在经过近七年的快速发展，特别是2010年以来爆发式增长后，国内院线的盲目扩张终于有了放缓的趋势。近日多家院线负责人证实，受市场饱和以及投资回报周期过长的影响，今年下半年以来，业内、业外资本开始出现大量撤出影院建设的情况，此前大量资本竞争在商业综合体中建影院的现象已逐步消失，甚至出现新确立商圈项目主动找上门来降低租金寻求合作未果的局面。影院投资愈发谨慎，全国的影院开始整合、减少将成为未来的发展趋势。

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新建计划八九成放缓

院线的快速扩张始于2005年，其中各地相继出台的影院建设鼓励政策和全国电影票房总收入不断攀升是主要原因。以北京为例，在出台《北京市文化局支持新建改造多厅影院资金补助办法〈试行〉》之前的2004年，只有两条院线，影院只有55家，共计135块银幕。《补助办法》出台后院线开始初步呈现扩张态势。这样的情况在2010年业外资本大举进入后尤为严重。来自艺恩咨询的统计显示，2005年全国影院总量为1243家，银幕数量2668块，在2010年前年均增速约为15%，2010、2011两年出现爆发式增长，院线增速分别为33%和47%，银幕增速也达到19%和40%。

今年年中，中国电影家协会发布《2012中国电影产业研究报告》指出，2011年我国电影院线已经产生了局部市场过热、重复建设导致资源浪费和恶性竞争的局面，观影人次增长长期远远落后于影院增长速度，蛋糕越分越薄。 国家广电总局电影局局长童刚甚至直呼：“影院增长速度远远高于票房增长速度！”

“经过前几年业内盲目扩张、圈地的热潮之后，今年下半年以来，除了部分为了吸引融资，牺牲企业利益投资影院进行扩张的业外资本之外，全国的新建影院计划几乎八九成都放缓了，已经签订合作意向最终却撤出投资影院的项目在各省市非常普遍。”作为国内成功从地产行业跨越到院线投资的代表企业之一，恒大院线管理有限公司总经理助理张方进透露。

虽然目前我国全国各地仍在保持着较高的影院建设速度，但绝大部分是为了配合周边的商业综合体共同建设的，其中又都是在2-3年前该项目整体确立时就已经与投资方达成了合作意向，由投资方在其中建设影院。今年下半年以来部分房地产商、航空公司等以往积极投资院线的业外资本已经在逐步缩小影院投资计划，时代今典、金逸、世贸等国内多条院线则分别放弃了10-20个在新增商业综合体中建设影院的计划或者合作意向。

同样的感受来自其他院线负责人，他们坦言，今年下半年以来，确实出现业内、业外资本明显大量撤出影院建设投资领域的情况，就连以前是投资方必争之地的商业综合体影院用地也变得不再抢手，甚至有新确立商圈项目主动找上门来降低租金寻求合作。UME院线、恒大影视、新影联院线等多家院线负责人也表示出将放缓甚至暂时停止新建影院的计划。影院投资愈发谨慎，全国的影院开始整合、减少将成为未来的发展趋势。

市场饱和与投资回报周期过长成主因

“现在全国电影院几乎全都勉强维持生计，常年处于亏损状态，处于商业综合体之中的影院经营情况更加不乐观。”UME院线总经理、全国电影放映发行协会副会长陆遥回忆，几年前，众多业内资本希望迅速在全国站稳脚跟，苦于难寻合适地段拓展影院布局。 另一方面，业外资本被当时每年每座影院几百甚至上千万的年票房收入所吸引，不顾一切地冲进商业综合体，与业内资本争相竞价，造成了当时在商业地产中建影院的热潮，影院投资方都以能多占一块地建设影院为目标。然而当初为了标下商业综合体中的影院位置不惜砸重金的投资方在扎堆进入后却发现，租金、竞争对手、地段消费能力不如预期等一系列压力让他们看不到收回投资的那一天。

从租金角度来看，有相关人士透露，目前除了本身拥有地产的企业之外，国内多数影院普遍都会以“保底费用+每年票房分成”的形式付给房产商租金，并且合同期限一般都会一次性签订15年或者以上。

首都电影院副总经理于超称，4-5年前首都电影院建立初期，影院的房租基本上只包含200万-300万元的保底费用加上每年10%左右的票房收入，2009年北京影院普遍的房租涨到2008年的两倍，近两年，影院为争取用地，除了至少700万-800万元甚至上千万元的固定租金之外，上缴20%甚至更高的年票房分成作为房租也是非常普遍的。

每年除了房租支出之外，北方电影集团副总裁方卫透露， 影院还需要负担硬件改造费用，即旧影院要随着人们观影需求的提升改造成新影城，单厅影院改造成多厅影院；电影设备投入，即数字放映系统和大屏幕的投入；影院的运行经费，即职工工资、日常开销、促销活动经费等费用。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利介绍，目前，几乎所有的业主都为影院投资方开出了极为苛刻的条件，使其投资回报率仅在6%左右，这意味着投资方需要至少15年才能收回最初的投资成本。“在此情况下，投资方放缓甚至停止选择建设影院的计划也是迫于无奈。”郭增利表示。

