城市综合体的设计

吴俊：

刚才各位嘉宾说的使我很受启发，我自己也在学习。确实，城市综合体存在很多的问题，从政府土地财政收入的要求，从规划本身的问题，存在很多问题。大家一直都在说“以人为本”，不管是城市综合体还是商业综合体，真的应该多考虑一下“人”，我们去到欧洲那些老的城镇都会说好，这种“好”其实是一种感受，它的城市的肌理、城市空间尺度，对人使用时考虑周到，这些都是从人的感受出发的。而我们的政府恨不得每卖出一块地都成为城市综合体，经济能够提高、容积率上升，变成一个个很霸道的开发，其实从人的角度来考虑的话，以北京为例，很多人都不喜欢北京的尺度，一边是高楼一边是大的广场，街道特宽，相比之下大家更喜欢上海那样的，街道窄一点，街道空间界面有完整的延续性，这些对人来说就非常好。但现在我们对项目与项目之间的空间的尺度、与人的关系的把握控制得比较少，包括对步行、停车、老年人、小孩等考虑不够。如果从规划、设计角度来看单个城市综合体的话，从人的角度、人的使用的方便、人的体验感的创造，这些对设计来说都是很重要的方面。

以深圳的欢乐海岸为例，尽管也存在不足的地方，但这个设计出来时也产生了一些影响。我常常说这个项目的成功很重要的是在于它营造了一个供人活动体验的场所，深圳吃饭的地方那么多，玩乐的地方也不少，为什么要到这里来？因为欢乐海岸提供了一个活动的场所，你可以在这里走一走，也可以在这里吃一吃，在其中有对人的精神上关怀，对人的尊重，而不是到了一个特别的大的地方，天安门广场最多就走一圈，不会在那里走很多圈。

商业空间、商业街区里面的动线、空间形态、尺度都是按照商业的要求来做，我觉得如果建筑师可以把自己想象成是一个使用者，考虑怎么设计能够满足自己多种需求的场所，可以自己来也可以带着亲戚朋友来，我觉得多营造这样的场所，贯穿“以人为本”的想法，在设计的质量上就会提高很多。

再补充一点，我们公司在日本、欧洲、南美等地做了很多综合体项目，中国城市综合体发展很快，对设计提出了很高的要求，大家都要不断学习，要学习综合体是怎么回事，开发过程、设计过程是怎么回事。我们要尽我们的经验来帮助开发商做好项目定位和策划，作为项目的管理，应该有哪些顾问方，他们之间有什么样的相互关系，从建筑规划到设计，建筑师发挥着领头作用，我们要有这种充分的意识，从而帮助开发商把这些工作做扎实。 

苏晓黎：

我个人觉得中国的商业综合体产生的背景比较有意思，除了人均GDP、人均可支配收入的上升，导致出现商业综合体外，另一方面，我们也可以看一下商业综合体是哪一年开始火爆的？最火爆应该是在2011-2012年左右，那个时间点很微妙，刚好是我国住宅市场的冷却，国内很多政策的出台，忽然间商业综合体就火了。给我印象最深的是我去沈阳青年路的时候，很吓人，商业综合体一个接一个，华润、凯德等等全都在，都标榜着会招来世界品牌，店招的宣传画看起来高大上，但是里面空空如也。这种现象的产生主要是因为很多开发商没办法继续开发住宅了，没有人买了，限购了，转而投资商业综合体，所以我觉得商业综合体其实是地产的衍生品，不单纯是像国外一样因为人均收入增加导致的消费增加，而且那时候我们国家的很多政策都在拉动消费，这是其中一个手段，比如规定商业综合体要拉动周围3公里的消费半径，现在则鼓励搞旅游地产、养老地产；城市人口增多了，我们要返回去体验农村，因此有“美丽农村”，说来说去全都是在做地产的衍生品。

我们的政策里有规定商业用地中必须有40%用作商业，大家没有办法，全都做商业。反过来看一下万达的模式，就会发现一个很有意思的现象，它的住宅、公寓全都是在反哺商业，为什么万达在2012年关了十家万千百货，就是因为这个原因，补不起了。 

吴京海：

所以我是觉得一个城市的城市综合体开发的经验，其实现在三四线城市也出现这些问题，以我接触的项目来看，我觉得他们有理智的地方，也有不理智的地方。理智在他们会反思，对规模进行一定的控制，而开发商也会考虑如何在三四线城市生存，毕竟不像北京这样的大城市，人口2000多万，甚至将来超过3000万，靠着这么庞大的人口就能生存，但三四线城市经常都是做不好就死，所以我觉得有的开发商到了三四线城市反而理智一些，对这些收入不高、又似乎具备了建造综合体的可能性、当地政府又支持的地方，倒反而有所理智。 

