新一代产业园区的五大发展趋势

当产业集聚遇到城市增长，全中国社会有什么影响?

中国园区出现以后，我们看到了数以亿计的人口从西部往东部迁移，看到东部的水田 变成高楼大厦，看到了城市经济突飞猛进的增长。我想这就是产业集聚和城市增长过程中给中国经济带来正向的因素。但是我们也面临着新的问题，比如说老一 代，20多年的产业园能耗比较大、城市功能不协调等。

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这个话题我分三个层次：第一，我的一个论点，我认为园区是新型城镇化的重要支撑,但是现在园区概念又有新的深化。

最大园区是国家级新区，比如成都天府新区，1700多平方公里，还有津浦新区等。再下面还包括原来的经济开放区或者高新区或者保税区或者物流港。所以区中有区。

另外就是园中有园，在几十平方公里的大区和小区中又分了不同的文化、创意、科技、农业等等不同专业化园区。园中有园就和各位有关系，就是政府管理者和房 地产开发商如何在未来的新型城镇化过程中有效的协作，对未来城市的构建、产业构建能够摆脱过去的问题，更加节约我们的资源，提高社会投资效率。

所以说通过过去的经验，包括未来的一些展望，我个人观点认为，新型城镇化对环境、对要素、对人文有很多期待，但是有很多路径如何解决这些问题，我认为把 过去批准的地，就是国家级、省级、市级3000多家批准的园区，大概占到国土面积2—3万平方公里，这些园区存量的，按照亦庄经济开放区到亦庄新城，苏州 工业园到苏州新城这种模式进行系统的规划、有效的整合，这3000家园区能够承载未来4亿多农民工进城的问题，能够承载城市间产业和要素迁徙的问题。

第二，讨论一下未来产业园区的发展趋势。我个人总结，园区地产比较热，但是产业与地产，就像我们所在的行业来说，就是用地产的手段核力量帮政府完成园区的发展与运营。我觉得研究这样的问题要知道未来园区到底有哪些标志性的趋势。

1、园区的投资主体越来越多样化。

我是国企，我们周总也是国企，园区过去20年主要是管委会从基础设施建设、到土地出让、到服务等等。但是现在房地产商的进入，这个力量越来越强大。我们 统计了一下，国内百强里面的住宅为核心的地产开发商，至少有30家已经全面进入到了产业地产或者园区地产。还有一块是实体企业的介入，比如联想、华为，自 己也利用产业，同时也做自备的园区或者某一个产业集群里的共同化。就是政府的、房地产的、实体企业的，这种园区的投资力量将来会产生巨大的分化。

5月20号国务院批准了投资体制深化改革，也就是说现在为止，我们上一代的7170家政府的平台化投资企业将会为上一代这么多年积累的11万政府融资可 能要进行剥离，这个剥离意味着无论是城市发展基础设施还是园区发展基础设施，政府投资能力将会被剥离。所以园区开发商这个群体力量，不管是从哪里来的，叫 市场来的力量，将来会承接政府投资功能的缺失。所以未来园区地产商会真正由市场对资源起决定性配置作用。

2、产城融合是大势所趋。

大家都知道，2009年我们提出来科技地产、园区地产就提出未来的项目一定要坚持产城一体化，产城一体化，其实核心本意是把原来简单的政府土地出让真正结合到土地、产业、功能和价值，这四个问题要在产城融合的规划层面、政府的职能层面紧密的把问题统筹起来。

换句话说，就是土地的集约、产业的迁徙与集聚、城市功能的完善和整个经济价值和商业价值的统筹。

3、产业定位的精准和差异化是未来园区最核心的竞争力。

过去园区其实政府在园区规划之初不是没有产业，土地、城市、产业想得挺好，但是在执行过程中遇到各种各样的因素，很容易把专业园区做成杂园。我们坚持的 是专业化、高标准，我们就容易成功。而很多园中园、地产做的园区效率，要么是开发行为，建成就卖，不孵化企业，不走园区规模。要么是为了GDP尽快体现， 招什么就是什么。所以未来园区要活下来，精准的产业定位和园区的差异化，因为我们也面临着同样的问题。