此外，商圈商业氛围不如预期以及竞争对手过于密集也会让影院投资方放弃投资。陆遥称，现在国内建设的商业综合体项目都是三年以前签订的合作合同，三年内，影院投资方会不断地考察所签地段的发展情况。“我们曾经在某二三线城市与商业综合体业主签订了建设配套影院的合同，后来发现，该商圈三年后的建设情况完全不如预期，周边居住人数也远远达不到当地经营影院所需的客流量，而且，在附近不远处已经有两三家影院开始营业了，如果要再按照原计划增设影院势必只赔不赚，因此我们马上与业主沟通，缴纳定金之后便放弃了那个位置。”陆遥透露，目前保利万和院线已经将旗下两家位于成都解放碑商业综合区中的影院变卖出去，因经营情况实在不理想最终不得不转让的影院，在全国不少商业圈中都经常发生。

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放缓扩张“解放”了谁

“如果院线从现在开始，放弃或者减少扎堆在商圈中配套影院的投资计划，及时终止已签订的不合理合作意向，对于企业本身就是利好的。一旦签订合同，除非能顺利将影院变卖，否则院线只能承受影院的盈亏，就算商圈再不景气、影院票房收入再低，院线仍然无法甩掉这个‘包袱’。”尽管认同放缓盲目扩张对于大部分院线来说百利无一害，但陆遥也强调表示，一、二、三线城市的新城地区其实依然有发展空间。“如果北京的门头沟区、丰台区、长辛店地区、良乡地区有新增商业综合体项目，UME院线都愿意去争取配套影院建设机会，但其他院线却只看到了众多影院扎堆的望京、亦庄等地，在明明已经饱和的商业综合体内抢地建设影院，最终只能迎来常年亏损的局面。”

郭增利介绍，电影院的集客能力很强，商业综合体开发商就算收不到购物、餐饮企业相似价格的租金也愿意把固定的区域保留给电影院，千方百计地引进投资方建设电影院。“目前，看电影已成为消费者光临购物中心的第二大目的了，除了购物商场之外，影院对于商业综合体的作用难以忽视。”郭增利称。北京昭邑零商管理咨询有限公司首席咨询师刘晖则坦言，如果一、二级商业综合体最终失去了影院这个“标配”，整个商圈将会损失至少15%的客流。

为此，郭增利建议，对于一般大型商业综合体的业主来说，为影院松绑，制定相对不太严苛的租金条件，是改善目前缺乏影院投资的主要手段。为此，他建议商业综合体的业主将配套影院的租金重新调回10-12年前的水平，让影院投资方能够拿到10%左右的回报资本。“商业综合体需要影院，不仅仅因为租金收益，更因为影院能为商圈带来长期客源收益，因此，业主应该为投资方设立合理的回报率，而不是一味地盘剥。”

龙头企业难弃扩张机会

虽然众多投资方对于大部分企业放缓影院投资计划呈支持态度，不过也有一部分业内人士担心，资本纷纷撤出影院投资，是否会对院线的布局计划造成影响。

实际上，对于国内未来几年商业综合体中的影院投资前景，业内人士普遍还是持看好态度的，他们认为，虽然目前不断有资本撤出该市场，但这也是撇清泡沫、去除行业浮躁的机会，令真正用心经营的企业理性地掌握影院布局，脚步放慢但有实力的企业仍然不会放弃扩张的机会。

陆遥称，院线投资方往往委托本公司内的项目开发部到全国各地进行“圈地运动”，他们只需按照要求每年开发10-20个新地段，不顾价格是否在本企业承受范围之内以及该位置是否有利于影院经营，只要他们在几十家企业中竞争到该位置就可领取奖金。因此，这些企业可能在内蒙古甚至沈阳、丹东等影院需求不高的城市以700万-800万元的固定租金+票房提成的高昂成本标到某商业综合体中的一块位置。“项目开发部标到位置之后，运营部一经考察、测算才发现，如此不合理的租金价格根本不足以支撑影院运营，连续经营15年以上都不一定收得回成本，因此，他们就算违约、向业主缴纳定金，也绝对不会在此处继续布局影院了。”而这样混乱的市场情况，将在这次商业综合体和影院的联姻关系松散后得到遏制。

张方进也表示，虽然目前全国的局势都是收紧影院投资，减少新商业综合体投资影院的计划，但这也将真正有实力的影院投资方筛选了出来，他们仍然不会停止扩张的脚步。“某些要谋求上市的企业，需要保证自己的扩张速度和布局范围，投资影院就是途径之一。”张方进称，这类企业一般会比较影院将面临的亏损情况以及对于企业的融资利好情况，在可承受的范围内，保持影院增设力度，积极寻找商圈中建设影院的机会，牺牲影院经营的利润，换取更多的回报。

另外，也有业内人士称，万达电影院线股份有限公司等在内的国内母公司背景雄厚的院线公司也将受到此类现象的利好。该人士表示，万达本身的地产优势致使其可以根据当地消费能力、人口、交通等因素，自主开创商业综合体项目，在集团内部完成院线、购物、餐饮等配套设施的打造，理性选择地段的同时，也为影院搭配好了其所处的环境，因此，该类影院不用担心业主“不靠谱”或者商圈建不起来等情况，更不用担心投资资本互相竞争导致的租金过高问题。“这类企业短时间内仍不会缩减自己扩张和建设影院的步伐，反而会因为其他资本撤出投资而减少了竞争对手，获得更好的业绩。”刘晖称。