崔曦：旅游地产的磁极与容器

北京市建筑设计研究院方寸营造工作室顾问总建筑师  崔曦

当前，中国已进入休闲旅游地产时代，房地产开发不再是单纯的开发模式，而更多是地产与旅游相结合的开发模式，而在“旅游搭台、地产唱戏”模式备受质疑之后，旅游地产如何走出初级粗放型发展阶段，如何创建成熟的专业化、精细化模式更成为业内关心的话题。

对此，北京市建筑设计研究院方寸营造工作室顾问总建筑师崔曦认为，“正如著名城市学家芒福德在《城市发展史》著作中阐述的观点：‘城市永远是先有磁极，后有容器’，这一观点同样适用于旅游地产”，从这种明确的表述中，我们能看到什么是城市的本原，新城的本质不应仅仅是居住，不应仅仅是一群容器的聚集，更重要的是如何打造自身的吸引力，把人气真正聚集起来，在这方面，旅游地产的开发和城市建设面临的其实是相同的问题。

国内旅游地产尚处于起步阶段

畅言网：您有多年的房地产和城市顾问经验，如何看待当前国内旅游地产的发展现状？ 

崔曦：目前，旅游地产从整体上看还处在一个初级的粗放型的发展阶段。

在住宅地产被压制和商业地产市场竞争激烈且渐渐趋于饱和的情况下，越来越多的地产投资者把目光转向旅游地产领域。对于开发商来说，旅游地产意味着在节约成本的前提下获得土地并用于住宅开发，这已经让很多地产企业尝到了甜头，但也应清醒看到，当前，旅游地产仍然处在探索期，真正做出了很成熟的商业模式，尤其把旅游这部份做得很成功的则少之又少。

显然，旅游地产未来还有很多的功课要做，有很长的一段路要走。 

畅言网：对于旅游地产，国内有哪些有代表性的案例，能提供哪些方面的经验和借鉴？

崔曦：从国内的旅游地产项目来说，深圳东部华侨城综合生态旅游度假区可以说是一个比较成功的案例。

东部华侨城在旅游产品创新的实践上，实现了从“单个项目”向“旅游聚集区”的突破，从“观光旅游”向“休闲度假旅游”的突破：东部华侨城集两个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座36洞山地球场、大华兴寺和天麓地产等项目于一体，尤其是它的三座旅游小镇很有特色，其中茵特拉根小镇撷取了瑞士茵特拉根的建筑风情，海菲德小镇则是以葡萄酒文化为主题的美洲风情小镇。

项目前期的酒店集群特色也很鲜明，具有很强的吸引力，吸引了大量游客前来旅游观光和居住体验，使区域品质得到了极大的提升。区域品质提升以后，再进行房地产开发就达到了水到渠成的效果。

同时，可以明显看到，在当前的旅游地产开发中，文化要素的作用越来越重要，尤其在经历了购物中心同质化放量增长阶段之后，无论地方政府还是开发商，都在试图寻找一条差异化之路。在这种背景下，历史、文化、旅游为主题的商业街区开发备受青睐。依托丰富的历史文化资源，经过对城市街区文化底蕴的总结、提炼和创作，也可以形成全新的城市形象和丰富的生活方式体验，比如将浓郁的民国历史风味与时尚相结合的“南京1912”，它是毗邻总统府的19幢民国建筑组成的商业街区，从其运作过程来看，由于赋予了独特的历史文化内涵，无论是租赁还是销售都比较抢手。

还有参照包括上海新天地在内的上海卢湾区太平桥地区重建项目的发展模式打造的“武汉天地”，它原是一片租界区，开发商在建设中保留下了许多老建筑，注入了很多时尚元素，把它变成了一个国际化的休闲、文化娱乐中心，像这样的城市特色街区，对集聚人群具有极强的“磁极”效应，也是城市旅游的重要支撑。

参照上海新天地模式打造的“武汉天地”

万达旅游地产开发模式有待成熟

畅言网：近半年内，万达投资千亿元“圈占”多块大型旅游地产，保利也已布局东莞、烟台等地。大企业的旅游地产布局在吸引业界眼球的同时也备受争议，甚至有业内人士批评万达“对文化的理解和发掘过于简单和表面化”，对此您有哪些建设性的观点？

崔曦：对已形成固定开发模式的、以万达广场为代表的商业地产相比，旅游地产对万达来说显然是一个新的课题，目前看来，万达的第四代旅游地产综合体的模式的确是并没有真正成熟，尤其是旅游地产在设计、工程方面不能再照搬商业地产的模式，在成本控制上也与商业地产建设存在巨大差异。对于万达来说，对旅游地产开发模式的探索，才刚刚开始。

但从另一方面来说，比起商业地产，它的旅游地产更难有模仿者和竞争者，因为对旅游地产开发来说，除了资金和土地因素，更核心的还是创意、科技人才，这方面必须要有国际化的视野，还要有一个庞大而成熟的团队。