陶然：小产权房关乎中国城镇化成败

认识到建设密度由小到大是一个连续的光谱，也就意味着对上述“纺锤形光谱” 的两个极端，改造升级的方向正好相反：一个降低密度，一个提高容积率。而实现从“哑铃型结构”向“纺锥形结构”转换的基本经济基础，就是目前这些地段都因为基础设施与公共服务不足，而没有真正实现土地和房地产开发的最佳用途和最高价值，因此，通过更新改造就可以实现总体土地价值的提升，而这个价值的提升，就构成了经济学意义上的“帕累托改进”，使得政府、开发商、村集体与村民可以通过谈判来分享收益，所有利益相关者都可以比以前的处境更好。换句话说，不管如何改造， 改造所需土地及开发都可以通过前面提到的“抵价地”以及相关税费来覆盖，也就是所谓的“羊毛出在羊身上”。操作得好， 政府就无需另外掏钱买单。而一旦这些地段逐渐被改造好，市场机制供应的出租屋和商品房逐渐增加后，也会在提升流动人口居住品质的同时，让这些地段仍然具有可支付性，最终有效解决流动人口的居住问题。

从“哑铃型”结构向“纺锥形” 结构的转换，必然是一个渐进的过程，这不仅是因为城市更新与城中村改造项目一般都需要至少几年时间才能完成，更重要的是，既有中国城市房地产泡沫的存在，使得上述转换不得不渐进推动，否则就很难防止大规模小产权房直接转正导致的房地产泡沫破裂及其所带来的各种麻烦。因此，这里的渐进不仅是改造时间上的渐进，而且是方式上的渐进：就是在赋予农民一定土地开发权，或承认其在已经高密度建设地段相关土地收益权的同时进行“有条件”确权，并逐步承认可以转让的大产权。而这里的“条件”，就是被改造地段要实现一定的以上缴土地、或者以上缴税收/补交出让金、或者两者混合方式进行改造和更新的“公私合作”。在达到更新改造标准后，可一次性或逐步赋予完全产权。

采取上述改革措施，就可以逐步地打破目前我国地方政府对城市商住用地、尤其是住宅业用地供应的垄断及其严重扭曲，城市的住宅用地价格、住房价格乃至房租水平就不会出现过快上涨，甚至可以逐步消除已经存在的严重房地产泡沫。上述改革措施，并不会带来每个城中村、城郊村的村民与村集体的暴富，恰恰反而可以抑制他们暴富：正是因为改革的目标不仅是存量小产权房，而且也包括未来所有适合条件的城中村和城郊村，这样市场机制就会不断发挥作用，房价高的时候就会有更多的住房供应，结果是房地产开发的利润率就会逐步趋近于全社会的平均利润率。如是，一方面作为住房购买者和租住者的外来人口可获得可支付住房，另一方面，政府也通过区段征收实现了有效的部分涨价归公。

区段征收的改造模式还可以有效解决“钉子户”问题

最后还要指出的一点，是过往“征地——招拍挂”的城中村改造模式中很容易出现的“钉子户”问题，也有望通过上述改造模式来得到有效解决。

这里的关键措施，就是将城中村改造的博弈分成两个有区别、但又有所交互和联系的两个阶段，将传统征地模式带来的政府与村集体、村民中间的矛盾转化为村集体内部集体与村民、村民之间的协调问题。

第一个阶段是政府和村集体进行博弈，计算和分享政府区段征收)抵价地)部分与村集体/村民留用部分的大帐，算好大帐后草签协议。

第二个阶段是村集体与村民之间进行博弈。其本质是在村集体与村民之间，村民与村民之间算小帐，然后在各方平衡与妥协的基础上村民、村集体之间签订协议。这个模式在深圳坪山新区进行的“土地整备”改革中就有成功的尝试，值得未来其他地区进行相关改革时参考和借鉴。

上述二阶段博弈的基本前提，就是按照前面提出的方法，在政府与村集体之间的博弈中给予村集体足够的留用土地，让村民和村集体的留用土地因政府区段征收部分土地用于基础设施及融资建设，加上适当放宽留用地建设容积率后能够实现有效的增值，从而促进政府和村集体/村民之间就改造方案达成协议。

一旦政府与村集体的大帐算完，博弈就进入第二阶段。，村集体与村民、村民与村民之间就会出现足够的社会压力来抑制内部“钉子户”的出现。当村民在民主决策基础上形成改造的统一意见后，所有村民都可以平等分享留用土地改造后的增值。由于第一阶段政府与村集体的博弈中，大帐已经算完，村民和村集体所获得的蛋糕份额和大小已经基本固定，任何潜在“钉子户”村民提出不合理的要价，就会构成对全村其他所有人利益的侵犯，社会压力就会转移到这些“钉子户”身上，从而从根本上抑制“钉子户”的产生。即使在此种局面下仍然出现了钉子户，民主选举的村委会，或者村股份有限公司，也往往会有比政府更多的手段，比如利用村集体经济组织、村股份有限公司、乃至村庄宗族力量和其他村民施加的压力，去做钉子户的工作，从而把政府/开发商与村集体/被拆迁农户之间的矛盾，转化为村集体与被拆迁农户，被拆迁农户之间的内部矛盾。

之所以上述矛盾转化是合意的，恰恰是因为它是建立在村集体与村民的总体利益得到切实保障这个基础之上。因此，它不仅有效地处理了钉子户问题，而且也切实提升了村集体与村民在城中村改造过程中所能实现的利益，而调动城中村、城郊村村民的积极性去为广大流动人口建设可支付的体面住房，政府也就无需再大规模建设保障性住房，城镇化的成本就可以大大降低。

对于中国的城镇化而言，小产权房不是拦在道路中间的洪水猛兽，运用现有尝试和台湾经验对其合理改造更新，反而会成就协调各方利益的中国新城镇化的一条通路，而其关键就在于政府的土地政策要随着实践而转变。