城市综合体的设计

满莎，洲联集团五合国际北京公司总经理

满莎：

我是五合国际副总经理。我们在北京、上海、法兰克福设有办公室，我主要在北京工作。我们早期介入也是因为综合体建筑设计很复杂，建筑屋顶、加工层和地下层这些方面都需要前期介入，要弄清楚项目的定位地块和使用性质，这就需要我们跟着业主同步成长，另外还要加入设计师的想法，让项目更吸引人，并成功抢夺客户，包括电商的顾客。

我感觉在景观方面比较杂，但是可能和建筑一样，甚至细分也一样。人们对建筑的外观只是一些大概感觉，第一体验是进入到房间里，真正体验到里面的东西，所以在这方面需要有一些预留的空间，包括我们引进了一些现在能让综合体能具有更长久生命力的想法，我们目前也是在思考这方面，比如：前期我们会和业主讨论项目的受众和地块服务范围，一二线和四五线城市有很多不同，市区和郊区也不一样。我们这几年在昌平做了一个比较大的项目就是京东集团，他们前期开发的经验不是很多，所以在前期规划和项目定位上，我们参与更多的讨论，我们又有很多国外的设计师和成功的一些香港案例，我们也会建议业主找一些专业商业的策划一起来讨论。实际上，根据这个地块在通往著名景点的要道，我们介绍引进万豪集团酒店和奥特莱斯，他们在前期分析的时候，也知道那个地方缺少商业，尤其是大型的商业建筑，后来大家发现万豪酒店在当地有温泉资源，可以把他定位为类似于像家庭式的，既有购物又有温泉家居式的旅游，旁边就缺少小孩子的东西，于是我们想到了主题公园，但是北京冬天又很冷，所以我们考虑室内的主题公园，那么这三个板块加起来，其实就是一个相对比较完整的family旅游概念，项目前期定位后基本方向就清楚了，而且这种地块对于有车一族是非常受欢迎的。我们还设计了婚礼花园，包括婚礼一站式，家庭式等概念，其实这种项目也是一个城市综合体，在北京目前这样的摊大饼城市来讲，六环已经不算远的。我们觉得从设计师来讲，可能有很多的想法在实施中会被业主强势去除掉，但如果业主的想法也不是很成熟，或者我们觉得有待改善的话，去联合其他的商业策划公司，甚至引进一些艺术展览等活动，比如：我们给北辰集团在长沙的大型综合体里面就引进了雕塑，包括新的功能，这方面也是要考虑一些跨界，这样的实际案例也比较多。

从传统的商业综合体模式到今天，肯定是处于一个转型的阶段，那么作为设计师来讲，我觉得我们确实也是要去想想除了设计之外，怎么去引进跟设计有关的生活，我们给业主方做汇报，如何将新的生活产品卖给客户，这是我们未来要发展的。 

我们公司是一个市场化的公司，可能跟传统的大院有很大的差别，我们没有定向性的地方项目，我们需要自己去联系业务。

在2000年的时候，五合国际公司进入中国市场，当时是以住宅建筑发展起来的，在2005年的时候，我们开始接触到商业综合体项目，也是在学习的情况下慢慢成长起来，到2008年的时候，公司有了几个重要的决定：第一、由于我们外企不能有甲级资质，所以我们收购了华特公司，开始做施工图；第二、我们在上海成立了五合智库，专门做策划而不涉及招商的团队；第三、在商业综合体层面，我们进入到万达公司，成为他们的供方，同时也在万达学习了商业综合体的经验。

从2008年到2012年。我们公司也基本跟大家状况都一样，都是在摸索和学习做国内综合体。到 2012年后，我们所接触的业务量发生了变化，开发商不再局限设计院，他们开始要求设计师不仅只会做设计，还要懂得市场、招商、主力店的面积大小、功能需求、租金等问题，到后来发现这是一个跨界的领域，但是对于建筑师来讲挺尴尬的，因为建筑师很愿意在自己的空间里面，不愿意去开拓。其实到2014年底，大家都感觉到公司的生存问题，虽然商业综合体的业务量没有太大变化，但是方向变了，可能很多项目要求全程的参与，从策划到预招商的过程，所以，如果我们不具备招商的能力，就很难把一个项目做下去。

