住宅项目设计阶段的成本控制

王兰菊:

我们做方案的时候,也和很多建筑师打交道,有的设计师不太考虑结构,有的设计师会有一些结构概念,还有一些设计师比较尊重结构,但是还有一种是绝对不允许结构干涉的,真正做完以后,我们会发现效果不一样。最后这一种设计师,在施工图实施完成后,建筑的效果会很差,他们也有很后悔的情况。我觉得在方案阶段能够尊重结构工程师,更多地考虑结构问题,项目落成后的效果肯定会更好。 

刘雅群:

我们国内的方案前期和后期施工图脱节比较厉害,做方案和施工图的是不同的人,而国外的建筑设计在方案和施工图方面都会有整体化的考虑,事实证明整体化考虑比分阶段考虑更好。 

侯海云:

这是很多设计师的风格问题,我接触了很多设计师,他们很希望从方案到项目建成都参与和把控,其中会涉及到成本的控制,跟业主沟通等,这并不只是为了实现自我理想,而是有一些现实的问题必须解决。 

刘雅群:

建筑师在成长过程中会碰到一个阶段,就是觉得要完成一种理想,有了一定经验以后,就会顾忌各个方面,各种技术的要求,做出最好的一种技术解决方案,可能这也是体现了一种能力。 

赵志伟:

以后建筑师参与项目建设的全过程会更多,以前我们这个行业,大家都是在短、快、狠地做设计,以后会慢慢分成两拨人,之间的界限会模糊一些。

李辰,中国建筑上海设计研究院有限公司副院长

李辰:

我是中国建筑上海设计研究院有限公司的李辰,我是第六设计院的院长,我在公司中主要是负责全程的管控。今天的成本控制话题,无论是业主,还是境内境外的执行建筑师,大家多年前就已经在讨论这个问题,大家越来越注意和意识到这个问题的重要性,建筑师们现在已经开始动态贴身地考虑和理解,也说明了建筑师已经真正地成长起来。 

我觉得这与市场有关系,在中国这种市场环境下,第一、大学的教育制度,造就了无论是建筑专业、结构专业,还是机电专业,要迅速投入短、平、快的市场行为里,势必要先保证自己的知识量。第二、从我们对接业主的角度来讲,国内开发商不会给建筑师更多的授权,所以境外建筑师跟境内建筑师有很大区别。境外建筑师叫做执行建筑师,也就是从方案的立项,到最后的调试运营,他们都能够全程跟踪,包括中间所有分包商的合同管控。但是,境内建筑师至少在五年前是完全不可能这样的,因为市场行为不允许有这种土壤,随着这几年传统地产商的分化,慢慢衍生出设计的这种环境后,他们会给建筑师或者信任的设计团队这种生存空间,只有这样才能把建筑师本应该具有的能力给激发出来。

刚大家谈到今年房价上涨的情况跟设计师有没有关系?我觉得是有关系的,因为设计费涨了。

近期,我们也在跟万达有合作,万达内部也在讨论这个问题,其实万达给设计师的设计费是极低的,但是他们给我们的后期调试运营费用是非常高的。现在一些专业的地产公司的设计部门也是这样衍生过来的。包括我们原来所说的限额,以及地产商制定的一些标准,都是设计院的同事帮他们制定的。我觉得成本控制是动态的,开发商每年统计出来的限额对于各家设计院来讲,有可能是一个考验,但是经过几年以后,有可能我们就会低于这个限制。 

刚谈到建安成本里有70%是设计来决定的,其实我觉得这个比例还要多,建筑师都知道住宅的最大面积并不是最大户值,所以我们要去反推。我们不能只看着建安成本的20%做成本控制,真正要做的成本控制是一个全过程的,包括拿地成本、融资成本、建设成本、建设周期等,然后反过来以建筑产品的定位,以及建筑的施工周期,通过这些反推才可以得到最优和最贴近项目的成本。 

一些策略貌似是增加了成本,如果能够带来更多的销售溢价,也是能够减少一部分成本的,例如:一些建筑外立面的做法,可能会减少施工中的隐形、不可控的成本,其实这也是设计上的一种成本控制方法,我们建筑师不能单纯的只顾自己,如果能各专业的结合就完美了,坦率的说就是不能闭门造车。 

