商业项目的规划设计

畅言网编辑：

一个好的商业项目有很多因素决定，不知道大家对细节设计方面有哪些感受？

刘延川：

我感觉更多开发商综合开发建设的能力，还是运营的能力是非常重要的，一个好的体验感绝不是空间设计的好坏，还包括各种元素都要做到位，比如灯光和标识。给人好的感受是一个综合性的指数，分析的时候可以拆开来分，但是还在于合作的团队，就算所有的专业都具备，我们自己决定去做什么，设计方不参与运营，要借别人的手来执行。

活动现场

刘默：

我们当时找的都是美国比较大型的商业顾问公司做的，但在国内做是没问题，但是最后的营业效果是很难把握的。国外对空间需求和引导标识方面都很有经验，就比如我们之前的中庭，都不能有柱廊，商铺前也不能有柱子，要一眼能看到商业招贴。国内往往真正实施起来，最后宣传的点却是随时能够上网，能够吃到30多个国家的美食，这种作为宣传亮点。已经不是靠商业来支撑，实际上是餐饮和服务业占主要地位，我一直没有体会出万达那种模式的商业综合体好在什么地方。但是有固定赢利点，一个是电影院院线，还有就是家乐福的捆绑关系，这个模式很好，家乐福能够吸引人流，相当于捆绑合作。万达比较强势，商业资源非常雄厚，扩张速度非常快，原来是18个月的周期，现在更快了。拿地就意味着开工，竣工就意味着开业。

刘延川：

他们现在也在转型，在二线城市还可以，一线已经开始落后，万达现在成立文化旅游研究院，目的是提高文化体验的目的。

刘默：

现在他们新提出了一个概念——万达城，配套设施非常丰富。

刘延川：

以前北京西南四环50万平米的一个项目，邀请他们是一个国际的商业策划公司。人家一看这么大规模的商业，定位不是区域性，应该把辐射范围再扩大，设计师认为有巨大的中庭和水景，才能有可能把人吸引来。

刘默：

现在我们国家这种燕莎等综合购物中心，在美国这种模式都已经荒废了，他们都是奥特莱斯那种街区式，或者蓝色港湾那种休闲小镇模式。

郑悦琦：

其实刚才说到境外公司，他们在前面的模式上确实和中国不同，但是一旦进入建筑设计和室内设计，他们就变得非常精细，他们会在流线设计非常细致，每个扶梯人流如何引导，会停留多久，人流如何牵动，每个店铺之间如何进行人流组织，视线遮挡的问题，国内设计院对这方面对国外是非常佩服。他们设计费高有高的理由，但是设计时间非常长。

黄晓家：

对人流方面中国不可能研究出来，我们对人流设计方面历来搞不清楚，我们没有数据，国外是有大量的数据支撑。我们没有研究人流和结构、消费模式，高档的人消费能力强，一定要搭配的高档品牌。消费模式变了之后就没有了盈利能力，商业模式必须要改变。我们国内没有相关数据，另外比如万达有很多品牌资源和销售数据，其实这可以做很多事情，他们没有统计方法。国外很多成熟的方法，比如会员制，有一连串的统计数据。统计数据出来后，制定出合适的盈利模式。中国的研究都是很粗放的，都是自己凭借想象，国外都是企业在进行研究。万达到目前为止也没有建立起这样的数据库，在中国只有沃尔玛有这样的会员制的数据统计。

最重要的是上海的正大，一开始很艰苦花了很多钱建设，但是没有人气。最开始招商餐饮占50%，还有教学品牌，最开始要先实现盈利，盈利之后档次提升就开始慢慢清退别人，让高档的品牌进入，恰恰已经没戏了。中国的商业，我们只要看上海正大整个发展过程就能了解，但是上海另外的一个项目非常成功，名字我不太清楚，一开始就定位高档品牌，我去过几次，据说是上海目前档次最好的商店。

刘延川：

很多建筑师都喜欢去设计那种复杂的建筑。其实大部分的建筑，包括古建筑和文化建筑通常都不会给你带来什么惊喜，但是langham（香港朗豪坊）真的让我很惊讶：它的柔线一波三折，让你觉得它用的那个点特别出奇。当你进入到这个商场5、6层的平台时候，突然就出现一个一直通向顶层的10几层高的建筑物，让人感觉特别好。当你走完这十几层的建筑，以为已经到达商场顶部的时候，你会特别意外地发现，它又出现一个3/4层的表演平台。

说到有特点的商场，我也想说一下现在很多人都觉得成功的三里屯。在最初的时候，我想肯定有很多人都觉得他们的这种设计和运营的模式都不好。包括酒店在内，开发商采取的是一个长期的运营策略；而且，你会发现，商场里好的商业都只是出租而不是出售。其实，开发商盖酒店的目的就是为了带动北区的发展，因为北区一开始根本就没什么人。先盖起并且养着这个酒店，给北区培养客户。

郑悦琦：

在商业项目中，我觉得投资方是否盈利与这个商业项目是否人气旺盛，其实一点关系都没有。我举个反例，北京有一个项目，它的老板通过先卖，接着做基金、做租金，然后再做金融产品，在这个项目上挣了很多钱。但是他在这个商业项目上违反了一些原则，导致人气非常低。而境外的一些投资商通常会怎么做？它首先靠自己强大的实力与资金去支持，通过几年甚至是十几年的自持，到最后才慢慢发展起来。

