商业建筑的精细化设计

赵崇新：

我不认为它是悲观的，只是不常规，不是按照国际惯例发展，而是结合了中国特殊的文化背景，也许会从被人一直认为不正规，一直被嘲笑，嘲笑到最后变成全球最大的，也有这种可能，这是另外一条道。

林刘力：

不是因为有果才有因，也是因为有这样的土壤，万达的做法毕竟少数。但一般老百姓的想法跟我们认为应该考虑的是不一样的。所以他们会去托这个市场，哪天市场没有人托的时候，就一定会转型，不转就会倒。看衰万达的也不是一个两个，很多大公司的老总也看衰它，觉得它太单一，铺天盖地的copy。

我想提一个问题，关于商业地产的选址。因为我们知道，前两年中国高铁建设铺天盖地，为了节约成本，高铁选址都在荒郊野岭，可以实现快速征地快速建设，但现在出现了高铁周边的配套问题，很多政府都希望在高铁旁边盖超级大的商业中心。不知道大家对高铁或者将来中小城市的机场建设等这些交通枢纽边上建立商业中心的看法。

吕芳鎰：

我们曾经接过福建霞浦一个项目，高速公路折了两个弯的地方，中间还有河流穿过，我们商业院讨论后建议对方另外买一块地。我举这个例子是想说，地铁周边绝对要做。襄阳路这么多体积一千万平方米的商业项目，建设到最后都消失了。万达在长虹路建设的项目，规划不好，地理位置有点偏北，电影院的上座率非常低。如果这样的项目放到人民路，讲难听一点，怎么设计都赚钱。汉江二桥跟三桥，建设路与汉江路高达600万平方米的拆迁，全中国没几个600万平方米，可是还是可以做住宅、别墅、沿江的组团商业，还有五星级酒店，嘉年华，老火车，做得很丰富。而武汉的光谷集中了很多大学，也可以把它做得很学术、很文化又很娱乐，反而购物的成分少了。以前流行的“333”（1/3购物、1/3吃、三1/3玩），现在不是了，现在是“2222”，反而会淡化购物，或者购物只占1，别的还是“333”，即完全把家庭旅游带进去。

我是想回答说应该不会这么局限，拆迁和动迁还是可以有很好的创意表现在里面。

高明：

我们这里做过两次位置都不太理想的项目，一个在贵州，一个在河南，其中一个失败了。贵州当地政府要求在郊县建立一个酒店，我们自己的要求很简单，够大够高够漂亮。这个项目经审核是成功的，主要因为当地有一个大学，加上黔东南有很多苗族、侗族等少数民族的旅游文化资源，通过高铁结合在一起，这个项目做到后面已经不是购物中心而是小商品城的概念，这个项目成功了。

所以我觉得特殊区位不能满足建立购物中心的要求，还得带点接地气的东西，如小商品批发，或者文化旅游，当然这样的城市等级并不高。

陈秋见，上海三益建筑设计有限公司创意总监

陈秋见：

我来自上海三益建筑设计有限公司。三益设计是三益中国旗下的一个板块，近些年以做商业项目为主，业务分为商业资产（融资类型），商业地产管理（帮助中小型甲方进行商场招商、运营，为前期开发和后期服务提供咨询），三益设计。三个板块互为依托，相互辅助，共同为商业地产提供产业服务。我们属于三益设计的创意公司。

高铁旁边我们做过上海外高桥自贸区和浦东自贸区的项目。外高桥自贸区项目体量约4万平方米，甲方是港资企业，本来想盖公寓，担心卖公寓有一定的压力，决定做小商品市场，把铺位划得很小，让小企业可以获取在自贸区的经营权，这个做得很成功。浦东自贸区项目地表面积接近500亩，做酒店+总公司办公，也还不错。但这些都有一个前提，就是都在上海，因为在上海都很好搞，在外地就不好搞了。

我们单位对商业地产是有一定区分的，商业地产有别于商业房地产，它们的赚钱模式不一样。商业房地产和住宅房地产一样，都是甲方为了套现，盖房子卖；商业地产则是很多外企带钱到中国来开发。中国的商业的地产经历了四代发展，但中国经济发展不平衡，大型企业可以到上海、北京等特大城市做第五代、第六代的实验，但这些东西搬到四线、五线城市去肯定活不了，当地也许一个百货就足够了。针对不同地方的不同区域发展形势的必须用不同的产品类型。

畅言网编辑：

怎么实现商业与周边环境的融合？

许红，上海高亚建筑设计事务所总建筑师

许红：

我来自上海高亚建筑设计事务所，我是总工。我们是一家中等规模的公司，人数有60多人。我们从方案到施工图全程都做，但是侧重于以方案取胜。我们以前是做住宅居多，现在是公建，大型综合体也做。我们也和商业领域厉害的策划公司合作，提供从策划到设计一条龙的服务，为所开发的项目提供平台。

我们公司会带着策划的方式去做商业，以房地产开放商等盈利的方式做，自己持有的情况很少，所以在做的时候，策划公司会对地块周边的人口数、商业情况进行调查，提出规划性建议。我们则跟着策划同步进行。先与开发商沟通交流，帮他们梳理思路，包括如何实现地皮价值最大化，如何运营、招商等。如果单纯从建筑师的角度去考虑，可能会比较片面。

现在我们做的很多三四线城市的商业项目，有很多开发商为了做足容积率，什么20万、30万的大商业，基本上开发商脑子都有点发热，并没有做市场分析，可能会在一个人口不足20万的小城市建一个容积二三十万的大商业，不顾后期的运营情况。但中国的商业也不按常理出牌，这样的项目居然也能卖得挺好。

总的来说，我们还是希望做跟市场更加亲和的商业。我现在看到有很多商业中标项目，楼面全是弧形的，没有一个直角，楼也是高楼，100多米，200多米，看平面图很炫。但我担心后期实施阶段会是什么样子？就是说如果不改变它的状态，成本要多高？而且我看到的几个项目位置都是很偏远的四五线城市。所以我觉的建筑师好像陷入了一个误区，只顺着甲方的喜好，只讲求图面的绚丽，把项目拿下来再说。