张华纲：行走变革之路

张华纲

“离开金地的过程是痛苦的，其中有理念上的冲突，也有对于企业未来的不同思考。在战略的选择上，如果不想清楚企业要走什么路，这条路是否走得下去，你就不是一个好企业家。”

回顾3年前从金地集团辞职，只字片语无以解释张华纲的离开，却足以诠释他今天的归来。在对张华纲的专访过程中，没有关于其本人辉煌过往的回忆，而是由张华纲回归的第一份答卷——位于上海朱家角的天地建康城——这一倾注其3年光阴和心血完成的项目徐徐展开。

“倾空你的杯子，方可再行注满。空无以求全。”——从成长金地12年的集团总裁，到天地控股的领路人、养老产业的推动者，张华纲正在用自己行走的变革之路来阐明这一格言的真谛。

归来：以养老服务为契机

既不是“看上去很美”的文旅地产，也不是竞争白热的商业地产

“我不是开发商，而是运营商、服务商。”尽管未曾离开房地产业，并创立中国天地控股有限公司，但重新归来的张华纲对于当前行业与市场的判断还是出现了质的升华。不难发现，其提出的“服务”与“运营”的主题与当下关于房地产业转型的主流判断不谋而合。

事实上，张华纲的这一思维转变在3年前、甚至更久前已经萌发。他敏锐地发觉，随着住宅开发毛利率的不断下降，很多企业只有通过高周转来维持收益，但很明显，周转率再高，也终将面临极限。

“简单的开发与复制应该说已经难以为继，因为历史上留存的高利润率的‘肥项目’已经消化得差不多了。未来毛利率下降到20%也是很正常的。”张华纲认为，在这样的大趋势下，如果房地产业不作本质上的创新，将复制当今制造业整体下滑的命运，而在政策敏感度上房地产业更甚一筹，风险更大。

“几年前我们已经可以看到，房地产市场的竞争已经非常激烈，这也间接造成高溢价的‘地王’频出。这里面的逻辑很清楚，不拿地就无法生存，特别是上市公司，没有地股价就上不来。”张华纲表示，这样的开发模式和投资人的价值观直接导致企业被动陷入循环，即使拿地王、低毛利也必须参与拍地。“不要认为房企拿地是风光满面，其实在拿地的整个过程都是十分焦躁和痛苦的。”

当前房企的大规模转型似乎早已成为必然。3年前，张华纲已经计划在当时的金地集团开始试水养老产业，但未能顺利进行。“第一个原因是市场不成熟，和传统住宅相比操作起来也不顺手;第二个原因，养老产业的核心是服务，与住宅开发相比，首先利润九牛一毛，其次长期的投入容易成为企业的包袱。”所以，即使在今天，看起来发展养老产业已成为社会共识，行业内外也都认为是很大的市场，但对于万科、保利、远洋等综合性的房地产开发企业来说，虽然一只脚已经踩在养老产业，但多数推动力度都不大。

而对于养老产业长期没有突破性进展的原因，张华纲认为，是过多地纠结于“地产”二字。“我们现在很流行的说法是‘养老地产’，但事实上养老是一个产业，地产只是一个平台。在这个领域内，中国现在还没有成熟的运营商和服务商，也没有成熟的开发商。天地控股未来必然会选择一种纯粹的方式，在‘服务’的专业度和专注力上更有优势，这应该是我们的路线。”

比对万达在商业地产上的运作和开发模式，张华纲认为未来天地健康城和万达广场的逻辑是相似的。“‘养老’和‘商业’一样，有多个层次的细分市场，现阶段我们是租售并举，但未来的模式我们可能就不会继续出售了，项目也不一定要自己开发。长期的着眼点是专注于做服务，潜下心来研究更长远的商业模式。”

突围：拒绝“消极养老”

老有所依，老有所养，老有所为，老有所乐……以健康管理打开“享老”之路

3年之间，张华纲考察了国内外众多的养老机构和项目，但谈及国内兴起的养老项目，他的评价简单而直白：“可以说，真正成功运营的一个都没有。”

并非完全否定国内企业对于养老产业的尝试，张华纲认为，中国的养老产业发展正在迎来一个“元年”的概念，“就像1998年的房改”。养老产业的发展必须“软硬兼施”，但目前“软的”没地方落脚实施，只能先搭平台、做基础。