住宅项目设计阶段的成本控制

侯海云，上海正继建筑设计有限公司设计总监

侯海云：

我是侯海云，我来自上海正继建筑设计有限公司，我主要是负责建筑方案方面，我个人的工作特点是希望从方案一直跟踪到整个项目的建成，今天畅言网邀请我来参加此次沙龙活动，我也是希望能够学习一些后期的成本控制方法，包括一些技术上的探讨。我是第二次来到这个活动，上次在活动上收获很多，所以我不能错过这样一个好的交流机会。 

刚才李总讲得很好，我很同意他的观点，就是限额设计是一个综合平衡的问题，涉及到很多专业、很多环节，源头其实是在设计，建筑设计师一个最重要的环节，因为结构设计师要控制的钢筋的含量，他可能会做到极限，但也就这么一点，但是方案的排布对整个成本的影响是最大的。比如两栋楼的间距怎么排，我们现在接触很多开发商，发现他们有自己的一些套路，两个建筑之间除了满足日照要求之外，开发商还告诉我一个公式，应该怎么怎么做是最节省的。我们按照公式一算，结果真的还不错，排布得很经济。地库的面积就像李总说的做到很极限的31。

我觉得住宅最大的一块成本是停车的成本，现在的停车率是很高的，100平方或者120平方就要一个车位，一个车位就三十几个平方，如果土建单方造价三千块或者两千五，那么一个车位的成本就是七八万，在上海还好，房价是十万一平米，所以车库几万好像无所谓，但是我们做三四线城市的项目，房子售价就六七千一平米，地下车库的成本就占到几万块，会卖不出去，所有的利润都在车库这里压着。因为政府对停车要求非常高，所有楼上的建筑利润都埋到楼下去了，早几年开发商还想把地库抬高，尝试了好几种做法，其中一个项目就是把整个地库做成一层，全部用来停车，把一层抬高了，不算容积率，这个成本是控制得很好的。但是像上海以及浙江的很多城市，规划控制很严格，没办法抬高地库， 在车库设计方面如何节省成本，很多地产公司做了很多研究，还有关于住宅项目的结构形式、景观精细化设计、道路方面只走消防车，梁的高度也不用很高。回到最初的问题，设计费是否和成本有关系？设计费只占到2%，我觉得提高设计费对节省成本有好处，提高设计费意味着选择优质的设计单位，会进行更加精细化做设计，对房产开发的成本控制有很大的好处。稍微高一些的设计费能够养活高素质的设计团队。

梅宇华：

我们单位规模比较小，人才流动性很大，在去年行业的寒流来了之后，想要在行业中发展的上进的年轻人越来越少。 

姜维哲：

我们最近做一些城市更新方面的设计，今后这方面的项目会比较多，谈到住宅设计如何降低成本，既有建筑的改造也要关注这个问题。 

李辰：

既有建筑改造这方面建筑和设备比较容易处理，结构是很大的问题。现在值得改造的建筑都在一线城市，或者文化保护建筑，立面需要控制。如果结构形式有改动会非常复杂。我们之前接到一个改造项目，这个建筑已经改造过多次，现在轮到我们上海院，就要包圆所有的“旧账”，而且必须满足现有技术规范的要求。 

姜维哲：

既有建筑改造要考虑抗震设施，如果整楼加固的话成本会非常大。如果改成别墅，里面很多结构要保留下来，不能不符合规范。除了结构，还有防火问题，木结构、木格栅的部分要进行防火改造，原来耐火等级是四级现在要改成一、二级。我们在实践中发现，按照现有的城市规划黄皮书，改造还存在很要命的问题，住宅建筑设计规范中，很多都不满足，缺少针对旧建筑改造的标准。既有建筑的改造中，牵涉在规范的部分，对成本的影响非常大。今后，住宅的改造项目会非常多。

文化保护建筑改造要有扩初阶段，文物局管委会主持会议，包括节能办都会参与，他们要求做外墙保温，但是对于文物建筑来讲，这是不能做的，有很多是保护设施，会影响建筑的文物价值。 

王兰菊：

文物建筑改造和建筑的二次改造是不同的，我们的建筑能否经得住历史考验，要撇开成本来看。住宅为了节约成本，把层高做到2.9、2.95，做到3米的很少，一些豪宅做到3.1、3.2。节省成本的同时，还是牺牲了空间的品质。我们作为设计师，在“食物链上”非常弱势，没有话语权。

