住宅项目设计阶段的成本控制

畅言网编辑:

小区的整体规划设计对成本的控制起到哪些作用? 

刘雅群:

绿建对风环境、交通、噪音这些都会考虑,而传统设计在这方面都是盲点,不愿意去考虑这些问题,绿建要求设计师必须考虑这些方面,这对成本也会有一定的影响。如果噪音解决的好,窗户玻璃就可以选择性价比更高的,使价格下降一些。

还有刚才提到的装配式建造,也可以节省一部分成本。装配式不仅仅是外墙的装配式,楼梯也可以,也就是说所有的相同的部件都可以用装配式生产。这么做会使标新立异的东西少一些,而均一性的东西变多,预制装配的量越大,节省的成本就越多。

在总体规划里,开发商很注重地下车库的设计。因为地下车库投资巨大而且对开发商来说是没有收益的,车位一般都卖给了住户,产权不属于开发商,但现在对车位的要求又在增多。他们希望能用最少的地下面积和最浅的埋深来解决基本要求。我们之前做过万科的项目,他们对车库的要求非常要,甚至可以通过改变地面建筑的布局来满足车库的经济性,使车库的面积最小化。当我们在做方案的时候,就要考虑到车库的布局和间距的关系。

我们还要考虑车库是大底板、半底板还是独立的,还会牵扯到住宅上部与车库之间会有夹层,这个夹层怎么利用也是个很大的问题,如果仅仅用于储藏,可能也存在产权问题。我们做过松江区的一个项目,开发商向业主收夹层的钱,这也是一部分费用。所以夹层到底设计为什么功能比较好,这个夹层实际上是结构必须的空间,但它跟人防有关系,人防面积要求也会扩大,这个问题怎么解决怎么做得最省成本,这都需要设计师去考虑。

层高的设计可以与建筑、结构、设备(主要是暖通)互相配合,把层高压到最低,这部分可能很多院都做过,但从我审过的图纸来看,大家做的层高埋深还是很大,可见很多院都还没有在这上面动过脑筋。实际上,埋深稍微少一二十公分,可以为业主省很多钱。 

姜维哲:

这个跟地方规范也有关系。比如有些地方规定,道路比场地低150毫米,这种要求只能通过土方往上拔,假设有四条道路,它们东西和南北高差不在一个水平线上,哪怕差一米五,露出来一些也会被算成建筑面积,这就导致这种方案在前期没办法做,还得计算往外挖土和往里填土各是多少钱,对于城市大规模建设来说,这种土方比较廉价,但我们之前在内蒙古做过一个项目,万亩大草原,取个土要跑30多公里,取300万方的土,这笔费用一下就超了两三千万,因此也综合地看待。

设计不能只看建安成本,得综合起来考虑。不然等项目报批过后再做修改,一个周期流程又要两个半月,这个算下来也是成本。所以,建筑师一定要跳出自己的建安成本范围,全程去看项目的成本。 

李辰:

依照我个人的理解,其实设计需要做成本的优化,但实际上为什么到最后还要赶工期?第一,因为我们做的设计也是动态的,营销定位可能会变,会反推到设计里,这种情况反复出现,到最后只能是赶工期了。第二,现在说成本控制,就是指把所有指标明晰化、公开化,有些地产商觉得这是机密,但这就跟大学教科书一样,大家统一上课,但毕业时还是出现了各种水平的毕业生,这里面有很多不可控的因素、需要反复协调,不是说拿这个东西去控制就一定能控制好,这种分享应该没什么问题。 

严志威,浙江绿城东方建筑设计有限公司结构工程师

严志威:

我叫严志威,我是浙江绿城东方建筑设计有限公司上海分公司结构工程师,我们设计院参与的住宅项目比较多,我毕业五年基本都是在做住宅项目,还做过一些高层建筑以及别墅项目。

绿城不控制成本这应该是很早以前的说法,是2010年以前的事情了。从2010年我进绿城以来,每个项目都有成本控制。绿城觉得自己建的房子质量好,也并不在于钢筋含量高,而是因为我们用的材料比较好,总投资比较高,这主要也是得益于房价一直上涨,绿城不是很在乎投资成本。另一方面,江浙一带的人普遍比较富裕,2010年花几百万买一套别墅对他们来说不算特别难的事,那时候几百万的房子在当地只能算中等的房子。

说到住宅的成本控制,我自己是做结构专业的,一直从事一线的施工图设计,对甲方来说,结构是真正能够为他们省下成本的,还在于方案前期的设计以及和各专业的沟通。前面大家也提到了地上地下设计,这取决于你选择什么样的体系,方案的选择对成本的影响比后期方案改变要大很多。在土建阶段,地库占了非常大的比例,在钢筋满足甲方要求的情况下,如何把地库往上抬一抬。如果地库往上抬10公分整个甲方的土建成本包括压土省下的钱和桩基省下的钱大概是小一千元每平方。其实地库的成本在我们土建中是最高的,地上和地下几乎是两个不同的结构设计标准,地下的建筑平面一定,地上的结构基本上80%就已经定下来了,建筑设备沟通完了,结构自己去做计算都省不了多少钱。