姜维哲,上海建筑设计研究院有限公司副主任建筑师

姜维哲:

我是上海建筑设计研究院有限公司的建筑师,我们院涉及的项目很多,住宅也有接触,另外我也参加过工程品的调研,从这个渠道我也接触过一些住宅。 

我觉得设备专业对我们的成本影响也是很明显的,设备设计的合理化不仅仅是在建安工程造价上,还体现在日常运营上,这个不能忽视。我虽然做住宅相对少一些,但是也参加了住宅的工程评标,也遇到过一些案例,比如说:有些开发商盲目采用不是很成熟的一种能源供暖供热方式,这种做法只是为这栋住宅增加一些题材和炒作点而已。我觉得如果一些新能源应用不是很恰当,那么这样的新能源形式缺乏高质量的日常维护,反而会造成比较大的浪费和损失,作为设计单位就应该跟业主多沟通这方面问题,当然我们也没有办法左右开发商的决定,但是我们应该有义务去跟开发商把这个道理讲清楚。另外,我觉得跟建筑和机电专业配合,从细节设计上也可以减少一些施工量和费用,比如:建筑专业和结构专业,还有机电专业,三个专业配合做的流动图一定很细致,如果流动图不够细致,那么施工单位还需要做一些补救,一些补救的材料也会产生一定费用,还有机电专业里面的电气工程师的配合也很重要,由于电力电缆的费用占比也很大,所以像桥架的布置是否合理也很关键。 

还包括一些机房,机房如果设计好,两个系统可以合并,两个相关的机房如果距离近,还可以减少管道费用,这里面也涉及各专业的精细化,所以控制成本不单单是建筑和结构两个专业要配合,而应该是全专业的配合。

前面王总提到结构专业的配合问题,我也碰见了这种事情,不是我们建筑师人为要把保险系数提高,保险系数是按照规范来的,不能轻易更改的。现在很多开发商专门聘请专业公司来监督建筑的含钢量,对设计单位来说也是一种限制,根据我的了解,这种情况近几年已经有所好转。

除此之外我还有一些不同看法,我觉得含钢量不合理的增加,多少还具有一点合理性。发达国家的安全系数很高,我们国家的规范可能是针对以前经济发展阶段,如果现在安全系数有所增高,也无可厚非。我听说在某些省份提出了含钢量要求,为了是减少钢材库存。我还听到了一种说法,现在国内的施工质量跟国外比,还有一定差距,那么在施工质量不高的情况下,如果设计做得更合理,那么也多多少少是一种补充。

我还碰到过一些情况,开发商也是负有责任的,如果开发商在扩初阶段就把专业的供货商请过来,跟我们初步对接的话,也会避免很多返工,比如:一些项目往往快封顶的时候,开发商才把电梯的最终供货商确定下来,这种情况我们为了保护自己的利益,一般就会采用符合国标的设计,但是从整个行业的情况来看,一些知名的国外品牌的电梯尺寸会国标要小一点,国标比较大,万一他们选的比国标还大怎么办?只能砸,这不单单影响工期,或多或少也会影响造价。 

赵志伟:

除非地产商有自己的供方产品库,否则,电梯永远都是在最后阶段才定的,这没有办法,我们只能提醒甲方我国国标与日本国标有差,要按照我国的国标采购。在住宅里还好,如果是公建,设备占据大部分,设备投资与土建投资基本是各占一半的。 

姜维哲:

其实很多高端住宅的设备投入也很大,比如说弱电,可视对讲、综合布线、安全防范这些智能化的东西也有,往往也需要管线,但管线往往定得比较慢,可能管井都设计好了才定管线,就会需要做一些调整。 

畅言网编辑:

在住宅项目设计阶段,陈本控制的重点还有哪些需要补充的? 

