时评：超高层建筑向二线城市蔓延的隐忧

超高层建筑 网络配图

日前，仲量联行发布报告称，各地争建“超高楼”(即超高层房产项目)的热潮正从北上广深等一线城市向二线城市蔓延，国内15个在建“超高楼”中有11个分布在非一线城市，而这些城市的写字楼市场可能会出现供过于求。因为物业管理水平滞后，国内“超高楼”管理普通化存在重大风险，会导致物业资产贬值。

超高层建筑进入建设高潮

8月3日，施工近5年的“上海中心”大厦实现主体结构封顶。预计到2015年，632米的“上海中心”将建成启用。就在此前两周，长沙望城区回龙村，世界第一高楼“天空城市”项目奠基仪式举行。超高层建筑的建筑地标性意义让人们对其有了无限的憧憬，然而，超高建筑中的写字楼市场前景一直备受争议。

中国迅速的城市化进程促使大多数城市在过去十几年间制定和实施了大规模的新城开发和建设计划。这些新兴城区往往没有太多出于保护城市历史和空间规划的考量，加上大量的基础建设投资，为超高层项目的实施提供了较好的外部环境;同时，城市经济实力的快速增长，企业、商旅客人、投资者对高端办公、酒店、公寓的需求，更奠定了地标性超高层的需求基础。基于以上原因，尽管在学术层面存在关于地标性超高层项目的不同意见，大多数地方政府仍然在规划、土地供应以及招商政策上不断鼓励超高层项目的建设，从而导致全国各地的超高层项目在高度上的互相竞争。

近一两年来，中国出现了超高层建筑的发展高潮。据商业地产服务机构RET睿意德统计，从全球来看，超过400米的已建成超高层建筑，中国占约六成。

未来非一线城市将频现超高层

根据仲量联行的定义，超高层项目是指高度在400米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。超高楼往往还具备总建筑面积大、多业态并存、配特种设备、地标性建筑等特征。据统计，目前，在大中华区已建的超高层项目共有八个。

目前，在中国已批的在建超高层项目有15个，其中只有4个分别在北上广深一线城市，其他11个分布在武汉、天津、重庆、苏州、贵阳、南京等非一线城市。一线城市当初规划的中央商务区基本建设完毕，超高楼建设将在五年内进入一个阶段的尾声。而大多数处于非一线城市的新兴中央商务区建设方兴未艾，这些中央商务区往往配备超高层项目。

仲量联行华南区战略顾问部总监招锡详表示，由于国内经济增速放缓，加上大体量的新增供应进入市场，当这些超高层项目落成后，中短期内，这些城市的写字楼市场可能会出现供过于求。为应对这些挑战，超高层项目的开发商可能会适度调整其市场策略，例如根据供求情况调整项目进入市场的时间，或者调整租赁策略与租金水平以提高进驻率，或者推出一部分可销售的单位例如公寓以提升中短期的投资回报率。

超高层租金未必一定溢价

超高层项目往往由于其地标效益，吸引了众多需要维持或提升品牌形象的企业入驻，加上超高楼配备商场、顶级酒店、顶级公寓的综合功能，以及其他优质的交通配套带来的商务便利，超高层项目对周边大厦现有租户产生“磁石效应”。

从行业分布来看，入驻地标性超高楼的企业行业类别往往和该区域的产业导向有较大关系，例如上海环球金融中心与金茂大厦，超过半数的租户均为金融业企业。而位于成熟区域的地标性项目，租户组合中专业服务业占例最大。在广州，超高层项目租户的主要行业来源包括有上市需要的企业、需提升企业形象的国内大型企业、金融企业总部或私人理财中心、房地产开发商、专业服务业企业以及民营企业总部等。