住宅项目设计阶段的成本控制

侯海云,上海正继建筑设计有限公司设计总监

侯海云:

我是侯海云,我来自上海正继建筑设计有限公司,我主要是负责建筑方案方面,我个人的工作特点是希望从方案一直跟踪到整个项目的建成,今天畅言网邀请我来参加此次沙龙活动,我也是希望能够学习一些后期的成本控制方法,包括一些技术上的探讨。我是第二次来到这个活动,上次在活动上收获很多,所以我不能错过这样一个好的交流机会。 

刚才李总讲得很好,我很同意他的观点,就是限额设计是一个综合平衡的问题,涉及到很多专业、很多环节,源头其实是在设计,建筑设计师一个最重要的环节,因为结构设计师要控制的钢筋的含量,他可能会做到极限,但也就这么一点,但是方案的排布对整个成本的影响是最大的。比如两栋楼的间距怎么排,我们现在接触很多开发商,发现他们有自己的一些套路,两个建筑之间除了满足日照要求之外,开发商还告诉我一个公式,应该怎么怎么做是最节省的。我们按照公式一算,结果真的还不错,排布得很经济。地库的面积就像李总说的做到很极限的31。

我觉得住宅最大的一块成本是停车的成本,现在的停车率是很高的,100平方或者120平方就要一个车位,一个车位就三十几个平方,如果土建单方造价三千块或者两千五,那么一个车位的成本就是七八万,在上海还好,房价是十万一平米,所以车库几万好像无所谓,但是我们做三四线城市的项目,房子售价就六七千一平米,地下车库的成本就占到几万块,会卖不出去,所有的利润都在车库这里压着。因为政府对停车要求非常高,所有楼上的建筑利润都埋到楼下去了,早几年开发商还想把地库抬高,尝试了好几种做法,其中一个项目就是把整个地库做成一层,全部用来停车,把一层抬高了,不算容积率,这个成本是控制得很好的。但是像上海以及浙江的很多城市,规划控制很严格,没办法抬高地库, 在车库设计方面如何节省成本,很多地产公司做了很多研究,还有关于住宅项目的结构形式、景观精细化设计、道路方面只走消防车,梁的高度也不用很高。回到最初的问题,设计费是否和成本有关系?设计费只占到2%,我觉得提高设计费对节省成本有好处,提高设计费意味着选择优质的设计单位,会进行更加精细化做设计,对房产开发的成本控制有很大的好处。稍微高一些的设计费能够养活高素质的设计团队。

梅宇华:

我们单位规模比较小,人才流动性很大,在去年行业的寒流来了之后,想要在行业中发展的上进的年轻人越来越少。 

姜维哲:

我们最近做一些城市更新方面的设计,今后这方面的项目会比较多,谈到住宅设计如何降低成本,既有建筑的改造也要关注这个问题。 

李辰:

既有建筑改造这方面建筑和设备比较容易处理,结构是很大的问题。现在值得改造的建筑都在一线城市,或者文化保护建筑,立面需要控制。如果结构形式有改动会非常复杂。我们之前接到一个改造项目,这个建筑已经改造过多次,现在轮到我们上海院,就要包圆所有的“旧账”,而且必须满足现有技术规范的要求。 

姜维哲:

既有建筑改造要考虑抗震设施,如果整楼加固的话成本会非常大。如果改成别墅,里面很多结构要保留下来,不能不符合规范。除了结构,还有防火问题,木结构、木格栅的部分要进行防火改造,原来耐火等级是四级现在要改成一、二级。我们在实践中发现,按照现有的城市规划黄皮书,改造还存在很要命的问题,住宅建筑设计规范中,很多都不满足,缺少针对旧建筑改造的标准。既有建筑的改造中,牵涉在规范的部分,对成本的影响非常大。今后,住宅的改造项目会非常多。

文化保护建筑改造要有扩初阶段,文物局管委会主持会议,包括节能办都会参与,他们要求做外墙保温,但是对于文物建筑来讲,这是不能做的,有很多是保护设施,会影响建筑的文物价值。 

王兰菊:

文物建筑改造和建筑的二次改造是不同的,我们的建筑能否经得住历史考验,要撇开成本来看。住宅为了节约成本,把层高做到2.9、2.95,做到3米的很少,一些豪宅做到3.1、3.2。节省成本的同时,还是牺牲了空间的品质。我们作为设计师,在“食物链上”非常弱势,没有话语权。