梅宇华,上海华都建筑规划设计有限公司设计总监

梅宇华:

上海正在推行装配式住宅,要求到2016年底上海符合条件的新建建筑将全面实行装配化,上海华都也要求全面实行装配式设计,我个人比较看好装配式建筑的发展前景。有些人可能会觉得装配式是工业化生产,会抵消或减弱建筑设计师的构想,但对经济和环境的保护有较大的效用。

装配式在我国也是从零开始,其实很早以前就有装配式,就是预制件,但是由于工厂的技术水品有限,并没有达到理想化的状态,但在国外,装配式已经相当成熟,大家都知道的3D打印,就是一种极端化的装配式建造方式。在中国现阶段,特别是在上海,推行装配式也有了一定的基础,而且政府也很推崇,我们作为设计院有责任跟进一步,使建筑设计与结构设计在装配式方面及时合作。

我研究生的论文是钢结构住宅,研究课题是怎么在低层住宅中实现钢结构。当时我们也做了一些户型研究,本来觉得钢结构与砖混结构、混凝土结构有些相似性,后来发现钢结构有自己的特殊性,使得其在受力方面对户型有很大的限制。本来我们希望把户型设计得更灵活一些,后来发现必须做得非常规整,这样才能做到更合理化。

钢结构也是装配式的一种,工业化是以后建筑设计前进的方向。现阶段来看,装配式住宅比传统的结构模式成本会高一些,但减少了人工费用和工程造价,从长期的综合成本来看,会更节约。尤其是对环境影响来看,有比较大的效用。 

李辰:

上海住建委发了一个文件,要求2016年上海的所有保障房都要采用装配式建造,到2017年起强制推行,使用BIM设计的房屋,设计+施工一共15元,纯施工10元。从长远的角度讲,预制化建筑的施工质量更可靠,整个工地就是一个装配式的工厂而不是传统意义上的施工工地,短时间内来看,普及装配式建造会要求施工单位专业化,因为目前的很多施工班组技术核心团队相对固定,但一线施工人员很零散,农民工都是潮汐式的来去,一旦实现了装配式建造,一线工人就必须把施工作为职业,一个全新的新手对吊装、安装、灌浆等技术活不熟练,没办法上手。一个新手会使现场施工时间出现拖延。北京、上海等一线城市本身对工程质量要求就很高,项目溢价的成本也比较高,所以业主也倾向于选择正规、大牌的施工单位。但如果把这样的项目放在西北,理论上是好的,但推动起来很定不合适,不论是政府还是业主都会潜意识地指责。

对于绿色建筑,如果物业是甲方自己的,或者甲方将来要自持,可能会更乐意接受装配式建造。土建成本是一次性投资,是可见的成本投资,如果自己没做运营,后期费用对甲方来说就是不可见的,而且,建筑的地段越好,地标性越强,项目运营起来之后要再进行优化,可能会舍不得停业几天,而后期的设备改造则可能需要停业3-5个月。基本这一点,开发商的眼光就很重要,他们是想做一个产品直接抵押卖掉,还是真的想做自己的产业,设计师是跟着政策走的。

中建是集设计、施工于一体的单位,大的施工企业一般都会成立自己的科研技术中心,设计单位都有自己的设计强项,而施工单位也会有自己的强项。中建八局擅长大型公建,他们利用BIM研发了一款延伸软件,可以工业化地对钢筋进行剪切、折弯、固定等,极大地降低了次品率。装配式会逐渐向设计总包、施工以及甲方方向延伸,这也是一种趋势。 

梅宇华:

上海政府制定的政策执行力度很大,政策的透明度很高,但外地就差一些。同样的装配式和绿建,也要看地方政府和大环境。 

赵志伟:

我感觉还有文化因素。装配式住宅的个性化少一些。传统上,中国人都觉得住宅朝南更好,朝东、西不好,但欧洲就不会这么觉得。同样的,上海习惯明卫生间,一定要通风,但很多西方房子不是这样,甚至厨房都处于房子的最核心位置,没有明窗。如果大家能接受这样的设计,就没有关系了。 

梅宇华:

我看过中英黑森林的广告宣传片,还没看过现场,不知道现场感受怎么样,但宣传片里的新风系统给我的感觉就是很闷。广告词说:我在里面呆了一段时间以后就适应了里面的气候。所以,习惯的改变跟个人的生活习性和生活方式的改变有关。

编辑:Helen
标签:成本控制设计阶段住宅项目

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