建筑和设备沟通主要包括平面立面,不同地区对项目的把控差别很大,上海对于抗震要求尤其是对于是否超限的判定标准是非常严格的,同样的建筑的平面立面,在上海可能是特别不规格的结构,但是到了浙江可能就是普通的超限。超限的楼的土建成本,我们公司提出签合同的时刻可能会签超出之前预算的20%,几乎90%的项目会超限。我现在手上有一个项目就是,一个十几层的住宅,地段定位不是很高,超限了就很划不来,结构专业希望尽量和建筑、设备一起更专业地去把控,从方案上来说,希望尽量能够把这些建筑的平面、立面保持规整。

我刚毕业的时候做了一个住宅,是华洲外滩的两年的项目,甲方是2002年成立的公司,到现在还没有交款,一直在开发,2007年做了两栋房子卖掉了,一直到现在新房子还没有交房。他们做的是江景房,所有的影响看江景的因素都要去掉,都以建筑为主,所以结构成本都是非常高的。说到江景房,回到我们绿城设计院做的一个杭州钱塘江附近的房子,结构建筑都是我们绿城做的,内部各部门之间要互相配合。下面我说一下跟其他合作单位之间的配合,包括精装修单位和景观设计单位的配合,和景观设计单位的配合主要是下沉式的景观,结构和建筑设计阶段,我们尽量做得覆土比较高,施工完之后,景观本来不知道这个地方要做一个室外游泳池,现在说要做一个,就会带来非常多的结构加固的费用。我们遇到过很多这样的情况,本来覆土没有这么多,覆土多了少了都会出现问题,如果景观团队在前期设计阶段就介入,这对甲方的成本管控很重要。

另外一个精装修的配合,我们现在PC设计的时候建筑与精装修都要求同时进行,前几年非PC设计的时候,项目都是建筑做好之后再做精装修。当时我们的一个项目,老总说要一个全透明的玻璃幕墙,所以我们的柱子做得非常小,尽量让窗户开阔一点。但项目做完之后精装修设计团队才进来,把墙完全封死了,浪费了很多钱。精装修和景观的设计团队尽早介入设计,也是成本控制非常重要的一点。这也是这几年作为一个一线的结构设计师,对住宅项目成本控制的一些建议。 

畅言网编辑:

目前大部分设计院似乎对成本控制的积极性不高,是否是因为房价涨了但是设计费没涨?目前设计费和成本的管控是不挂钩的,在这种情况下如何提高设计院的积极性,大家对此有没有好的建议?

姜维哲:

我觉得主动权还在开发商,他们从战略上可以做到,我们设计单位是从战术上可以稍微做得好一点,例如前面严工说的景观早期介入等问题,但这些都不是我们能够控制的,这会导致很大的成本增加。例如做公园,像我自己住的小区里,也会涉及成本问题,小区里做了坡度很大的草地,地下室不可能一开始就完全按照景观这样设计,把它的标高一块块做下来,这个很难,除非当时建筑设计与景观设计同时进行。所以我觉得成本控制主要还是依靠开发商,设计阶段应该专门有个学科,叫设计阶段管理,开发商要很专业、很系统地去管理。 

畅言网编辑:

我们RCC公司的慧讯网在做成本大讲堂的活动,就是给开发商做这方面的培训,研究设计阶段的成本管理,您觉得成本管控应该有哪些部门参与呢? 

姜维哲:

我只能从设计院的角度来谈,最应该做好的第一点我认为是开发商一定要定位明确,经常遇到开发商提供的项目定位不明确,导致我们做了一个方案后面又改的情况,因为受众更换了,这样一拖延成本自然增加很多。开发商目标明确,知道受众群体是谁很重要。对设计单位来说,方案阶段很重要,一个好的总体布局、好的房型、好的景观设计越来越重要,好的设计不一定造价很高,只要切合受众群体,合适为好。从设计角度而言,设计单位首先要把自己的设计做好、做合适。 

赵志伟:

设计费和成本节约的关系,我觉得这个问题是可以说清楚的,以前我们院在东莞的项目就是开发商想跟我们签一个对赌的协议,节约多少给予相应的奖励,超过多少给予相对的惩罚。但是实际上这个协议没法签,因为责权利都不清楚、不明确。如果方案做得非常明确,就等着做施工图了,那倒可以。但是这种情况不会出现,因为方案做得很清楚,肯定是跟施工图团队、结构团队进行了充分沟通的,但既然充分沟通过怎么会换了一个设计院呢?所以这件事情是没有解决办法的。我认为建筑师就跟医生一样,一个病人来看病,医生看好了奖多少钱,看不好罚多少钱,在医院不会出现这种情况,医生有自己的职业操守。 