近期陆续开始接到改造的项目,比如一个90年代的高层公寓要进行改造,里面所有的房型都要改变,还要加上两层,工程量太大,不是计算的问题,如果推掉重做可以,但是政策不允许,还有时间太长。这样的改造项目会越来越多。 

李辰

都说百年住宅,这种情况有可能变成投资浪费。上海的住宅,已经成为一种金融产品。作为金融产品,是流通的货币,或者是另外一种货币形式。 

梅宇华:

既有建筑改造不仅是设计方面需要创新,材料上也是新的课题。 

李德宪:

去年我们做了一个改造项目,闲置了12年,旁边要建设一百米的高层,必须要做结构鉴定和加固。 

侯海云:

我们也做过一些改在项目,有一些前任领导牵头建设的建筑,换了新的领导之后,说只能改造不能拆除重建,理由是没法对前面的人交代,开始使用就要加固,领导说花多钱不要紧,但是不能拆。 

李辰:

政府项目都会做可研立项,初步计算出概算需要多少钱,之后再进行初步设计、施工图设计,有5%的浮动范围。从今年开始,只依照可研立项的概算,这个很困难,因为要考虑涨价的成本。我认为成本问题,还需要从宏观层面统筹考虑。 

梅宇华:

我们设计院有造价工程师,他们和设计部门分的很清,我们都是按照他们的限额做概算,我们知道最终的成本,但是设计中的成本脱节也很厉害。很多建筑师对建筑成本不是很感兴趣,感兴趣的是建筑外观的效果。

刘雅群:

现在建筑师的地位将会不断提高,建筑师负责制的推行让建筑师负责整个项目的全过程。 

李辰:

同一种材料的质量也分为不同的级别,价格也不同,所以概算的变化幅度非常大。 

畅言网编辑:

最近开发商中,成本部门越来越被重视,大家如何看待这种现象? 

李辰:

如果开发的项目是自持的,开发商会比较关心运营状况,比如财务的领导会做项目总监,这有点和境外公司相似。这种改变对设计是有好处的,我们有个三亚的别墅项目,项目总属于财务部门,强调同质化产品中差异化销售,设计师会更加明确设计目的,在合理的周期内完成设计,所以项目负责人专业化程度高是很有好处的。 

梅宇华:

我想起一件事情和我们成本、设计有关系,通过合同能源管理,在方案阶段推行能源最大化合理利用率的方式,来节约成本。合同能源管理和机电设备还是关系很密切的。 

李辰:

一般是大型项目、公建、医院等要做合同能源管理。 

姜维哲:

新能源的住宅实际上运行效果并不理想,我就跟踪调查过相关的项目,这样的楼盘地段也不是很好,但是价格很高,后来知道是做新能源。还有一个闸北区的项目,卖到六万元。 

李辰:

我觉得开发商并不傻,他一旦建设新能源项目,一定是有政策方面的支持,或者拿新能源作为某种置换条件才做,因为地源热泵这个技术,要有地,还要打井,非常复杂。除了地源热泵还有水源热泵,一些地区项目做水源热泵是因为政策的要求,但是这个系统对水质的要求很高,比如夏天绿藻繁殖的时候,植物直接就会把进水口堵住,整个项目的能源系统就会停滞。最初开发商是出于利益的选择,因为做这种项目可以超高、超限等,可以通过这种方式拿到项目。在评标的时候,有的时候貌似不合理,但是综合比较起来,选择新能源反而成为业主认为的性价比最高的一种方式。

地源热泵项目,如果一次性大家都入住,物业运作是没问题的,就担心房子卖出后,但是住户住的很少,物业根本无法运行系统。这个系统不是变频的,要不是全开或者全关,这就造成浪费。 

姜维哲:

有的项目业主反映新风系统关不掉,到机房一看,都是灰尘。所以没有很好的保障,最好还是使用传统的能源,比较可靠,因为新能源对各个方面要求比较高。 

李辰:

我们的酒店项目比较多,一般酒店对项目要求有较高的稳定性和安全性,之后才是新能源的问题,他们最关心新能源的日常维护运营费用,是否比传统能源低,高的话不会选择。酒店项目一般都会选择传统能源系统。 

嘉宾合影

编辑:Helen
标签:成本控制设计阶段住宅项目

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