另外我们发现很多开发商的开发速度变缓，开始整理之前所做的开发项目，进行产品线的梳理，所以研究类的业务开始增多，另外改造的项目也增多，包括因招商而去改变，或者因增加主题性去改变等。现在开发商不再容许设计院只做方案，包括后期招商，调整和修改，设计院都要去参与，这也是公司的发展现状和接触的业务，我觉得这些现象也反映了中国现在商业综合体的发展历程和变化，其实大家都不清楚商业综合体未来的变化趋势，开发商和设计院都属于观望的状态，但一定会更加谨慎。 

刘旭，UDG联创国际北京公司总经理

刘旭：

我是上海UDG联创国际北京公司负责人。今天又谈到商业综合体，我感觉这事在我的印象中已经OUT了，五年前如果谁不谈综合体，简直就是不会做设计。现在再谈起综合体，就我们联创公司的业务量而言，商业综合体的量确实在大幅下降，俗话说就是跳崖，因为原来我们公司的整个体系，我大概统计了一下，针对商业综合体的建筑师就150个人左右，一年我们需要出的施工图在10项左右，现在可能只有三、四线城市还在发展。

我接触到的三、四线城市，在长江三角地区的建设量还算比较多，百强县的人口在一百万左右的，县区人口在30万左右的，这些地区里面有一到两个综合体就比较好，但是由于电商的冲击，我个人认为商业综合体建造的门槛还是太低，运营实在太不容易，所以在设计环节上比较痛苦。

从我们公司的情况来看，今明两年有大量的项目交付，从业务量上的冲击不是特别严重，但是我们一直在修改商业综合体。如：今年预计开业的综合体没有开业，业主要求将设计改一遍，我们又收一次设计费，这就叫商业综合体的热惰性，这几年我们几乎都是在不断修改中。前面嘉宾也谈到了我们现在的另外一个业务板块就是改造，我们接触都是没建好而进行改造的项目，我对于改造项目的未来发展也不太明确，因为我们在2011年做项目的时候也做了预测，但全是搬起石头砸自己的脚。

王建海，北京建筑设计研究院3A7工作室副主任

王建海：

我是北京建筑设计研究院3A7（会展建筑）工作室的副主任。我们工作室成立于2008年。大家对北京院都很熟悉，我们工作室侧重会展建筑、城市综合体设计。我们参与了北方地区近年来多个重要会展中心项目，例如杭州奥体博览中心、北京新国展二期、青岛新国际博览中心，还参加了上海奥体博览城等项目投标。工作室规模不大，但在城市综合体设计方面有一些心得。

我们大院所做的商业综合体不多，接触到的都是一些政府性的或者有国资背景的投资项目，我觉得城市型综合体可以解读为，政府或者垄断资本为了提升某一地区地价的手段。这几年，我们也参与了几个规模比较大的综合体项目，总体的感受跟前面几位嘉宾差不多，在前期的定位上，包括它的发展方向上，我们国家属于初步的发展阶段，开发商和政府都不清楚项目的发展和运营状况，所以导致使用过程中开始添加其他的需求。

我觉得综合体发展应该属于城市今后的发展方向，随着国家老龄化的发展，人们可能不会像西方发达国家一样，发生大规模的郊区化，大量的老龄人口还是希望在城市里面，去解决生活和需求，综合体从这个方面来讲有很强的优势，所以我觉得未来综合体的发展，可能会随着国家或者城市的发展需求进行转型。我们这段时间建造了这么多建筑，之后会填充很多功能进去，就像刚才谈到的这些改造项目，实际是把真实的需求填充进去，当然从设计这个角度来讲，可能我们更多的应该关注一些非建筑因素，建筑师可能谈到综合体项目或者建筑项目更关心技术层面的东西，建筑师真正的工作并不是为了实现自我价值，而是需要具有强烈的社会责任感。从这点来讲，我个人觉得我们在探讨城市综合体，同时也是在探讨城市或者人们的需求问题。

至于综合体的开发量和开发规模来讲，我觉得整个中国经济形势已经到了转型期，已经是一个新常态模式，至于开发量过度与否，大家心里都应该有一把尺子。那么下一步我们应该去适应这样的环境和背景，也许答案不是唯一的，而是多向选择的。

就我们这样的大院来讲，目前和大家的感受是一样的，整个设计的业务量会有一些下滑，包括综合体项目。这些改造项目都很有意思，对于设计师和社会来讲，都会有很大的进步与提升，也许后面的十年、二十年正是设计行业去浮躁，留下真正设计精髓的时候。　

