养老地产的设计与运营

赵强：

赵强，中国建筑设计研究院陈一峰工作室设计师

说到养老地产，实际上我们工作室是两大块：一块是医疗、一块是住宅，但是这两块结合越来越紧，这是因为现在养老地产越来越受重视，但是实际操作的案例特别少。少的原因我觉得有几个问题，首先，盈利模式没有找到的话，对地产商的压力比较大。在国内现在大的地产商中，万科对养老地产有所涉及，华润、中信、万通也都成立了医疗相关部门，大家都看到这块的市场了，但是没有一个盈利模式能支撑他们做下去，养老地产目前发展得不是很成熟。其次，国家民政部、卫生部和住建部三个主管部门没有联起手来做这件事情，没有制定一个相应的标准。我昨天出差回来后拿到一个住建部养老设施建筑设计规范，这是2014年5月21号开始执行的，所以刚才刘总讲到的规范现在已经有了标准，这是和民政部的养老院体系、术语都很接近的，等于是住建部做一套、民政部再做一套，这两个部门是最怕卫生部进来，因为一但有医疗的支撑后，马上带来的市场影响是很大的。但是卫生医疗部门是不能涉及地产的，这也是一个瓶颈。国家现在允许社会资金进入医疗市场，但是这么多年了没有特成功的案例，说明这个模式和程度都没有做到一个非常合理的状态。我前天去山西投标，就是一个省立的医院和社会资本相结合的项目，他们的模式也没有定好。他们希望总共1500床的医院中有500床是医院、500床是康复、500床是养老，社会资本方面想要一块地依托于医院，这块这种模式能不能成功问题确实是有很多。当时我们分析了一下我们国家年龄结构的柱状图，刚建国的时候是金字塔结构，现在已经趋于扁平化了，而据大家预测，2050年将是一个柱状结构。这个实际上也说明现在养老地产没有到一个成熟的程度，目前这个年龄架构以及国家传统的养儿防老都影响了这个行业的发展。

我比较喜欢沙龙这种形式，可以和大家畅所欲言，要是访谈就显得特别正式、特别严肃。我觉得国家的二胎政策今年放开了以后，实际上是对于养老未知的市场的一个被动的措施，看到了咱们在传统养老模式中养儿防老是不可避免的，养老地产一直没有成熟发展，就相当于国家的政策反而是被市场所牵制着。整个国家政府的政策、支持体系包括部门、行业之间的一种门槛，实际上是在束缚我们的发展。我本人接触过很多医院机构和地产商，和他们谈依托医院的优势，但是说实话我觉得这个并不是一个成熟的模式，因为它带来的是医院做养老的支付模式是什么样的。如何做到盈利这样跨行业、跨部门的整合是非常有难度的，市场的考量还是比较严峻的，所以说养老地产在支付和报销体系上都要跟得上发展。

苏黎明：

苏黎明，华特建筑设计公司医疗设计所设计师

我们是华特设计公司下属的医疗设计所，我们所做的基本都是医疗项目，这几年养老地产和养老建筑很热，我们也陆续设计了一些配合养老地产的医疗项目。5月4~6日在国家会议中心召开了《第三届中国国际养老服务业博览会》，健康养老地产成为今年最热门的房地产投资项目。

大家都知道，养老项目中医疗配套是基石。打造“医、护、养、休”为一体的新型养老地产“医”的功能是必不可少的。其中的老人们离不开医疗机构的服务和支持。

最近我们做的养老地产项目中配套的医院项目设计时曾经遇到过这样一些问题，比如，建一所500床的医院，规划只预留了15亩用地，远远满足不了医院建设用地的标准，做起来很痛苦。另外，在规划时没有考虑医院的污物出口问题，医院建筑设计规范要求，医院院区至少面临两条城市道路并应设不少于两个出入口。

另外，设计前期调研也很重要。还有一所养老医院，项目所处的区域非常偏僻，周边没有成熟的社区，交通也十分不便。不仅不利于老人的儿女来探望，如果城区居民想来医院就医交通十分不便。这所医院就只能是服务于这个小区中的老人，医疗资源有些浪费。这些情况都说明了规划时缺少非常专业的研究和一些科学的数据统计。医疗资源的分配一定要与当地已有的医疗机构总床位数和周边人口密度相匹配。

养老医院在科室设置方面，会涉及到医疗和养老挂钩的问题，养老医院和普通综合性医院的科室设置是不同的，养老社区里的医院针对的主要是老年病人，老年病主要是糖尿病、高血压、心脏病、哮喘、中风、老年痴呆等慢性病，内科相对来说要强一些，儿科和产科可以稍微弱一些，这就是通常所说的“大专科小综合”在总的科室设置方面也应有所区别。

我们上次参加《第三届中国国际养老服务业博览会》和一些养老医院的院长在一起讨论时，养老院院长认为，从床位设置来讲，国家有要求，公立医院三床间的病房应不少于总床位的80%，要少做太高端的单间、套间病房。实际上养老医院的三床间是不好用的，最好做两床间，因为老年病人住院时间长，三个老人在一起容易吵架，医院的工作人员经常要帮助调解老年病人之间的矛盾。另外，养老医院的院长还讲了一个挺有意思的问题，他们认为设计师都喜欢做景观、做水系，虽然可能对整个环境来说效果很好，但是养老医院的管理人员都特别担心老人掉进水里；就些人性化的建议对我们很有启发。怎样做到既美观，又安全。

目前，国内的养老院大多做的像宾馆客房一样，包括我们参观国内的养老院基本上标准间都是两床间，四床间，标配一个电视、两～四张床、一个卫生间，缺少个性化的东西。国外的养老院，更在乎家的感觉，老人可以按照自己的意愿去布置家具，子女可以来看望、可以留宿，这样家的氛围会更浓一些。

蒋维，华特建筑设计公司医疗设计所设计师