互联网与城镇化背景下的房地产发展可能性

周学文，时尚生活项目管理公司副总裁

周学文：

首先，我不是本地人，而是一个来上海发展已有10年的外地人。这10年来，上海给我的感觉就是生活节奏和发展速度太快。其实，在我记忆中的这个地产，它10年前想营造的一种概念与今天想营造的一种概念相比，完全是颠覆性的。新城镇化发展给我们的项目设计提出了更高的要求，到底是互联网推动了我们社会的变化，还是我们自己的生活出现了这种需要。

所以，我觉得互联网对于我们商业地产来说，就是让我们多考虑到底希望为谁服务，希望在什么样的生活上去增加价值，而这恰恰也是我们做地产最为核心的目的。我最近也在和很多的开发商、政府甚至是建筑行业的朋友研究这个大数据时代具体是什么情况。其实，我觉得互联网给我们提供了很多个性化的、便利的生活方式。反过来，大数据好像就很简单。

张万桑：

刚大家提到的大数据和个性化，我觉得大数据作为更新鲜的名称将我们的生活匿名化，为什么互联网这么猖獗，它的匿名化很大程度的帮助了大家敢于面对被迫离开了传统社会结构之后不得不面对的人群，这是大数据可以给我们带来的自我保护。除此之外，大数据的运算速度还不如我们头脑的判断速度，最快的显卡也没有我们眼睛显示信息数量。

另外从城市来讲，我觉得建筑师损失了几个关键的可能性，第一，我们的设计被开发商影响，第二，我们的设计作品的知识产权完全不受保护。其实我们都是受害者，十年前我提到的一个事情有意思，当时我提出为什么建筑师不把像南京路这样的商业街区线上化，因为南京路有很多的店面，每个店面自己都需要做桌面图标，我喜欢把商业空间叫成消费空间，因为商业住宅是我们强制性罗列出来的名词，我一直反对以功能来分区商业建筑，我赞同以行为来区分，因为人的行为导致了空间的需求，所以在消费世界都是消费空间，都有行为造成需求空间，再变化分开然后进行重组。

那么在这个消费空间为什么南京路不能线上化？为什么建筑师没有把三维图放在线上来？为什么没有在一个更加贴近人和城市，或者城市空间人和人体验的界面里面设立一个网络空间？而是任由网络空间发展成现在的页面化的空间。除此之外我们情感交换可能性的空间方式只是页面化的，对于城市诸多意义的需求，建筑师什么都没有做，假如我们把这些需求放到网站上，我们设计了南京路的三维空间放到虚拟空间里面会更有体验效果。今天说京东是不是可以在网上做一个南京路，这个南京路的版权受到保护吗？它和真的南京路的商家有关系吗？该不该有关系？该不该受到保护？这些问题都没有定论，假如法律上有一个保护，我们完全可以设想两个平行空间以同样的价值存在，每一个店既可以是线上也可以是线下。

我们看瑞士这个国家，难道说网络分散的瑞士它就不是城镇化了吗？它其实还是有城镇化，只不过不是像我们类似CBD这样的。我特别赞同移动时代对我们生活的改变，而建筑恰恰是不动产，但是住在建筑里面的人的心是动的，而我们的建筑空间，好像很不乐意去变成信息的、可移动的载体。

毛厚德：

好像我当初在日本的时候，刚出现的CAD还是一个德式黑屏幕的画面。我们当时是用手绘，但也听到一批建筑师说：“你看这根线通过手绘画出来是没有表情的，而用一些设计软件画出来的线则是转动的、充满感情的。”我当时对于接受一些新鲜的事务是持一个比较积极的态度，因为时代在前进，不管你是否接受、是否喜欢。其实，图纸固然是为了表现一定的感情，但是它展示的不是这个图纸，而是一个空间、直体建筑的样子。这也是为什么说建筑师行业充满着自恋，因为他们在过程的过程中间建立了一定的感情。

