赖海平：以全成本视角进行全局管控

招标采购

建筑畅言网：在招标采购阶段，成本控制的重点是什么？ 

赖海平：房企需要建立并规范采购过程中的关键管理点，并使各项采购工作在各阶段均能被追踪和监控。优化项目整体采购计划，通过整体采购计划把项目的进度计划、目标成本及单次的招标过程有效连接，从而达到有效管控成本、合理匹配开发进度的目的。其成本控制的重点在于：

l采购、招标方式的选择------直接采购、公开招标、邀请招标和议标；

l评标办法的确定------最低价、合理最低价

l供货方式----甲供、乙供、甲定乙供

l计价方法的确定------定额计价招标、工程量清单计价招标；

l是否在合约规划的预算范围内。 

建筑畅言网：如何合理制定招标采购计划？

赖海平：要做好项目整体招标采购计划的编制和调整，要求根据不同类别事前界定招标采购方式，为后期提供指引，并依据项目进度今后明确招标采购时间，根据合约规划明确招标采购的发包范围和预算目标。 

建筑畅言网：招标采购过程如何做到有效的流程监控，贵公司有哪些监督方式？ 

赖海平：在项目采招执行过程中，由于涉及面广、周期长、因此对采招执行监控，尤其是异常执行监控，来有效的降低风险。

首先要加强对关键合同采购进度异常监控，如果某关键合同超期未完成，后期就需要采取相应的管控措施。另外就是加强对招标责任主体变更的监控：再一个对招标方式变更的监控：采购方式规范化，直接采购、比价、特殊确认供方、邀请招标、招投标多种方式，按需选择，保障招标效率与质量，在招标前期明确招标方式后，后期实际执行中，或由于供应商不足、时间紧迫、等原因变更招标方式，则需重点关注。对采购控制价进行规范化编审，加强对采购控制价变更的监控。

目前康联集团针对各类招采项目有不同的监督方式和审批流程，针对不同级别、不同专业的合同，有相应的流程，从目标成本到合约规划开始，就框定了合约数量及预算金额，到招标采购的供应商入围规范化；再到合同管理和执行中，对变更的权责和原因有详细界定，以及相应的合同台账管理，变更可知可控；再到动态成本的预警和控制，一旦有异常发生，及时响应。 

建筑畅言网：贵公司针对合作供应商的评判标准是什么？如何更好的建立优质供应商资源库？ 

赖海平：一个是根据目前企业的发展情况，不断的有序补充供应商资源。在不断的合作过程中，建立优胜劣汰长效机制，根据资质履约等情况评估，并采用分级、分类等激励方式，留住优质供应商。针对项目金额、质量和进度影响重大的，有计划的发展战略供应商。 

建筑畅言网：您认为在招标工作中，实现招标采购价格透明化是否更有利于成本管控和合作单位的顺利合作？

赖海平：价格透明化就是准确地把工程项目的材料成本费、人工费及公司应取的利润分门别类地展示和报价。材料费和人工费的价格是市场基本价格，是在工程保质保量的前提下所必须发生的费用。成本核算是价格透明化的基础，只有准确有效的成本核算才是真正意义的价格透明化，量价清晰明确，开发商也不再受制于信息不对称，从而有利于成本管控，促进采供双方的长期合作。

房地产行业的准确成本核算需要经过大量的市场调研，结合自身多年的行业经验，建立完善的成本数据库，来作为价格谈判和决策的基础。  

建筑畅言网： 由于地产业所需产品种类繁杂，必须事先对不同类型产品制定不同的采购策略。贵公司在策略采购方面是如何做的？

赖海平：对于房地产行业而言，从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、材料、设备、施工、监理、营销、物业管理等均需要进行采购，具有“三多”特征，即多标的物、多采购方式和多协作单位。需要结合种类、成本控制难易程度、产品品质重要程度、项目工期、乙方配合情况等因素，确定甲供、甲定乙供、甲指乙供、乙供等模式和范围。针对采购支出、供应风险（可获得性、供应商数量、产品可替代性、供应市场情况等）、对项目价值等方面指标进行分类，形成不同特征的采购项目。对关键项采购采用战略采购，对日常项采用产品标准化并直接询价和采购的策略，对瓶颈项尽量寻获可替代品，对杠杆项目利用采购优势，采用招标采购。