刘延川：

其实，这个商业项目也跟产品有关，有次我和几个做服装的朋友一起聊天，他们认为设计师对衣服的眼光一般都特别挑，所以现在实体店里很少有适合设计师的衣服。很多设计师都会觉得特别正式的服装不一定适合自己，而那些大牌的不但贵而且还像个暴发户，也没多大意思，也就不会想去买。我那几个朋友认为，在服装市场，应该设计一些偏向大牌而且设计水平又特别高的产品。另外，像这种商场里的实体店如果各类产品，比如茶具之类的能多一些，相信这个商业模式或许又会是另外一个现象。

郑悦琦：

本身有一些东西应该是量身定制的，但是现在很多人都做不到。像万达和华润在商业项目上，有它们自己的一种非常清晰的、相对简单的运行模式。但是，大部分开发商做不到万达和华润的这种模式，我们甚至做过一些没有招商好就先把这栋楼盖起来了。

王耀堂：

我觉得商业很大的一个关键就是吸引大牌，你比如说苹果，现在大家都爱买。其实开发商应该联合国内的一些民族设计师品牌，特别是大的民族品牌，把它们很好地整合起来，形成自己的资源，这可能是一条可行的路子。因为在这些品牌的价格不会太高，而且这些品牌会越来越有前景。如果你直接去找那些国外大牌，很可能你就会陷到它们的圈子里。

刘延川：

虽然网络带动了商业模式的发展，但是，现在的商业模式实际上是不能完全被网购所代替。因为，现在我们敢在网上买的东西，肯定不会是贵的而且很难复制的东西。至于其它一些价值高的东西，大家还真得好好掂量掂量敢不敢在网上买。其实最普通的商业模式就是建材市场那种不需要设计师的模式，每家店多大，到承包再到仓库。其实，只有那种体验越丰富的店，才越需要设计师。

王耀堂：

实际上，是否需要体验是与你个人的性格、爱好、品味、价值追求有关系的。你比如说服装以及好的装饰，虽然很贵并且你也只是去看看，但是实际自己也很愿意买。

刘默：

前几年的时候，我曾经有一段时间考虑过，咱们能否通过网络去发展一种新式体验，比如有种进入商场的感觉，也就是3D的那种商业模式。我们前几年计划做一个3D的商业模式，当时美国也出现过类似的产品，他们会模拟一个人推着购物车在商场购物，点击鼠标就可以在模拟的货架上选择自己心仪的商品。当时我们没有尝试这种方法的原因是当时我们的网速很低，而现在20兆光纤入户之后就完全没问题了。这种方式不仅可以让大家直观地感受逛商场的模式，而且大家还可以在这个模拟的商场里聊天。甚至当时我们还想到做一个3D的商业街，也会做一些店铺设计。因为国内的购物网站基本都是以图片形式展现商品，而采取3D形式后，购物者就会对商品一目了然。比如大家在这个商业街上购物时，可以看到各个店铺的商品全貌，如果是购买服装，可以有模特的展示，包括商品的原材料、加工方式、价格等方面的介绍。最后我们还想到，他们在“街上”乘坐出租车、去电影院，就像真正的逛街一样。同时我们还可以把一些小的插件做进去，比如今天外面在下雨，那么在这条“街上”也会下雨，如果下雪，那么这条“街上”也会下雪。但是最后还是由于各种原因没有很好地实施。

杨建平：

记得上次我们去开封，看到一个很高档的消费中心，因为现在很多这样的场所已经被遏制了，所以他们现在就改变了一种形式，做成了一个小吃城。因为开封是一个传统建筑文化底蕴很浓的城市，而这座建筑看上去就是一个很豪华的现代建筑，看上去“亲民度”并不高，但实际上很多普通百姓都会来这里就餐。当我们进去之后发现，里面美食街的民俗氛围非常浓郁，而且里面的天幕设计得很有拉斯维加斯的感觉。尽管里面的餐桌有好几百张，但是就餐时仍然会排队。虽然价格相对较高，但还是物有所值的。

郑悦琦：

现在已经到了本土品牌爆发的时候了，实际上本土品牌的底蕴是很深厚的。比如北京颐堤港，没有太多境外的品牌，但是很多的店铺设计得很好，产品设计也很好，价格相当便宜，而且可以带着孩子来这里玩，很吸引消费者。

杨建平：

是的，像北京的南锣鼓巷、后海这些场所，都很吸引人，因为它们的民族氛围很浓厚。包括彭丽媛最近在一些出访活动中，赠送给其他国家领导人的礼品都是我们自己的自主品牌，也非常好用，使得我们国产品牌的地位得到了很大的提升。

刘延川：

因为本土品牌很接地气，有些产品的质量确实很好，而且比进口品牌在价格方面也有很大的优势。

杨建平：

商业地产应该在餐饮方面多花功夫，因为这方面的需求是非常大的。

郑悦琦：

有些开发商计算过，一个商业项目中赢利点最高的业态主要是餐饮、超市、院线，而一些小商品店面的盈利是很低的。所以开发商也要认真研究商业项目的业态问题，包括项目的租售比例等。

杨建平：

当时很多开发商认为，项目中的小商铺盈利很好，所以他们会通过商铺的出租来回收成本，而一些写字楼、酒店等物业则采取出售的形式，实在难于出售的就采取出租形式。

刘延川：

虽然这种形式现在很可取，但是一旦过几年后商业升级换代，这种形式就会落后了。对于那些经营不是很好的店铺而言，项目业主可能就需要通过不断更换店铺所销售的商品来寻找更合适的方式。国外的商业项目就像教堂一样，是精神和物质的双重家园，大家在休闲的时候就可以去商场，如果再高雅一些，就会去美术馆、博物馆，而我们国内现在的商业项目还没有达到这个高度。

会后何以

幕落