近期陆续开始接到改造的项目，比如一个90年代的高层公寓要进行改造，里面所有的房型都要改变，还要加上两层，工程量太大，不是计算的问题，如果推掉重做可以，但是政策不允许，还有时间太长。这样的改造项目会越来越多。 

李辰

都说百年住宅，这种情况有可能变成投资浪费。上海的住宅，已经成为一种金融产品。作为金融产品，是流通的货币，或者是另外一种货币形式。 

梅宇华：

既有建筑改造不仅是设计方面需要创新，材料上也是新的课题。 

李德宪：

去年我们做了一个改造项目，闲置了12年，旁边要建设一百米的高层，必须要做结构鉴定和加固。 

侯海云：

我们也做过一些改在项目，有一些前任领导牵头建设的建筑，换了新的领导之后，说只能改造不能拆除重建，理由是没法对前面的人交代，开始使用就要加固，领导说花多钱不要紧，但是不能拆。 

李辰：

政府项目都会做可研立项，初步计算出概算需要多少钱，之后再进行初步设计、施工图设计，有5%的浮动范围。从今年开始，只依照可研立项的概算，这个很困难，因为要考虑涨价的成本。我认为成本问题，还需要从宏观层面统筹考虑。 

梅宇华：

我们设计院有造价工程师，他们和设计部门分的很清，我们都是按照他们的限额做概算，我们知道最终的成本，但是设计中的成本脱节也很厉害。很多建筑师对建筑成本不是很感兴趣，感兴趣的是建筑外观的效果。

刘雅群：

现在建筑师的地位将会不断提高，建筑师负责制的推行让建筑师负责整个项目的全过程。 

李辰：

同一种材料的质量也分为不同的级别，价格也不同，所以概算的变化幅度非常大。 

畅言网编辑：

最近开发商中，成本部门越来越被重视，大家如何看待这种现象？ 

李辰：

如果开发的项目是自持的，开发商会比较关心运营状况，比如财务的领导会做项目总监，这有点和境外公司相似。这种改变对设计是有好处的，我们有个三亚的别墅项目，项目总属于财务部门，强调同质化产品中差异化销售，设计师会更加明确设计目的，在合理的周期内完成设计，所以项目负责人专业化程度高是很有好处的。 

梅宇华：

我想起一件事情和我们成本、设计有关系，通过合同能源管理，在方案阶段推行能源最大化合理利用率的方式，来节约成本。合同能源管理和机电设备还是关系很密切的。 

李辰：

一般是大型项目、公建、医院等要做合同能源管理。 

姜维哲：

新能源的住宅实际上运行效果并不理想，我就跟踪调查过相关的项目，这样的楼盘地段也不是很好，但是价格很高，后来知道是做新能源。还有一个闸北区的项目，卖到六万元。 

李辰：

我觉得开发商并不傻，他一旦建设新能源项目，一定是有政策方面的支持，或者拿新能源作为某种置换条件才做，因为地源热泵这个技术，要有地，还要打井，非常复杂。除了地源热泵还有水源热泵，一些地区项目做水源热泵是因为政策的要求，但是这个系统对水质的要求很高，比如夏天绿藻繁殖的时候，植物直接就会把进水口堵住，整个项目的能源系统就会停滞。最初开发商是出于利益的选择，因为做这种项目可以超高、超限等，可以通过这种方式拿到项目。在评标的时候，有的时候貌似不合理，但是综合比较起来，选择新能源反而成为业主认为的性价比最高的一种方式。

地源热泵项目，如果一次性大家都入住，物业运作是没问题的，就担心房子卖出后，但是住户住的很少，物业根本无法运行系统。这个系统不是变频的，要不是全开或者全关，这就造成浪费。 

姜维哲：

有的项目业主反映新风系统关不掉，到机房一看，都是灰尘。所以没有很好的保障，最好还是使用传统的能源，比较可靠，因为新能源对各个方面要求比较高。 

李辰：

我们的酒店项目比较多，一般酒店对项目要求有较高的稳定性和安全性，之后才是新能源的问题，他们最关心新能源的日常维护运营费用，是否比传统能源低，高的话不会选择。酒店项目一般都会选择传统能源系统。 

嘉宾合影