苏晓黎：

就是说趋势如何我们很难判断，但是有一点我们可以看到，如果是做商业的话，大家会回到商业最本质的地方，大家开始冷静，设计师也不会简单复制中粮模式、万达模式。举个例子，我有个朋友采访了侨福芳草地的黄侨福主席。大家都知道侨福芳草地的商业做得很好，全国各地的开发商全都来参观考察，大家都会看到侨福的艺术主题做得很好，但是据黄主席说，他们最初并不是想做商业，而是要做写字楼，根据他们的调研，因为项目地点辐射的是CBD的人口，大家都会去国贸，而不会到侨福购买东西，对面又是世贸天阶，做商业风险太大。而要想做写字楼，就要有相应的生活配套，服务于白领，最合适的莫过于做餐饮，于是在一层、二层和地下一层开了很多餐饮店面，定位于人均消费50元到500元之间，甚至可以有米其林三星，而黄侨福本身很喜欢艺术品的积攒，他额外花了一个亿购置了很多艺术品，时至今日，侨福芳草地是非常知名的购物中心，尽管规模很小，商业也扩充到了地上五层，底层还办了一个展览，他们的艺术品没有亏过。我们如果单纯以结果为导向去拷贝，意义不大，更应该学习侨福思考的过程。 

吴俊：

那个报道我也看了，其实还是重在策划。我觉得这个项目能成功还恰恰说明了设计的重要性，去到那里的游客中真正是为了去看艺术品的还在少数，主要是因为喜欢那里的氛围，喜欢那个场地的感觉。如果是同样的内容但空间设计感不好的话，也不会吸引那么多人去。说到设计的重要性，还可以再举一个例子，望京SOHO，从商业的角度来讲，这个建筑对商业的动线不够重视，建筑有意思，但商业经营很难。 

林峰：

侨福在这个项目上花了八年的时间。 

吴京海：

侨福芳草地的业主在那么长的时间里逐渐成为设计师，成为项目中的一员了，我不知道这么长时间设计费怎么收，但是业主的某些工作已经是建筑师的工作了。因此，我觉得建筑师也应该往开发商方面去想想，如果设计师与开发商碰撞出火花，项目的成功率会更高一些，如果项目要求设计周期为三年，设计师干满三年就想着要撤，那这个项目就有点悬。 

崔海东：

综合体就是建一个壳，到底有多少真实的商业就不得而知，这几乎是地产的一种普遍现象，像侨福芳草地这种商业属于自然生长出来的，这个才是必要的、真实的。

 吴京海：

我看我们讨论的话题中中还涉及地域性，这是一个很大的题。我最近跟清华的建筑师讨论的时候，他们就提出不说“地域性”，而用“在地性”，我理解的“在地性”是指这个建筑在这儿合适，在别的地儿就不行，而不是讲建筑风格，也有可能一个很现代的建筑在一群历史建筑中也很合适。 

崔海东：

一定要有特色。 

林峰：

有一次也是万达的项目，在伦敦，我负责协调两边的关系。万达使用的也是跟国内一模一样的模式，万达希望我们能够给他们提出一点变化，我们就采用了最保守的设计方法，即便是这么保守的做法在伦敦还是不能往下推进，到了某个层面就竞争不过别人。这种现象我碰到过两次，国内的综合体建设模式往国外输出存在问题，另一次是在埃及。埃及的这个项目绝对是大而无当，从一头到另一头有一公里长，中间还穿轻轨，这个项目中，埃及政府需要依靠中方的资金支持，项目包含会展、剧院、酒店等内容，但这个项目一直在拖延，最后埃及政府出了事情，项目就黄了。

建筑师很可怜，我们很想做小项目，做的很精细，虽然明知道那个项目做下去肯定会有问题，还是得做。那种大项目做到最后确实是城市综合体的概念，在国外需要考虑轻轨、地铁、反恐等方方面面的问题，这种交通设计确实需要找专门的交通顾问，每个节点我们也会去咨询，做模拟。这种设计更像是学生时代做竞赛时更经常会碰到的情况。

我在其他国家很少看到城市综合体的项目，一般都是小项目，我感觉这种状态确实是中国特有的，而且是强势输出的。 

张黎静：

城市综合体从某些方面体现了国内的特殊性，一方面是被万达刺激了一下，另一方面也是上行下效。我们没有具体做过万达的项目，但是好几年前他们来找我们合作一个长白山的旅游项目，他们在商业运营上确实是有其想法和长处，但是作为设计师，我个人很不喜欢他们那种强势的、走量的设计模式。我们有去参加过万达的一个酒店招商会，在那个会上，万达直接和酒店方对抗上了，酒店的周期比shopping mall更长，无法按照万达要求的节点开业。不能说万达不靠谱吧，但在这种高压的情况下看到会出很多问题，我也在别的城市住过万达项目的酒店，确实能看出来赶工的痕迹。从精致的角度来讲，设计师和开发商确实需要时间去将作品变成一个成品。

