互联网与城镇化背景下的房地产发展可能性

毛厚德，日本M.A.O一级建筑事务所总经理/首席设计师

毛厚德：

我从三个月前开始用微信。我用得比较多，目前为止的依赖度较高。在使用之前，大家都说：你应该试用微信。我没想到使用，其实是迫不得已才用的。后来，还是发生了很大变化。我自己一直思考互联网对生活产生的变化。我想宝龙所处的房地产业应该是受互联网影响较大的行业。

首先，互联网时代受到冲击的市场一定是商业地产。我记得三年前给大连友谊集团在讨论问题时，我提出一个观点，中国的百货十年后将走向败落。对方当时非常不理解这个观点，我说用时间来回答这个问题。后来，我发现我错了，起始这个观点是对的，但时间算错了。三年前，对方认为这个观点是无稽之谈。事实证明观点正确，但时间之花了三年，而不是十年。这种变化的根源是互联网的出现，加速了百货业走向败落。在我同百货业相关人士沟通时，他们一直在否定，认为百货业还有前途。当然，有部分百货会被剩下，但这种没落趋势不会被改变。即使没有互联网，也会出现这种趋势。

异军突起的互联网改变了许多世界。互联网暴露了人的本性，包括好坏两方面的本性。比如说，今天所有的城市、包括中国或欧洲、美国、日本城市，所有城市都基于“同心圆”城市结构。在人类文明初期，由酋长部落头目制定，或国家体制出现后的国王、皇帝的皇城中心，外围圈是一个大臣或高官，往外是粟民或臣民，从皇帝需求角度，城市搭建了城墙，或者像荷兰一样挖掘护城河，最外部是贱民。今天，城市中心变成了CBD，由权利转向资本。城市中心是最贵的，往外一圈圈分别设置。当然，发展过程中会出现短暂改变，比如富人区迁到郊外。大家谈论的观点无论是新都市主义或是富人郊区化，都没有摆脱“同心圆”城市结构框架。我认为互联网可能会改变这一城市现象。

过去，我们依靠权利和资本两个要素形成了城市。城市形成了聚集，年轻人喜欢向大城市聚集，原因是他们能找到自己相关联的人，寻找到就业机会。前几年，“逃离北上广”成为了热议话题，因为许多人无法在大城市中生存。后来，许多人选择逃回北上广，这都是聚集现象，这是源于人的本性。由于聚集，人们找到一生中认识的几百上千人，之间形成了关联体。为了寻找发展机会，人们来到一个地方。如果回到老家，人们好像被固定在围棋宽度的格子中。人们只能“拼爹”，回到城市才能打破这些。这就形成了城市的聚集现象。互联网的确是在“延长线”上起作用的，它破坏了这些规则。如果回到聚集现象来思考，有可能建立一种高效的聚集体。我们原来的办公室在徐家汇，楼上是一家工商银行。我想为什么我们要和银行楼上楼下？两者并没有关系。的确，城市99%都是这种关系。我们和银行的聚集一点用处都没有，除了存钱。真正有效的聚集是几百上千人之间的关系，这是有效的关联。这正是网络容易形成的现象。

作为城市，如果结构上能摆脱原有方式，形成更加有效的聚集，以聚集为核心展开的城市结构，甚至延续了两千多年的城市文明史将会发生巨大的革命。这种革命发生的地点绝不会是城市发展已经形成的欧洲、美国。目前中国还没有看到趋势，但有可能有这种变化。我始终认为我们不应该落后于时代。建筑师太多时候会抱着落后于时代的思考模式，时常陷入抱怨，进入甲乙双方的博弈。假设我们有能力预测明天会发生什么、探求未来商业发生的状况，比方说过去商业综合体模式称为“大哥带小弟”，核心商业、目的型商业带动吸客能力较差的商业。如果百货“大哥”败落了，谁来带动呢？下一步的商业模式是什么？大家谈论的有O2O，到底载体是什么？商家为什么要开设体验店？出钱让顾客体验？让顾客买别家的东西。

今天我们讨论的这些前沿的内容，其实并不是互联网改变的东西，而是人性本身，不仅在商业综合体上有体现，甚至可能在居住方式上发生改变。前段时间，万科联合马佳佳、阿里、腾讯做了一个活动，马佳佳的一句话引起了轰动，她说：90后不买房。这句话把任志强激了出来，后者把马佳佳骂了一通。我认为马佳佳是正确的。任志强不知道她是正确的，他已经“out”了，离退出不会太远。永远记住，一个时代的英雄很多，能扮演两个时代的英雄很少，几乎没有。我相信任志强没有能力扮演两个时代的英雄。

常海东：

刚才毛总向吕总提了有趣的问题，认为互联网时代对于实体经济、尤其是传统房地产开发有很大冲击。然而，我们看到新闻，称微信可以买房。从这个角度出发，您认为互联网时代对地产有怎样的影响？

吕宝斌，宝龙地产控股有限公司设计管理中心主任建筑师

吕宝斌：

互联网改变了我们的工作，移动互联网颠覆了我们的生活。这是核心，假如没有移动互联网，一切还会不一样。刚才张总说了谷歌欧洲区，总部在美国。如果我是一个中国建筑师，在美国生活，一样可以从事我们的工作。我通过互联网在家里办公，效率更高，时间更节省，这种概念可以改变整个城市的交通体系，这是一个很现实的问题，我觉得移动互联网已经打破了很多建筑功能体系的空间需求，它颠覆了整个人们的生活理念，彻底改变了人们的生活素质。

再谈谈商业，我是做商业地产设计管理层的，我们思考的这种商业设计观念，需要与设计院从研发、理念等互相沟通碰撞。只有这样的设计团队才知道甲方需要什么东西，同时这样也能提高我们的工作效率。

马佳佳说过：商业地产比住宅地产更巨潜力，我很赞同这个观点，中国商业地产中地产占有的比例很高，而商业占有比例很低，商业地产是结合运营以及招商占主导的为所有人群提供消费体验的一个场所，为什么中国百货做得不好呢？原因有两个，一是商场主营业务仅仅为了提高租金回报率，二是中国的百货模式还是一个落后的模式，而这种落后并不是我们百货的问题，而是中国整个流通体系存在的问题，这是商业一个深层次的问题，为什么大家不惜代价的去国外去购买东西，这是值得我们反思和需要面对的事实。而假如说互联网的出现，包括商业体质的改革，商品的价格达到平等的，我们的商业地产以及商业设施更健全，再加上现在有这么大的人口基数和消费群体，还有强力的经济蓬勃发展的势头，中国的商业地产是有发展空间的。

郁晓东，加拿大北美设计集团董事

郁晓东：

我作为建筑师，对互联网是又爱又恨，恨源于对互联网发展的恶化现象的愤慨，互联网导致现在人们面对面的交流变少甚至没有，我对它的喜爱是因为不专业的开发商可以通过网络帮助自己，了解自己的需求。