吴京海，三磊设计 US设计总监、教授级高工

吴京海：

我是三磊US设计总监，三磊业务范围很广，部门分成旅游、居住，我们部门负责大型公共建筑，特别是城市综合体的设计研究。

我们三磊设计也是专门对城市综合体研究了很长时间，我也认为综合体这件事情是社会发展的必然趋势。从土地利用和城市发展来说，特别是国际上的数据化信息，人均收入GDP在达到一定阶段的时候，自然会出现某种现象，也就是人们在基本生活满足之后，还会有更高的要求，特别是现在年轻人的消费都是模糊化的、随机性很强的。由于我国大城市土地越来越稀少，人们的需求复合化越来越强烈，不像过去我们去百货商场具有目的性的购买，现在人们的消费越来越随机，年轻人无目的消费冲动越来越多，所以体验式的东西才能提出来。

我们三磊在做城市综合体的时候，也是有自己的看法：现在的事情越来越复合，大家看见的是一个非常表面的现象，早期国内城市综合体开发实际上有很多误区：首先，开发模式，比如：万达模式，在国外很少会出现这么大的销售物业，大部分都是靠自持和长期回报，但是在中国会出现资金问题，从某种角度来说，我们并不具备强势的开发能力；其次，城市综合体在城市里面是一个非常霸道而具有排他性的建筑，在城市某一地区一旦出现很好的综合体，对旁边也具有侵略性，可能会形成一个核，周边是“肉”和“皮”。

在城市综合体的发展上，一个地区会出现竞争，可能是因为政府或者开发商的冲动，出现了万达所谓的模式，但这种模式又出现了一个怪圈，造成大家想要学这个经验，但是所谓的万达经验是不是国际上比较成熟的经验，这也是一个问号，万达现在也开始回归理性了，讲究自己的可持续性。所以我觉得出现了很多怪的问题，当然还有政府的因素，因为城市综合体确实非常霸道，很快就可以提升城市形象和地域地价，但是我觉得政府和开发商都没有想得特别清楚，以至于现在出现了改造事情，这些都是不成熟的表现。

随着现在竞争越来越激烈，综合体自然会走向成熟，我觉得这是一个必然结果。早期的城市综合体只想到复合，把所有的功能给放到一起，而考虑集约，就是集中起来把这些可持续性。城市这样粗狂的发展，造成社会最后的反弹也是非常强烈的，万达也在反省这件事情，所以我觉得很多商业综合体没有想到后面的问题，我们现在跟开发商谈：第一就是表面现象；第二就是考虑如何集约；第三就是强调均衡。对于投资也好，未来的使用也好，商业运营也好，实际都是均衡的问题，因为综合体要达到让所有人都满意、都能赚钱、都能运营好、都能提升城市形象是非常困难的，需要一个很好的均衡，特别中国开发商还处于开发阶段。

我觉得过去的城市综合体并不是理智的城市综合体，可能有政府因素，还有开发商因素，造成了我们建筑出现了奇怪的现象。回到我们建筑师这块，我们除了这三点之外，还要考虑场所的问题和空间组织问题，但是如果前面三件事情解决不好，事情必然会出现可变性。

我最近去到三四线城市，那个地区的超高层盖到了200米，也有自己的CBD，里面百米的办公楼大约有二三十栋。我估计政府的主导因素很强，所以上百万平面的五A级超高层办公楼，导致开发商全部回购，变成了投资，商业就变成了怪圈。我觉得整个商业没有有序的思考，可能被其他事情所左右。综合体市场肯定很大，从老百姓收入来说，如果大家的收入能达到国际范围后，必然会出现综合体，因为土地的稀缺和老百姓的生活需求，但是现在遇到的冲突就是设计上的问题和甲方的销售问题，这也是开发项目最典型的问题。

三线城市其实地挺多，还建几十万平米的综合体，消费水平也没达到，可能纠结在这儿。现在建筑师越来越多地还兼有顾问的职责，要更多地与业主、政府去交流、解释。我们最近正在做的一个项目，政府主动降低了容积率，更注重业态之间的配合。如果某处已经有了一个商业用地，附近就不要再建一个类似的项目，而已有的商业用地招商就招某几种业态，不会全揽，力争与当地生活接轨。我们过去一说到“综合体”，似乎都是又大又全，我觉得这倒不见得，是一种曲解，体量并不是关键因素，最终还是要看功能的复合和能不能为社会带来可持续的发展。