时评：超高层建筑向二线城市蔓延的隐忧

仲量联行广州商业地产部总监马炜图

仲量联行广州商业地产部总监马炜图认为，由于超高层办公楼自身体量大，成功的招商管理规划成为租金长期溢价的最重要因素。地标性超高层项目虽然具有较高的影响力，但并不是溢价的必要因素。超高层办公楼租金溢价的前提条件包括区位、品质与物业管理三大因素。项目所在位置的商务氛围是否成熟影响办公楼的租金是否有溢价的可能。此外，品质是决定办公楼租金水平的基础。“我们看到，尽管有些大厦是超高层项目，也位于核心商务区内，但因品质一般，因此租金仅能与市场平均水平持平，或者甚至低于市场甲级办公楼租金。”另外，在现今区位及品质都开始出现同质化的情况下，物业管理的差异化至为重要。物业管理服务水平是否达到国际化水准，成为是否能吸引及留住优质租户的关键。

RET睿意德写字楼部高级助理董事陈曦表示，像上海中心这样的超高层建筑，写字楼体量通常超过20万平米，写字楼出租缓慢已成为超高层建筑亟待解决的问题。陈曦指出，超高层建筑的写字楼要实现70%的去化率，需要近3年时间;而非超高层通常花一年时间即可。

永安会计师事务所入驻上海环球金融中心，就是知名企业“捡便宜”的实例。据业内人士透露，环球金融中心对外报价在12元/天/平米-15元/天/平米，而永安是以5折的价格签署租赁合同的。

超高层管理普通化有重大风险

由于超高层项目自身高度高、体量大的特殊性，其复杂的落成使用与多元化业态，以及优质租户的高要求，往往为物业管理带来挑战。超高楼管理无论在设备设施、消防安全、反恐安全、营运风险、垂直交通、节能环保、保洁维修、租户服务、形象管理等方面都区别于普通大厦管理。

仲量联行华南区物业及资产管理部总监李灿兴表示，目前国内开发商从项目定位、设计、设备设施选型、建筑、租赁等方面普遍都以世界最顶级的标准执行，但在物业管理方面缺乏国际经验，仍按照国内的甲级写字楼标准进行管理，低成本投入导致低质量服务，服务跟不上超高楼的硬件水平，也满足不了目标租户的要求。

对此，李灿兴认为，把超高层管理普通化存在重大风险，可能导致物业管理水平无法达到国际性租户的期望、无法吸引潜在租户甚至现有租户迁出、影响大厦租金水平、从而物业资产贬值的恶性循环。

李灿兴表示，盲目追求超高楼的高度是不可取的，“因为高度没有永远的第一，但我们却可以为项目提供最优质的服务，以保持甚至提高超高楼的资产价值。”

超高楼物业服务应从项目前期设计阶段介入，参与总体规划、机电设备系统选型、公共区域设计、设备设施系统设计、保安系统设计、环境及形象设计、标志系统设计等的筹备工作，为日后的日常管理打下基础。而针对超高楼的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大厦的整体效益。例如，对超高楼采取节能环保措施平均能减少营运费用、增加大厦价值、增加投资价值、增加出租率以及增加租金水平。“我们不应该仅仅追求超高楼的高度，而更应该以市场的需求为导向，从定位、规划和管理等各方面提高超高层项目的资产价值，使之成为高品质、高回报、可持续发展的地标性建筑。”

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波表示，消防、防震等抗灾害风险能力较弱，会成为一些企业拒绝超高层的原因。鉴于国内物业管理水平的相对落后，加之超高层写字楼本身高容积率，内部运营环境不乐观也让许多企业望而却步。