业概念里，“变”已经不能狭隘地被圈定为活动的区域范围，而涉及到必须满足人们情感的高低起伏，我把它定义为“游戏化革命”，设计师们就是这场游戏的执行者，模拟着空间的变化，描绘着人们在该空间里产生的情感波动，更编撰着跌宕起伏的故事情节……

事实上，游戏的内容是不完整的，总是在不停地修改，那么这样的变化革的是谁的命？商场已从“皇帝的女儿不愁嫁”变为缺乏思考的空间，这就需要设计师们来守住人性化。

现在被热烈讨论的“体验性”成了地产人“全民运动”的基础，且向外做出的延伸。但许多消费者在体验后觉得遗憾，那些超大的空间，却有不人性化的通道，标识和外部联系等体系，这些都是非常尴尬的局面。

所以，游戏化的商业空间必须守住人性化，当然也包括文化、时尚潮流、休闲娱乐。当然，许多大型商业规模庞大，功能复杂，人员众多，设计师们就必须考虑到空间的应用要满足可持续发展的需要以及越来越智能化的趋势。

第一点就是不能切断商业空间与环境的联系。以自然采光为例，为了满足空间与光照的需要，商场在设计上往往会做不同光源的配置，可还是不能避免巨大的能耗（通常会在35%-50%），我们也发现，在高强度的人造光源照射下，极易使人产生疲劳感和不适感，这也是为何人们从商场出来后会瞬间觉得舒服的原因，所以现在的购物中心开始慢慢改变这样的状况，将阳光引入室内，用自然光改变室内空间的舒适度。这就是空间设计“变”的其中一个小小方向。

当然，还会有其他许多方面的变革，智慧城市就是其中之一。以互联网云计算技术支撑的超前发展对传统商业产生了巨大的冲击，这种冲击被地产人演化为体验式消费、主题化设计、休闲式娱乐。但这些只是互联网影响下的直接产物，更深层的是对空间设计美感的挖掘，所以好的设计师会在商业空间的功能上做深刻的诠释。

现在的商场已经变成一种社交空间，融入社交功能，座椅、广场、水池观景的设计都可以起到让人们休闲娱乐放松的作用，也使商场脱离了原有单一的购物功能，现在的跨界合作，正是守住人性化的体现。

“变”是2014年商业地产的核心词语，但中国也有句古话叫万变不离其宗，这个所谓的宗，对购物中心及其他商业空间而言都取决于人，所有的变化都不能离开“人性”。人作为商业行为的载体，作为带有社会属性的群体，被整个社会“宠爱着”，而公共空间的设计，就像游戏场景的设定一样，要满足他们的社交需求、审美需求、文化需求、休闲需求等。

2014年是商业地产变化的元年，也是2015地产人发起新攻势的前沿，多元化发展模式在目前还处于疯狂探索，逐步实践的阶段，传统商业转型要获得成功，还有很长的路要走。

曾经有一篇跨界竞争的文章在网络上被疯狂转载，互联网冲击，都赤裸裸地表明着“你不跨界，就有人跨界过来打劫”的残酷现实，但是，“跨界”一定是一场你死我活的惨烈战役吗？真心希望2015年的商业地产会出现一场你侬我侬的“蜜月之旅”，比如像商业地产和文创产业，与艺术，与教育，与各个领域。