4、智慧与生态成为新标准、新亮点。

刚才周总谈到，这些新标准、新亮点是从我们的三个层次看的：一是客户的需求标准越来越高，尤其是我们做科技园的，软件生物类的，企业与企业的人员对环境 的要求、对建筑、环境、服务要求越来越高。二是政府管理的目标也越来越高了。假如我们做五平方公里以上的大园区，它就是政府的城市新区，所以在这里面的交 通、人流、灾害等等社会性管理要求，包括客户的要求，政府管理园区的要求越来越高。三是投资人期望越来越高。低端园区的开发园区价值也高不到哪里去，所以 现在要腾笼换鸟。投资不管是社会投资人还是企业的自有资金，对于高标准、认为高端有竞争力的论断我们支持。

5、园区平台化规律越来越清晰。

原来几千亩一个园区，我们说我们是平台，什么是平台?创新创业服务平台、城市综合发展平台等等。但是这个平台和互联网思维下的平台不一样，今天真正要用互联网思维去理解这个平台的内涵。

我认为这个内涵把开发商打造的园区虚拟成一个平台，平台的使用者是谁?政府。政府要园区不是北科建要园区。第二是我们的产业类客户。第三是生产性服务 业。我们理解到使用者以后，我们就要用经济和政策手段促进客户间的交易，把信息资源整合起来为他们服务。所以从运营化、金融化各个角度去理解这个平台。从 开发商角度来看，从产品的开发到物业的运营，到资产的孵化，到客户的投资、服务、整合，这是我们必备的功底。这是园区未来从趋势上我个人理解的五个方面。

第三，新型园区的顶层设计系统。

我个人认为，首先园区是政企合作的产物，它不是一个企业行为能够完成的，在这个之下，我们和政府合作对于高端园区，至少有六个层面必须要一同考虑。

一是产业生态体系。设想一下，我们正在做一个京津冀转移项目，面积是30平方公里。产业园区由园区到城市的升级是趋势，产城融合是趋势。由园到城的过 程，产业生态里面2.0是什么?应该是高端智能制造。2.5应该有科技研发，小试、中试产业化。3.0有大型总部，还有高端金融服务。另外还有3.0就是 社会事业类，几十平方公里就是城市，医教文卫这些社会功能不能缺失。当然还有生态居住。这些产业和功能的研究如果不到位，后面必然出问题。

二是城市规划自体系。这个城市规划和原来的规划不太一样，比如原来讲产业规划、交通规划、环境规划，今天必须加智能、生态预见规划、智能管理信息化规划。在这些城市规划内容我们叫多规合一过程中。

三是建设控制体系。我们的生态通过园区的碳排放、能源审计，包括水资源，这些指标园区里都有，但是在过程中是不是到位了?政府能不能控制?园区开发商内 不能控制?我们通过生态绿建这些智能标准，可能将来变成建设导则，投资人买地标书就写了，投资不到位可以罚款，政府不给验收，这些必须做到并且坚持。

四是招商运营体系。我们和政府合作，招商、产业转移，在产业搬迁或者进来之后创业补助、房租、子女上学等一系列招商政策体系，我们发现除了北上广的一线 城市和省级园区里面，这些问题体系政策是清晰的，但是到2.5、三线城市里面学北京中关村、学苏州，但是学来了，当地政府法规以及财力能不能有?不一定。 那不一定，产业就搬不过去。所以这些问题，开发商和政府应该说没有这些，一切都免谈。

五是金融合作体系。现在遇到的最大困境就是数以百 亿计的土地开发，政府平台要推出，我要承担，我的资金怎么来，还款怎么来?将来企业的VC和资产孵化能不能帮助他们整合到位?依此类推，大金融在一级、二 级、三级市场里贯穿，这些都不是政府的职能，因为把一级开发权给你，整个招商给你，那你就要替政府想好你自己的金融和客户的金融。

最后是园区的管理和服务体系。政府管理和开发商的管理，吃、住、行、交通等问题在园区的管控体系里，以及服务商和园区管理者之间是什么关系，如果弄不好就是虎头蛇尾。