满莎：严肃面对商业综合体的“后时代”

中国城镇化的加速以及土地资源的减少，各地政府争相上马城市综合体项目，附加的用地性质趋于复合化，城市综合体顺理成章地成为近几年地产开发的主角。需求是现实，项目的成败在于设计与运营策略，在设计角度，如何通过设计提升城市综合体的价值和生存能力不仅是设计师和开发商关注的话题，也成为业内人士探讨热点与重点。城市综合体不是简单的功能拼凑，依设计组装的硬件在与其匹配的软件管理下合理运营时，才能体现出最优的性能和最大的使用效率，也才能真正体现出设计的价值。

畅言网近期推出系列访谈“如何用设计提升城市综合体的价值”，非常荣幸地采访了洲联集团WLTK总经理满莎。她对城市综合体近年的发展和设计实践有很深入的研究，对采访问题给予了专业细致的阐述，她认为“严肃面对商业综合体的“后时代”已经迫在眉睫，商业综合体寻求突破和创新模式是政府、开发企业、运营商、设计行业从业者所共同面临的问题。”满总针对设计实践一些成功经验的总结，相信会对城市综合体设计存有困惑的设计们有所启发和帮助。

洲联集团WLTK总经理满莎

畅言网：当前，国内成功的城市综合体范例纷纷涌现，甚至逐渐成为地产开发的主角。作为建筑师，您如何看待城市综合体在中国发展新趋势及现状？当前城市综合体的投资开发是否过度？

满莎：在过去的5年，国内商业市场受住宅限购的反刺激，商业综合体总量正上演着速度与激情的戏码。无数个“体验式”商业综合体拔地而起，无数“最大、最全、唯一性”商业综合体出现在各大中小城市的媒体上。就一二线城市而言，早在2008年，杭州就提出了100个综合体的规划。贵阳更是在创造国内第一大盘后，勇敢的迈向“综合体之城”，200个超高层综合体群也已进入规划设计中。是否有人在跑马圈地疯狂建设后，冷静看待激情后是精疲力竭的冷淡还是可持续的发展。在各地的人均商业面积已经大大赶超北上广，接近欧美国家的时候，严肃面对商业综合体的“后时代”已经迫在眉睫。接下来竞争一定不会少，优胜劣汰在所难免。商业综合体寻求突破和创新模式是政府、开发企业、运营商、设计行业从业者所共同面临的问题。

畅言网：请您介绍一下贵公司在城市综合体设计方面的实践情况？有哪些成功的代表项目？

满莎：我们公司在城市综合体设计中近年接触最多的有两大类，一类是综合体专业领域的设计，譬如建筑的外立面或者是商业规划的工作，另一类是综合体的全程类工作，将策划、建筑、标识、室内、景观等专业对其中两个以上的专业进行同时委托的项目。这跟开发商的特点有关，前者多是有自己清晰管理架构的企业，自身可以进行强势管控，但一部分进行方案比选或委托。如万达集团，我们公司做过的万达有近20个，目前已经有7个万达广场已经建成，如图1济南万达，我们公司完成的是建筑外立面设计及景观设计工作。后者多是希望由设计公司进行整体管控，降低时间成本的同时，保证各专业的无缝对接。

图1：济南万达广场

畅言网：城市综合体的设计阶段非常重要，对今后的运营以及维护产生很大影响，设计师如何通过设计提升整个项目的价值？建筑师们需要考虑哪些方面？

满莎：设计阶段的重要性不仅仅是在于图画的多好看，功能结构多么合理。而在于设计师在设计时应假设自己是运营者，脑中需要有“运营项目”的概念。在商业综合体“后时代”尚未来临之时，除了设计，还应关注：1业态规划需匹配项目定位，首次业态规划，购物、餐饮、娱乐的业态比例根据市场调研，确定符合项目定位的比例。划分各业态的功能区域，不同位置、不同楼层、不同单店面积等。而业态布局是需要模拟符合定位的消费者进行商业流线的模拟。这种方式最接近建成后的实际效果，但它也仅局限于整体招租或返租的商业。2业态规划要与时俱进，其二每3-5年需进行业态调整，根据客户反馈，单店坪效等数据进行招租调整。这种方式在万达、华联、北京新光天地等都在采用。这需要在设计之初要考虑到未来运营过程中店铺规模、业态的可变性。3项目形象满足应不同层面需求，传统设计观中，往往会夸大“立面设计”的作用。聘请国际知名设计师将中国的黄金土地作为建筑设计领域的试验田。这的确可以成为促进中国建筑设计领域发展的强心针。但是任何人都不希望我们最终是用重金打造了一个建筑的“坟墓”：无人会只因为设计的特别而在这里购物。所以要分析“项目形象”在一个商业项目中的目的：1）城市需要：在遵守城市总体控制相关条例的基础上尊重城市特定风貌是一个商业项目的基本态度。同时对新技术、新材料的应用也可以促进到对行业的发展，这也是一个商业类项目该有的社会责任。2）企业需要：除了利用城市形象作为项目营销的卖点外，形象与企业品牌、项目定位的匹配度也尤为重要。当然这件项目的外衣的性价比也关乎项目整体的利润值。（图2，昆明Nana Mall）3）购物者的需要：购物者其实在项目形象上并没有特定的需要，更多是意向和感受的需要。所以“环境”中立面设计、夜景亮化、景观的软硬装、小品的植入、标识系统等都会成为购物者感受中必不可少的要素。

图2：昆明Nana Mall