另外，现在的城市综合体里，商业好像都半死不活，而餐饮好很多。设计师在业余时间里也是一个消费者，也会带着孩子出去玩，也会跟朋友聚会，并不是一个置身事外的专业人，而商业综合体一定也是在发展的。商业综合体也需要多种多样，而不是像万达那样单一的模式。 

郭文斐：

我是帕特集团中国区的执行董事，刚刚大家也有在讨论万达，我们公司与万达有很多合作。在最新的万达第四代产品里，万达mall、万达城，大概有八九个，我们公司同时拥有三个，包括哈尔滨万达mall、南宁万达mall和最新的南京万达mall。

在设计过程中我们与万达方面接触很多，包括他们的销售，我们都会收到反馈，如果他们卖得不好，我们将拿不到设计费。 

吴俊：

万达有第一代、第二代，到现在第五代产品，基本都是固定的，而每个项目的地块是固定的，但万达限制了设计师的能力，只允许我们做外立面，如果不缺活的话，很可能就拒绝设计邀约了。我挺佩服你们的，你们是怎么做到的？ 

郭文斐：

我们在做万达项目的过程中也总结了自己的一套打法，专门成立了一个万达事业部，也会聘请一些外援。前几年万达发展呈井喷式，设计师很难跟上他们的想法，而他们的外立面是单独招标的，所以我们也会跨界培养建筑师和幕墙设计师。让画图的开始学建筑，让做模型的学设计。外立面非常依赖三维建模，而我们中国培养的建筑师有很多的短板，其中的一个短板是对软件的不熟悉，尤其是曲线方面的不熟悉，而国外回来的建筑师则至少会一款软件，我从效果图公司选了一些种子选手培养成设计师，中了好几标。

吴俊：

城市综合体怎么样做得更好一点？如何体现和城市的关系以及和人的关系？综合体项目的地块往往很大，一般情况下都会考虑一下与周边交通的关系，我觉得从规划的角度来谈，以后达到一定规模的综合体先要做城市设计，必须考虑空间、尺度和人的舒适度，真正考虑空间和体量的关系。先做城市设计，随着项目的增多，就会对片区的生活质量有所提高。

满莎：

今天早上我接到一个旅游规划院的电话，要做一个供方回访，因为最近有很多商业规划院的供方拒绝做万达。八九月份的时候，万达对所有供方做了一个调整，砍掉一半，对商业规划院也要做重大调整，所以对只做万达项目的建筑师影响还是比较大的。 

郭文斐：

我们现在在转型，最近做了一个金地的项目，在这个项目中我学到了很多东西，比万达让我学到的东西多。这个项目中有一个重要人物，不是建筑师，而是专门整合资源的人。这个项目在成都天府，金地想做成创客空间的模式，商业综合体包含了五栋塔楼，其中一个是培训中心加酒店，大概200米左右，剩下的四个塔楼在100米左右，作为Office销售，底层裙房则包括了大量的Galerie和Studio等展示空间。我觉得这个定位是很准确的，因为我们现在正在处于从拎包商业变成不拎包的体验式商业的过渡时期。因此我们引入了一个专家进来，他以前为国外一些品牌如宝马奔驰等公司开设工作室提供服务，所以很了解客户的需求，例如多大面积、有怎样的要求等，在做设计时，把客户的需求植入到里面。包括现在的小米公寓——创客，做完之后底下的裙房应该怎么与之配合，都值得好好研究。

此类建筑其中的一个特点就是有大量的galerie等展示空间，我们要解决的问题是，一二层因为是展示空间比较好卖，但整体建筑要做到五层，而且不是大商业，那应该怎么做？所以多层平台、立体城市都用上了，在这样的建筑中，艺术家可以在上面搞创作，在下面的galerie直接开展览，这样能促进艺术家创作的快捷。还有一种rework的形式，一些有创意的设计师可能会扎堆儿，在这里又吃又住又玩，同时能吸引大批的人来看他们的作品，我觉得这是商业综合体的一个很有意思的探索，一种非常体验。

我们现在在做万达的第五代产品，万达第三代、第四代产品是万达广场，第四代加入了内部的大型滑雪场和大型游乐场，第五代加入了体育馆，用体育赛事来吸引人流和盈利。 

吴京海：

商业综合体其实是很霸道的，万达是用非常强势的大资金量去做一个主题来带动商业，这个主题是别人很难模仿的，所以霸占了相当一部分区域。 

刘旭：

万达很多签约商户的招商周期都比较短，一切为了效率，从拿地到建设到销售，都很快速。 

林峰：

我实际上一直有个疑问，像这种项目是不是很多情况下是超然于城市设计的饱和之上的？纯资本把之前做过的城市设计一下子推翻了。 

吴京海：

基本上只要一个城市的人口达到一定数量，收入达到一定标准，万达就会跟当地政府签约搞项目，其实他们做其他商业都是次要的，就是用一个城市的某种需求开始带动它。它做完之后别人不会再有，所以自然就把客户吸引过来了。