调控之路

1990年，《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布标志着公房分配体制彻底成为了一代人尘封的记忆，房地产行业降临在了中国这 片肥沃的市场。在这20年中，中国房地产行业走过了稚嫩，走过了癫狂，走向了成熟。透过这20年，从房地产的政策体制，房地产企业的经营模式和管理方法等 方面，都能看出房地产行业的发展与变化。

中国的房地产政策在这20年中，走过的是一条艰辛的探索之路。1998年，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，国务院与同年宣布停止住房收 入分配，逐步实行住房分配货币化。至此，海南房地产泡沫破裂带来的房地产颓势得以扭转，房地产行业进入了新的时代，逐渐成为中国经济的支柱产业之一。

嗅觉敏锐的民间资本开始行动，“炒房团”应运而生。也标志着房地产行业走向癫狂。《招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，虽然对规范土地使用权转让，优化土地资源配置，建立公开、公平公正的土地使用制度，有着重要的意义。但于此同时也 早就了一个又一个地王，使开发成本大幅提高，房价持续上涨。从2004年到2006年，国家出台了一系列宏观调控政策，然而密集的调控密度没有阻止房价高 攀，房价问题成为民生问题。

时至2008年上半年，房价完成了它的冲顶表演，各大房地产商争相圈地上市，然而到了下半年，以央行第四次加息为标志，国家的调控政策终于奏效，放 缓了这只疯狂公牛的脚步。虽然09、10两年有所缓解，但从2011年起国家又持续了严厉的调控政策，房价稳中有降。很多房地产企业面临危机。然而这也促 使了房地产企业加快转型步伐，从而加快了房地产行业的发展。

专业化进程

20年的发展和演变，房地产从最初的“盖房子”变为了现在的住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等多个专业领域。随着房地产行业的发展成熟，市 场日渐分化，房地产开发企业的细化分工是大势所趋。针对某一个方面做专做精，一方面可以形成企业的优势特点，另一方面可以形成差异化竞争，避免与其他优秀 企业进行针锋相对的白热竞争。在激烈的竞争中细分专业市场，提供满足特定消费需求的主流产品，在寻求差异化竞争中扩大市场份额，努力成为专业领域的领跑 者。国内大型品牌房地产开发企业大多采用这种竞争战略。如万科专注于城乡连接带的大众住宅的开发;华侨城专注于旅游地产的开发;沿海专注于绿色、健康住宅 的开发;阳光100将产品客户群定位于城市新兴白领阶层;三盛宏业的独具特色的园林地产;金融街专注于商务地产的开发。这些品牌公司目前已经走在细分市场 的尖端,初步显示了各专业细分市场的领跑姿态。未来，房地产企业可能更加细化，将投资商与开发商分离开等。不管怎样，专业的日益细化标志着中国的房地产行 业正日益的走向成熟。

精细化管理进程

房地产行业发展初期只是“盖房子”的产业，其经营管理方法简单粗犷，缺乏科学性和系统性。随后房地产行业大热，只要拿到地就能赚钱，这种粗狂式经营 的劣势没有体现出来。随着国家宏观调控力度的加大，这种管理方式的弊端正逐步展现。依靠资源占有便能享受到较高的收益的时代正在成为过去时。有远见的企业 家开始着手于企业管理方式的转型。从向土地要效益转为向管理要效益。2011年的艰难时期，大型的房地产企业依靠自身的精细化管理，运用程序化、标准化和数据化 的手段，使组织管理各单元精确、高效、协同和持续运行；通过业务流程的优化和完善的成本控制体系降低不必要的支出，向管理要效益，实现了逆势增长。而那些 依旧保持简粗犷的管理模式的企业则陷入了经营困难，资金链难以为继的窘困境地。从这二者的强烈对比中可以看出，精细化的管理模式是未来房地产企业所必然经 历的转变。

正如华本机构总裁、华本地产研究院院长许文峰所说：“所谓的危机恰恰给了中国房地产企业真正意义上健康发展的机会”。中国的地产行业在顺势中扩大，在危机中成长。回顾是为了更好的展望，中国房地产一个新的辉煌二十年，正等待着一批优秀的企业家创造。