宋春华（图片来源：百度）

大力发展普通住宅，支持广大群众的自住性消费需求

所谓“大力发展普通住宅，支持广大群众的自住性消费需求”实际包含两个方面：第一，主要发展普通住宅；第二，政府支持老百姓购买用于自己住的消费性住宅，而不支持投资，更不支持投机的购房行为。“这完全是我的个人观点，是学习了今年总理的《政府工作报告》后形成的。《政府工作报告》指出要大力发展普通商品房，而不再提以经济适用房为主了。也就是说将来中国的老百姓主要就是购买普通商品房，政府通过给予政策支持，让老百姓买得起真正用于自己住的消费性商品房。”宋春华说。

那么，什么是普通商品房呢？普通商品房享有国家在契税等方面的政策性优惠，根据我国有关规定，其面积应不高于 120平方米，但可根据实际情况上浮，浮度不超过20%。目前全国70个重点城市，除青岛仍按120平方米执行外，其余都上浮到140平方米左右。我个人认为，这个标准定高了，这种面积在日本都算豪宅了。后来建设部又发文规定：90平方米以下住宅须占新开发楼盘的70%以上。有人说小，但我觉得对于住多层楼房的三口之家来讲足够了，考虑到高层住宅的公摊面积比较大，以及区位、人口等因素，普通商品房的面积应该有个幅度，在80到100平米之间比较合适。

坚持住房保障优先（图片来源：百度）

坚持保障优先，建立健全廉租房政策，分阶段解决好双困难户的住房问题

保障优先是指公共财政首先要解决好最穷的人的廉租房问题，因此各市应首先根据实际情况定好困难户的标准。困难户应该是双困户—经济困难、住房困难，住房困难但经济条件并不困难的人不能住廉租房；同样的，经济条件困难但是住房并不困难的人，也不能入住廉租房。

解决双困户的住房问题，需要分阶段进行，因为随着人民生活水平的提高，解困的标准也在不断提高。我看过 83年国务院关于我国住房标准的文件，那时全国住宅平均50平方米，达到30多平方米就解困了。而我们现在的廉租房我认为已经不错了，平均有50平方米。廉租房的平均面积为50平方米比较合适，考虑到人口、区位、住房类型等因素，可以在40到60平方米之间浮动。我们现在的廉租房标准是一个数字管全国，这是不对的，住在郊区和住在市中心应该有差别，这样才能体现级差地租，而房地产的特点就是级差地租。曼谷市中心的廉租房是30平方米，但在郊区就可以住50平方米了。

巴西的廉租房解决方法很有特点：政府只提供房屋基础，而且这个基础是可以组合的，如果家里人口比较多就组装得大一点，人少的就组装小一点。当地有非常好的粘土，用很简单的工具就能自己动手把房子建起来了。

政府可以提供一些政策支持，帮助这部分人购买 70平方米左右的住房。因为有政策优惠，所以这种房子的面积一定要在纯粹的普通商品房的规定面积以下，不超过80平方米最合适，否则就会影响社会效率了。

以中小户型为主体，发展节能省地环保型住宅

节能省地环保型的中小户型住宅必须是中国住房的主体，它既能满足当前的需求，又有一定的适应性。对大户型则要加以限制，并建立资源补偿机制，多占多收税。”

我不太主张禁止大户型，要通过税收等经济手段抑制人们购买大户型。

提升中国住房的综合品质（图片来源：百度）

完善产业化的现代体系，全面提升中国住房的综合品质

讲提升住房的综合品质，首先要明确什么是好房子。现在市场上五花八门的称谓很多，比如绿色住宅、节能住宅、智能化住宅、环保住宅、亲情住宅、亲水住宅等等。有人统计过市场上类似的称谓共有十三种，其中不乏“忽悠”的成分，有极个别开发商挖个小水坑就自称亲水住宅，过两天就成臭水坑了。

而老百姓买房也只能看到从外表所能看到的部分，比如材料用得怎么样？窗框是铝合金还是木头？有没有用大理石？院子里有没有假山等。但是诸如房子的使用寿命、窗户的导热性、坐便器的节水情况等直接影响居住舒适度的重要性能，老百姓却无从知晓。而现在多数房子都是毛坯房，老百姓连装修材料都看不到，所以实际上买房主要是在买区位，区位好的房子就好卖。区位重要，但综合品质也很重要。所以建设部向日本学习，借鉴星级饭店的管理办法，在七年试点的基础上，制定出《住宅性能认定技术标准》这一国家标准。该标准从五个方面对住房进行性能认定，即适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能。

经过上述认证，住宅被由低到高划分为 B类和A类两大类。B类住宅是指仅仅符合国家强制性标准的合格住宅；而A类住宅的品质和性能则高于国家强制性标准，并被细分为三个等级：A住宅，AA住宅和AAA住宅。AAA住宅为最好，价格也最贵，但是物有所值。宋春华讲到此处时举了个生动的例子：“就像我们住宾馆一样，你定五星级宾馆，一定不会先去宾馆看看他服务怎么样，有没有游泳池等等，因为只要是五星级宾馆就都能达到某个众所周知的既定水平。”这个认证的意义还在于，它可以帮助老百姓考察买房时看不出来的重要性能。一些需要用数据来表达的性能，比如隔热、保温、隔声、耗水量、耗电量等，普通百姓在买房时是看不出来的，而有了这套“国标”后，老百姓一看评级就知道房子的好坏了。

不仅买房的老百姓，卖房的开发商也很欢迎国家标准。日本的房地产商曾告诉我，没有国家认证时，客户总觉得开发商是自卖自夸，不相信他们的介绍，所以日本开发商迫切盼望国家出台统一标准，对自己开发的住宅进行认定。因为这是第三方的客观认证，说服力也比较强。目前我国并没有强制要求开发商进行国家标准的性能认证，只规定要想申请国家康居工程就必须接受“国标”认证。希望认证、积极主动接受国家标准认证的发展商，都是质量有保障的发展商。

节能也是我国房地产业的一个重要趋势，国外在这方面走在了前面，英国伦敦有零能耗小区，日本人也在每个细节上都力争节能，他们不仅改变马桶的构造以实现节水，而且钢材也都是承重地方壁厚，不承重地方壁薄，任何一个细小环节都不放过。

更新改造老房子，利用存量改善老住宅区环境

我国的老楼改造，多采用大拆大建的方式。西湖边的浙大教学楼被炸掉；辽宁的五里河体育场刚用了十几年也被炸掉；深圳曾一次炸掉 16幢楼；还有一栋18层高楼，据说就因为不符合市政规划，建到17层时居然被炸掉。这就是穷折腾，简直不像话！当然，有安全问题的建筑应该炸，但是要经过鉴定，经过不可行性研究后发现确实没有改造的可能了再炸。而真正因为规划问题要拆掉的，应举行听证会，征得纳税人的同意，老楼的改建，要以“慎拆、勤改”为原则。据说，五里河体育场之所以会被炸掉，就是因为厕所和贵宾接待室太少，而实际上，只要在体育场外面附加接待室和厕所就可以解决问题。