一些个性化的东西往往不是单独的，而是群体的个性化，这也是事物有趣的地方。你说新天地到底是为了多少人做的？其实就是为了5%的人，其余95%的人都是凑热闹的，它就形成了个性。如果要是为了那95%的人去做，那就形成不了个性化了。我认为，大数据时代为我们提供了一个个性化的突破的机遇。而这个大数据的时代并不是全靠现在的计算机形成的，其实早在十几、二十年前就已经做了一些这方面的工作了。比如说日本有一家非常有势力的便利店，在每个客户来买东西的时候，收银员会输入客户的性别、年龄等相关信息，后台数据会统计每个客户多长时间才来光顾便利店，这是一个非常可怕的网络，以至于后来银行和ATM机都围绕着它来铺开——这是一个比较早期的大数据时代。现在的大数据时代，我记得前几个星期和一个年轻的建筑师在讨论的时候，他非常吃惊地说：“毛总，你现在用大数据来设计了？”我说：“是吗？我还没想过要不要用大数据来设计呢。”他说我以为你给我看的项目设计一定是一个特别高和特别酷的形状，没想到却是这样一些东西。我说没有形状，什么都没有。所以，在回答大数据个性化这个问题的时候，我觉得在大数据时代正是挖掘个性化最好的武器。

为什么现在的一个城市化的社会，有些东西就必须是真实的呢？比如说这个村落，它就是一个最合理的设计吗？或许经过若干年后，大家看这个村落觉得都很合理，但是在它刚出现的时候，是否就一定是合理的？什么是最高境界的建筑？其实从我自己的体验来说，我认为，建筑里面最理想的东西并不是物质所堆积起来的东西，而是一种精神。比如说在这个地方，我可以感受到自己裸露的身体没有被别人偷窥到，我能够晒到太阳，能够萌化自己；我用它来遮风挡雨，夏天不热，冬天不冷——这样的一个世界可能就是满足人的心里面最有价值的地方。

我觉得网络化的社会，只要大家把那些不健康的东西抹去，就会发现里面有很多很有价值的东西，或者代表人本性化的东西，也许这就是互联网社会为我们提供最大的方便之处。

周学文：

我非常赞成毛总的说法，其实我也感觉到在互联网这个社会，我们做商业地产的同行应该去了解在功能上如何满足大家生活上的需求。现在的购物中心里面都是一些餐饮，零售商店很少能存活下来。其实我们的生活现在也是越来模糊了。我们的工作环境能否在一个咖啡厅里面听着音乐来工作？我最近在网上看到一张照片就非常惊讶，照片里的人是把工作和健康结合了在一起。

常海东：

刚才你说的一个观点挺有意思的，在工作的时候生活，在生活的时候工作。正好毛总也已经在做着这样一个作品，那个项目也很有趣，被誉为淘宝式的卖房，淘宝式的建筑。不知道当初毛总在这个项目上是怎么考虑这个问题的？

毛厚德：

当时我是喜欢去研究人的生活状态，而且这个土地的性质政府是规定的了。既然这样子的话，能不能做一个看起来是办公、商业建筑，而实际上确实只针对一个特定的人群的建筑？最后我们得出一个结论：为什么一定要给它明确成一个具体的项目？是不是可以为这些80后做一个似工作非工作的，似生活非生活的建筑。其实，我们发现网络是带来便利，但是

传统商业的优势是体验，是服务，这是网上购物不能替代的。

但是，提到“体验”，我们会更多想到餐饮和娱乐这两种商业形态，而如果仅仅限于这两方面，就把体验框在了一个狭窄的范围内。而我认为，应该广义的理解“体验”。对当前的一些商业综合体来说，如果太过于强调餐饮的业态，最后就会变成了一个“餐饮综合体”，像过去的大排挡。

我们应该对城市人群和他们之间的相互关系给予更多关注，而事实是，在开发商看来，这世界上只有两种人，一种是有钱人，一种是没钱人，开发商都盯着有钱人，政府则会强调要扶助没钱的人，这样就形成了一个非常极端的二元论。

我们再看看其他的行业，比如法拉利和劳斯莱斯的客户，他们同属于有钱阶层，却各有不同的消费人群，为什么会这样？这是因为他们具有明确的个性和价值观，所以会有各自不同的消费群体。而我们的城市建筑，目前似乎只有豪华和经济的区别，能不能再加上价值观的要素？这是我们包括开发商在内都需要反思的。