李辰:

我觉得这个有点伪命题,这个事情不是说我们控制好了就可以多收费,因为本身从设计角度来讲,必须要有这个职业精神,这是必须的。不同的设计院可能认知不同,或者业主传达信息的全面度不同,其实设计出来的东西包括所谓的含钢量等肯定是不一样的,但这并不代表设计院的能力是低的。所以我认为作为横向对标来讲没有多大意义,就像姜院长刚才讲的,主要是开发商的目标要是明确的,从战略上把这个东西定下来,技术的问题永远不是问题。 

姜维哲:

景观与运营费用是密切相关的,不单是建安费用,比如绿地养护用的水,水费很贵,有些城市还有水资源的限制。还有现在很多城市做的是东南亚风情的植物,养护费用很贵,如果室温到零下六度七度,植物一下子就死了很多,而且都是很大型的植物,这个损失就很大。 

李辰:

我觉得大家选绿城的房子,主要是衍生的各种服务做的很好,如果说单纯的设计,同样的地产商外立面都差不多,就看你是不是持有,自持还是出售,物业服务会很不一样。绿城的业主出去买什么东西,例如买米什么的,保安对于这些住户都认识,不管是在地下室还是在门口,他们远远看到都会拿推车帮你去推,类似于这种管家式的服务,会让业主有一种认知感或者归属感,而且绿城对老客户有折扣,这样属于一种良性循环。有时候物业费收不上来的原因还是因为物业不被认可。虽然绿城的物业费比周边的贵,但是他们对物业的服务水平要求很高,让人感觉物有所值。绿城开发了APP中心,所有业主都会装APP,所有通知都上门发送,业主的投诉也可以通过APP进行反馈,例如如果你发现自己的车位脏了,可以在APP上投诉,第二天他们就会把车位打扫干净并且把照片发给业主。我觉得这也是一种成本控制。现在不论是万科、万达都在做轻资产。 

畅言网编辑:

大家觉得在限额设计的条件下,如何做好设计优化与成本控制? 

姜维哲:

限额设计都是针对结构设计,建筑设计从来没有说所谓的限额。都是说每立方米使用多少钢筋和混凝土。外立面、门窗有不同品牌,这是甲方可以把控选择的,但是结构中多少钢筋混凝土甲方无法把控,所以限额设计大多针对结构使用的材料。 

李辰:

这个问题我说一下,限额设计我们经常做,前段时间我们在郑州做了一个项目,33层限额的建安成本是在2000元每平米,如果单纯地只是抠结构的话永远抠不出来,我们的策略第一是研究本地的户型,什么样的户型受欢迎。第二就是看国标、地标的差别是什么。第三是建筑保温材料方面的控制。保温材料比较特殊,如果用A级岩棉的话,50以上和50以上的构造做法是不一样的,其实50以上特别是到90,我们大家都知道超100的话就不能用了,在极限90的时候成本会比复合墙体还要低。所以这方面在前面定位时就要把它确定好。那么什么时候在结构方面节省成本呢?例如剪力墙做到地库,下面要优化车位,因为大家都知道,住宅的标准地库平均一个停车位控制在33、35,极限的话控制在32、31.5、31.8.,如果剪力墙布置得好,住宅下面完全可以停车,这不是一个鸡肋的问题。有的时候建筑师应该给结构专业一个比较明确的方向,告诉他们你要做什么。

从设备来讲也是一样,就像姜总刚才讲到的,一层地库还好说,两层、三层呢?是不是都是框架的?高度、管线怎么布置?是否要开洞?在长江以南开洞是否可以省了新风机房、多了停车位面积?还要算当地的雨季,如果开洞开多了的话是不是要增加很多提升泵?日后的运营怎么办?我们在做项目时要根据某一地的区域特征进行分析和研究,还有窗墙比的问题,如果单项不通过全屋都不能通过,现在很多洗手间和厨房的开窗面积要远远大于国家标准。还有些像折叠板、预制楼梯、预制空调板,如果和施工单位在前期有确认或者说前面的项目有跟进,就可以缩短工期。

所以限额设计要从综合的角度去看,限额设计一旦有,首先建筑师应该拿出一个集团作战的方案,而且这个方案必须要跟业主方在一个相互信任的前提下进行充分沟通,不是单方面自己来做,关上门去网络上搜索,这里应该这样省,那里应该那样省,这样做是不接地气的,而且后面会很混乱。 

编辑:Helen
标签:成本控制设计阶段住宅项目

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