赖海平：以全成本视角进行全局管控

分享成功的成本管理体系

建筑畅言网：当前国内房地产企业成本管理的现状如何？主要存在哪些问题？ 

赖海平：随着高房价、高利润的房地产发展迅速阶段到竞争加剧的地产微利时代，国内房地产企业对成本管理的重视程度是随之受到更多重视，整体来说目前国内房地产成本管理水平相对落后，也有一大批房地产企业在不断摸索和实践中，从成本核算、成本控制走到成本策划。

房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，使得成本的构成更加多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。

当前国内房地产成本管理多多少少存在着以下几方面问题：

1）、缺乏全面规范的目标成本管理体系： 成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；

2）、成本控制忽视重点： 只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制；

3）、成本控制的忽视前期阶段： 通常只关注项目施工阶段过程的 “事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；

4）、成本控制手段不当： 把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。  

建筑畅言网：贵公司在成本管理体系方面有哪些独有的管理模式和方法？贯彻过程中存在哪些主要问题？是如何解决的？ 

赖海平：目前康联集团的成本管理还处于不断发展和成长之中，正处于从关注造价的成本核算阶段走向关注目标成本管理的成本控制阶段，在已经开始的厚街君汇中央项目管理中全面实施目标成本管理、合约规划管理、动态成本管理等几大模块，同时启动了供应商数据库和成本数据库的建立。成本核算的管理思路主要是事前的成本测算和事后的成本核算，而成本控制的管理思路是关注项目开发阶段，具体而言就是将目标成本分解为合约规划，再通过合约规划来指导实际的合同签订及变更。所以整个管理思路的转变、流程的再梳理、数据库的维护管理和具体实施的落地等都需要因地制宜来适应康联成本管理的阶段发展情况。

基于市场对成本管理与控制的要求，我们引入了赛普成本管理软件，融合了先进的成本管理理念，在全公司动员，采用以“目标成本＋动态成本＋责任成本”为核心的成本管理模式，整合了各个项目、各个部门，从前期的策划到目标成本的编制，再到合约规划和合同管理，招采管理，以及动态成本的预警等等，展开了康联地产成本管理的新阶段。 

建筑畅言网：房地产企业成本失控的深层次原因有哪些？

赖海平：目前国内大多数的成本失控的原因一个是缺乏一大批具有优秀成本意识的管理人员，成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系，缺乏全面规范的目标成本管理体系，从项目总体管理的角度上来有效连接成本控制和工程质量，以及后期的销售和利润，以收益最大化视角来有效管理成本。

另一个是随着房地产市场的逐渐发展，市场要求产品标准化程度高，成本数据库成熟，以此来有效、流畅的降低成本，但是与成本管理紧密相关的供应商市场与监管体系混乱，没有形成专业的分工明确的承包商，致使开发商的成本管理只能专注于核量、核价，通常只关注项目施工阶段过程的 “事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；而无法有效推动整个成本管理前置。 

建筑畅言网：如何看待房地产全过程精细化成本管控体系的重要性？如何进行构建、优化与落地？

赖海平：房地产投资与开发成本日益增加，使开发项目利润不断降低，许多项目最终只能获得微利甚至处于盈亏平衡点边缘，企业经营压力日益加大。在此背景下，控制成本=提高利润! 所以提高成本控制能力就成为房地产企业生存、发展的关键。

如何降低成本增加利润呢? 建立完善有效的成本管理体系，进行全过程精细化管控是房地产企业生存发展的必须。项目成本管理的目的是提升价值，创造利润。未来的成本管理是三全管理，将包含建安成本、营销费用、管理费用、财务费用等全成本，企业的成本管理不再是仅仅属于成本部，有赖于企业各业务部门等全体成员，并从项目拿地、设计、开发到销售竣工等全过程管理。项目成本管理的要点是成本的确定与控制

房地产全过程精细化成本管控体系的建立以房地产项目目标成本的制定为重点，将房地产项目目标成本的分解--责任成本，成本控制落实到各业务操作环节中，并对责任成本控制与实施，考核、后评估。

优化：以责任成本管理、动态成本管理、合约规划与合同管理、采购招标管理来有效保障目标成本的实施与落实。

落实到各个环节的控制，从项目前期、规划设计、招投标、工程施工、材料及设备采购、销售等环节。  

建筑畅言网：房地产项目成本管理的重点在于隐性成本而非显性成本，该如何合理控制隐形成本？ 

赖海平：隐形成本包括项目开发进度控制、项目资金收支计划管理(现金流管理)、规划设计过程中固化的成本预控、合同管理。要合理控制隐形成本，就要正确认识隐性成本，树立有效成本和无效成本，全员和全过程控制的观念。并优化流程管理，对成本管理进行动态控制。 

建筑畅言网： 如何带领团队提高整体成本管理水平？如何在在公司实现全民成本管控理念的意识？ 

赖海平：要带领团队提高整体成本管理水平，就要从组织、流程、绩效三个方面来谈，有界定清晰的组织分工和权责边界，对设计成本管控重点的业务流程明确、简化，明确管控点和管控责任；同时在公司实现全民成本管控理念，把责任成本和绩效考核联系起来。