我在日本留学时，有一个做设备的朋友，他妻子买了很多化妆品，并声称“化妆品对她来说是宗教”。的确是这样，一元钱的成本加上五元钱的推广费用，最终可以在商场卖到五百元的价格，而消费者认可和习惯了这种消费，甚至会把它当成一种日常的生活方式，这实际上就是一种消费体验。包括微信，也是这种体验式的，人们接受它之后就会使它成为自身生活的一部份，离开了就会感觉不舒服。

另外，除了要广义的理解体验，作为建筑师也要广义的理解建筑，不要拘泥于各种条条框框，而是要注重从本质和灵魂的层面来打动人。

吕宝斌：

当前，可以说中国房地产业绑架了中国的经济，而与中国城市的迅猛发展不同，欧美国家都是在一种平和的状态下有秩序的发展。中国建筑设计市场处在一个比较浮躁的时代，作为建筑师也难免会受到影响，这是无法脱离的社会大背景。

再说到体验，我认为，无论有没有互联网的冲击，人们讲究品位，讲究体验，还是要到时尚的商业场所来。人们到商业购物中心里去，也都希望能够看到很美的室内和室外景观，在店铺里感受到很好的体验和服务，尤其综合体引进多种商业娱乐业态，有娱乐、餐饮业，有电影院，有超级市场，有文化休闲，是一站式消费。甚至一个办公楼，如果有一个好的运营商，都会把它当成一个成功的消费场所，通过环境的营造以及特色的服务，为人带来愉快的心情。

常海东：

感谢大家的讨论。现在把时间交给观众和媒体。

年轻设计师提问：

当前，城市中的建筑类型越来越类似，所谓的城镇化也更多是一种区域的城镇化或者说是特色不明的城镇化。如何在新的城镇化背景下体现每一个城镇的个性和特色？

张万桑：

这个问题非常好。每个人都想找到一种能够展示个性的生活居住环境，可是事实上却有一些开发商（比如SOHO中国）在用很大规模的建筑体量和非常雷同的开发方式在决定着城市的面貌。很多商业建筑的实现更多也是由开发商或者是政府官员来代替大众做选择，作为公众不得不接受这种现实，这样就造成立千篇一律、千城一面的局面，这样的城市没有个性，也体现不出“新”来。

尤其是在中国，建筑师和开发商并没有给每一个个体展现自我存在的可能性，人们买了房子之后也只有几十年的使用权，而互联网时代的阿里巴巴，它本身并没有开店，却让每个人都能实现在其中开一家自己的小店的可能。

城市要有不同的形态和个性，而对于开发商和建筑师来说，也要更多关注人的感受和体验，因为城市实际上是每一个人的城市，这才是真相。我们做建筑的时候，这个建筑也是公众参与很重要的表现形式。

不应该把责任推给开发商，作为开发商，更多要考虑生存和赢利的问题，首先要有很多能够生存和赢利的店铺进来，才能基于这个基础满足更多的个性化的需求。

毛厚德：

首先，运营商业地产要先明确商业的业态和功能定位，提前为项目想好日后经营的主题，并要明确一个商业项目到底为谁而做，未来的目标人群是谁。通过这些准确的定位，打造亮点、特色，这样才可能吸引消费者，把人群聚集起来。

而对于“定位”在商业地产运营中的意义，也有一些开发商认为，这种操作方式很难快速变现，还有的开发商对目标客户也缺乏选择性，认为“只要他有钱，就是我的客人”。但实际上，这恰恰是最危险的，因为这样会失去自我商业特色的突显，失去对目标人群的精准把握。

常海东：

现在商业地产确实很难做，商业店铺的租金也越来越高。在开发商业地产方面，您有什么观点？

周学文：

对于商业地产的开发商来说，实际上是不得不用一种商业的“噱头”来卖店铺。

在城市架构中，每一个城市都需要有商业的业态，个人也都有消费的欲望，需要有消费的场所，而对于传统商业来说，面对当前电商的冲击，如果选择“线上线下一体化”经营的模式会更有竞争优势。