王庆：让养老地产真正实现“老有所依”

Q：有关养老产业的政策还在研究阶段，维拓是如何看待这一问题的?对于养老地产项目开发的全局，公司又是如何掌控的?

王庆：养老产业是一个朝阳产业，目前正处在爆发式增长的发展初期，相关的配套政策滞后于产业发展现状，有待完善，这是一方面。养老地产市场发展是一个循序渐进的过程，从国外的一些经验来看，在初始阶段都是以经济条件较好、相对健康的老年人为切入点，随着老人自然年龄老化，逐步扩充完善各类医、护设施，也经历了逐步成熟的过程。另一方面，国家“9073”政策对养老产业的发展有一个基本面的规划，这是一个比较符合国情的科学规划。总体而言，我们认为市场解决养老中高端需求，政府保障养老福利需求，居家养老是主流。我们据此积极摸索各种类型养老项目的设计，既重视中高端、市场化项目的研发设计，研究特定项目的切入点、居住对象需求变化规律，合理规划项目的远近期发展计划;同时，我们也关注一般性住宅和社区的适老化设计;对旧建筑改造养老设施设计和既有社区适老改造上，我们也在不断探索;这样我们对“9073”政策有比较宽泛的应对，也增强了我们在养老地产设计市场的竞争力。

Q：您认为政府目前还需要在哪些方面出台更便利的政策?

王庆：我觉得政府尽快完善医疗保险、养老保险、老人健康状况等级化评估制度和养护人员职业培训及准入体系等相关产业配套政策比较重要。这样一方面可以减轻老人的经济负担，迅速培育养老产业的消费市场;另一方面，有效整合社会资源，减少开发者包揽服务配套的运营风险，促进养老产业供给市场的繁荣。另外希望完善设计规范和建设标准，统一之前相关规范不相一致之处，使设计依据更加准确合理。例如，养老设施的节能标准是按居住建筑还是按公共建筑目前就比较模糊。现在，维拓正在参编《北京市养老设施规划建设标准》，这是比较有意义的工作。

Q：越来越多的开发商和设计企业投身于老年住宅的设计和研究，维拓有哪些研究成果可以与我们分享呢?

王庆：我们在几个方面做了一些基础性的研究。一是我们按独立居住、援护居住、失能护理、失智照护四类分高中低不同档次做了一个养老居住产品链的研发，这样能够帮助客户比较容易把产品开发需求具体化。二是我们十分重视项目的运营策划。近年来，通过养老项目的设计实践和合作单位的支持，我们对多类型养老项目的运营有直观的认识和积累，使我们更容易理解客户的开发需求。在个案项目设计中，我们尊重每一种商业模式的可能性，通过与客户在运营方面的深入探讨保障项目开发的合理性和后期运营的可持续性。三是结合绿建为客户建立适于运营的技术体系。老年人居住和活动空间对物理环境和舒适度要求比较高，像采光、保暖、通风等，对后期运营成本管控影响比较大。在设计中通过适宜技术和绿建技术的合理选用，确立适宜的建设标准，可以有效地降低后期运营成本。四是我们初步建立了从策划到室内设计各专业联动相对整体的设计服务链条。例如，我们通过室内精细化设计将厨卫布置和健康监护系统模块化、标准化，帮助客户降低采购和施工成本。

Q：据资料显示，能够消费得起这种养老产业的主要是有四类人，一是科教文化的从业者，二是党政机关领导单位，三是大中企业的管理者。当然普通老年人的消费能力也在逐步提高。大量三四线城市的年轻人涌入一二线城市，加剧了部分地区空巢老人的出现，所以低收入的老年人其实对于养老地产项目的需求是更大的。对于开发商包括设计者，在这方面是如何平衡的?

王庆：我们是从两端来应对养老的这种社会化需求。一个是相对高端，因为中高收入人群是目前市场上需求旺盛的消费群。我们需要以此建立起一个消费群体，使养老产业具备发展的基础，随后再逐步扩大覆盖面。另外一个方面针对中低端的消费者进行住宅上的适老化设计：老年人在其机能衰退后，仍有一定的自理能力，所以可以通过局部的无障碍设计达到相对便利的居住环境。比如说在厨房、卫生间这样的小空间内预留潜伏设计，在后期使用中易于改造，满足未来轮椅回转和无障碍扶手安装需求。再比如预留安装电梯空间，近期不装，到远期需要时再装等等。这样当居住群体进入老龄化后，就可以较易改造为养老社区。而且，在开发住宅伊始做这种潜伏设计增加的造价很少，大概在3%到6%。养老不是一部分人的特权，人人都会老，人人都需要养老。现在三四线城市空巢老人不缺住房，缺得是养老服务和简便的住宅适老化改造。用这种方式覆盖三、四线城市的人群，通过养老政策和社区养老配套和服务的完善比较容易实现居家养老。

Q：作为维拓文化养老建筑工作室主任，您目前的工作重点以及未来的工作方向是怎样的?

王庆：维拓目前把养老建筑设计作为公司一个重点战略目标发展的，我的工作重点就是具体落实这方面的任务，更好地承担起这方面的责任。我们虽然具备一定的养老项目设计经验，但仍然需要学习研究及拓展。将养老和文化旅游地产相结合，是我们近期研究的方向之一。养老地产，特别是一些中高端项目的选址都在风景优美的地区，那么这样的项目必然会和文化旅游产生深度的结合。目前，我们还在做一个依托三甲医院的医养型养老社区，如何让养老与医疗更好地结合也是我们关注的研究方向。我们希望可以在这些方面研究得更透彻。