养老地产的设计与运营

刘蓬：

刘蓬，北京市建筑设计研究院主任建筑师

乐成有一个北京乐成还有一个海口乐成，海口的乐成非常不错，入住率高达100%，但是北京还达不到，其实老年人退休以后会把环境看得很重要，距离也是需要考虑的，考虑儿女过来探望以及自己可以自理的因素，这个思路是对的，如果各方面的因素能满足其实很有市场的。

李莹：

其实我们公司也在探讨这个问题，养老方面投入比较大的是保险、基金行业，我们能不能和保险、基金公司合作？保险公司在开发、建造层面能力可能不如我们，但是我们在资本运作这方面可能不如他们，所以这样大家能不能寻找一种合作模式使养老地产发展起来。前景大家都很看好，就是前期的操作非常的痛苦。我们探讨了好多年，每个公司都在探讨这件事情，也有过一些尝试，但成功非常困难，可能维拓时代公司做的“东方太阳城”的项目比较不错，我个人觉得成功在于规模效应，后期销售层面有很多支持。我主要从开发商的角度分析养老地产的情况。

徐勤生：

徐勤生，北京若金投资顾问有限公司董事

我在医疗健康领域内的运营、开发、设计等方面都工作过，其实我主要是做医院的医疗与建设开发方面。我刚开始在国外留学时候学的是医疗与养老。国外的养老体系保障是由医疗保障延续下来的，我大部分都是在医疗的领域下去做，所以很有感触。当前养老产业所处的环境，与我们现在国家医改所面临的问题是有共性的。这些年国家大幅改革医疗体系，我们体会最大的就是医院建设，国家投入上万亿的资金，大多都投入到了硬件建设，各地区建设了很多楼，但服务体系依然不足。养老的情况和我做医院建设实践过程有相同的感受和困惑。无论是医疗行业还是养老行业，没有达到真正把服务的所有方面、服务类型等形成系统化的分类和水准，这是关键的软性系统。李总刚刚说的医院也好、社区中心也好，我们做了几个养老项目都有所涉及，其中的重要部分就是配套医疗怎么做。但在事前规划中，开发商对其概念和内容都不是很清楚。

但核心医疗这个版块今天我们先不谈，我想说整个开发规划体系上的问题。有实力的开发商和公司可以探索社区各种模式，但是我觉得我们最根本的问题没有解决。我们整个开发体系的思路不对，按正常项目来讲前期应该有一套程序，这个程序现在好多项目都不完整。在这个程序尚不完整的情况下，国内发展养老地产的条件是欠缺的，国内的产业发展不够、人才欠缺。以配套医院为例，本来单纯医院功能从技术角度来讲是清楚的。但刚开始建设时候，我们就应该需要结合预测目标人群、成本运行等一整套概念，落实到这些技术环节的需求，也就是功能需求。然后才是空间需求。可实际中，常常是开始先套用空间概念（比如5000、8000、10000平米等）这样的概念，反向的装入功能。因为开发商只是对造房子和盖房子有概念，尤其是面积和成本概念。这种模式就反映出现在行业中规划的程序问题。按照国际卫生组织和世界建筑师协会所共同推荐的开发操作程序上，前面有很大工作量是在各种模式上，即使分析市场是很难准确定位，但首先还是应该有个需求和功能的分析。乐成公司北京的项目表面上居住不理想，但是不能这么评价，因为它的定位需求不同，看项目是为哪类人群服务的。燕达健康城是一样，虽然大家都对其有所争议。但我始终认为燕达的养老社区是不错的，现实也果然是这样，但医疗就存在一些问题，就是开始定位不清楚。

现在国内养老地产大家都是蜂拥而起，凭着自己的一点感觉或者是自己的经验去做。当然，由于房地产市场发展的比较成熟，专业化水平也较高，整个开发体系上我认为之前很多地产商做得非常到位，但是对于养老地产却面临新的问题——服务。我们给万科和万达都做过项目，他们的做法是只要有一定的盈利平衡点就行了，甚至可以建设500床位标准的医院，供政府和社区使用。但是各家的想法还是不一样的。我觉得在规划这方面，目前的问题是需要借鉴内容还没有搞清楚，比如一些企业的老总亲自率队上百人去美国考察，我认为这只是一个表浅的观察或认识，因为根本就没有看清楚人家的基础问题，只是看一个热闹，这不是看一下就懂的事情。所以这需要从实践出发，从自己内部各种客户的不同模式考虑问题。我认为现在是战国时期，大家没有一定之规，一定要具体问题具体分析，总的思路和套路还是要坚持科学的方式去做。