商业项目的规划设计

刘默：

刘默，亚泰都会（北京）城市规划设计研究院总工程师

我谈一点感受，我们作为甲方也做过大连西港的一个燕莎奥特莱斯，一个商业综合体，里面有十几万的商业，有公寓有酒店。我们的奥特莱斯已经变味了，在国外是一个品牌折扣连锁店，它的商业模式是很明确的，在城市郊区的街区式商业是比较受欢迎的。奥特莱斯一般都离市区比较远，设在环境优美的郊外，停车很方便，整体是一个休闲娱乐和放松的环境，商品的价格也比市区便宜很多。但国内的奥特莱斯却都是集中在城区，几乎没有设在郊区的，在郊区可能都没人去了。

我们做的大连西港奥特莱斯，地块比较复杂，有点像街区式的，景观是大牌公司做的，开发商也是专业做商业地产的公司。但最后一看，发现招进来的都是二线甚至三、四线的品牌，整体上和普通的商业业态并没有太大区别，只是挂了个奥特莱斯的名字。近年来，国内的商业业态发生了很大的变化，在较短的时间内完成了国外商业业态上百年演变发展的进程。比如，我们最早是百货业态，再发展到新东安业态，还有国贸和新世界业态，增加了餐饮娱乐和电影院等，但是，现在大家发现能赢利的都是靠餐饮和电影院，尤其餐饮在里面占了很大的比例。

另外，商业综合体的运营也和目前商业业态的市场饱和度有关，原先的商业比较集中，相比来说，王府井商业街还比较有特色，天主教堂对面有一块地，建筑面积10万平米，原来的投资方是想做六层楼的小商品市场，但最后因为种种原因方案没有通过评估和审批，一直都没做起来。

北京的商业综合体，我认为做得最成功的项目是东方广场，建筑面积80万平方米，包括酒店、公寓、写字楼和商业，尤其它的写字楼体量很大，出租率也很高，白领的午晚餐也都得在这里解决，餐饮也有了存在的理由，所以整体上不是一个孤立的商业。另外，它的位置很好，在王府井商圈，处在一个街口的位置，比新东安的位置还要好。还有西单大悦城项目，定位很明确，主要针对80后和90后群体，它的商业模式做得也不错，人气很旺，商业流线做得好，人可以直接从一层上到五层，再从五层上到八层，很方便。但主要也是以餐饮为主，商业仍然是弱项。

另外再说到街区型的商业，三里屯village不错，人气很旺，蓝色港湾也很好，甚至从环境上来说比三里屯village还好，在朝阳公园边上，空间变化有层次，有电影院，娱乐，但是商业也没做起来，餐饮还可以。

总体来看，我们把国外的商业业态都引进来了，只差迪拜的没有拿过来，迪拜有两个mall，一个是阿联酋mall，有很大的滑雪场，迪拜mall里则有海洋馆，沙漠里缺什么他们做什么，反其道而行之。据说迪拜mall还要扩建到100万平米。

我们虽说是把国外的东西都拿过来了，在本土实践中却都好像有问题。这里面的问题不是设计师的问题，而是与市场的不断变化有关，与商业业态的市场饱合度有关，这些都不是设计师能掌控的，大家都想发展商业，但最终能有多少真正的支撑，能吸引多大的容量都是问题。比如朝阳大悦城，靠近东五环，本来是想吸引通州的人群，但现在听说万达也要在通州建一个商业广场，如果这个商业广场一起来，朝阳大悦城会不会受影响就很难说了。市场变化太快，现在大家都在研究业态造型，其实从建筑形态上说已经足够丰富了，设计做得已经很好了，但商业的生存运营环境其实更复杂，不是设计师能主导的。

孙明军：

孙明军，北京东方华脉建筑设计咨询有限公司总经理

万达的精细化管理流程可能比我们所有的设计类公司做得都好，我看过他们的OA系统，一旦某一个环节没做好，可能和这个环节相关的上级、下级都会承担连带责任。比如哪个阶段需要哪个公司介入，需要哪些人力物力作为支持等。但是这种方式可能还有几年的生命力，过几年之后一定会面临一定的冲击。在这方面，各个城市也都在做大量的工作，但真正要做得比较好，还是需要在一线城市进行。一些二三线城市做的项目确实留下了一些日后需要改造的问题。

最近我们在郑州有个项目，该项目的北侧已经有三个项目了，每一个项目都是住宅加综合体的组合形式，附近已经有三个综合体了。面对这种情况，我们就问开发商是否还要再做下去，但最后开发商决定还是要做。

杨建平：

其实他们应该很好地做个调查，市场调查时非常重要的。

刘延川：

有时候甲方会觉得调查是没用的，因为会受到很多客观因素的制约。

刘默：

我们谈商业建筑，大家都在讨论商业模式和盈利模式，不管做什么东西，他的盈利模式如何，这是最吸引人的地方。项目要有生命力必须要有很好的盈利模式来支撑，不管是迪拜还是奥特莱斯，必然有一套成功的盈利模式，能够支撑他的盈利状态。20年前有一个叫金盾的西服品牌很有意思，是一个潮汕人做的服装品牌，作坊起家。那个时候我们没有像样的西装，他们和皮尔卡丹品牌竞争，大家以为他们是一个国外的品牌，最后在香港上市，变成国际化的公司。一旦企业壮大，他就开始折腾，这个企业的股票之后就变成垃圾股，品牌就支撑不下去了。这个人沉寂了十几年，最后他创造了一套商业模式，当时遇到金融危机，广州珠三角一带加工服装的企业产能过剩，他开始在各个城市找租不出去的物业，从那些产能过剩的企业拿来衣服，先卖衣服后付款。他给那些租不出去的物业卖服装的提成，顶替房子的租金，大家都觉得这是很好的模式。

这个模式吸引了30多家的风投公司投资7个亿，当时有个服装连锁品牌在燕莎奥特莱斯开了一百多家分店，他们想要贴牌不可能贴国际大牌，在国外注册很多假名牌，风投一看盈利模式很好，等于空手套白狼，最后圈了7个亿之后全部赔进去了。最后大家分析得出一句话，“在卖不出去的地方卖卖不出去的东西。”这是很可笑的事情。所以我们不管商业怎样，要有支撑他盈利的模式。

孙明军：

现在开发商不是很有经验都是看别人怎么做就学过来，非常不成系统，风险非常大。我们也做过商业项目，不是很大规模。我们在设计酒店时候有一个感觉，如果建设单位在整个流程管理方面很强，功能问题已经没有，之后是提升的部分，让人们进入这个场所有一种很惊艳的感觉，这样把更多精力放在这方面。实际上对我来说不喜欢逛街，只要一进商场就觉得特别累。现在有些商场感觉不太一样，比如西单大悦城。

酒店的竞争也很激烈，之前营造宾至如归的感觉，现在已经不是作为出差的地方，人们的经济状况已经达到愿意为体验感买单的时候。设计方不只关注功能和配比，要做到能够吸引人。这方面对于设计师来说是一种挑战，现在很多二三线城市做的综合体看起来差不多，但是核心理念的打造的效果还是大打折扣。精细化设计，从设计角度我感觉好像一线开发商达到那种程度还存在欠缺，建筑师会好一些，总体各专业的感觉在这个链条中要慢了一拍，做好这些事情我们设计方要捋顺。国外做的比较多商业项目的品牌，设计费比一般的设计公司高好几倍。实际上看起来差的不是很多，但是差的那部分可能就是非常核心的部分。