旅游地产设计

畅言网编辑：

旅游地产将来有什么样的发展趋势？现在是怎样的开发模式？深圳东部华侨城是先做旅游，后做地产。另外，也有地产和旅游同步开发。第三种是古村落改造开发，第四种是产权酒店。大家对这些都有了解吗？ 

张敏：

我以前做项目时，研究过深圳东部华侨城。该项目并不算是先推出旅游项目，前期也有推地产，只是力度不大。一期也是差不多时间推出来了。运营方面，旅游上是现金流和卖地产收入一起滚动，带动二期建设。关于模式，其实并不固定，这是针对开发商的诉求和资金持有情况，可能在前期是一种模式，到了某个阶段进入到另一个模式。 

杨涛：

旅游地产的酒店项目，常常会做特色景观。比如说湖州喜来登酒店（俗称“马桶盖”），我之前对马岩松作品的了解都是觉得很“高大上”。上周去实地看过后，我认为单从建筑角度，设计是不错的；但是从整体来说，有些失望。我们是中午到的，下午看了一下，晚上看到夜景灯光设计很好。我发现入住率很低，九点左右只有十来个房间亮灯。我们进去转了下，看看配套设施，比如室内游泳池，都是关闭的。这个项目一半都在湖里，我们看到里面没有人，连服务员都没有。 

单烨，荷兰NITA设计集团上海分部（荷兰独资）方案总监/景观设计师

单烨：

我来自荷兰NITA设计集团上海分部。我们公司在上海世博会做了个项目，大家或许很熟悉。近两年，我们在城市规划、景观规划方面做的项目较多。我希望我们会有更多著名的项目，与大家交流。 

湖州喜来登酒店是在南太湖风景区，我们前阵子在那边有个项目。湖州喜来登原本名称是“指环”，因为南太湖起初是想以婚庆作为主题，带动片区发展。周边有天禧别墅，异国风情建筑。这里是先开发地产，再带动旅游发展的。这片没有做活，有一个原因。根据与当时规划局长的交流，当时“指环”五星级酒店瞄准了商务会议市场。由于这两年，政府收的比较紧，当时的定位在现在的市场环境下就不太适应。当地的客流在周末较多。在周一到周五阶段，基本上没有什么人。 

杨涛：

我们去现场看，感觉五星级酒店周围的水景处理的不好。

单烨：

别墅前期价位定的很高。由于整个环境开发效果不好，房价也以五折趋势下跌。最贵时期，湖边别墅价格破万。地产针对的是上海市场，因为距离并不远。 

丁慧：

今天上午看见一个朋友在微信圈里面发了关于文旅地产的七大经典模式，我把这七大经典模式记下来，

一、高尔夫庄园模式

高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性，从而带动了休闲地产的价值提升。

二、 “温泉会都”模式

以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发的“温泉会都”模式在市场取得了巨大的成功。

三、“文化度假酒店综合体”模式

悦榕庄酒店、安缦酒店在中国市场上取得了巨大的成功，并且正以稳健的速度持续扩张。

四、“休闲Mall”模式

通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，如万达广场。

五、“主题文化小镇”模式

这个在现代还是比较流行的，最近我们也接触很多古镇和一些古镇改造，在一个新的地方去开发一个北方小镇，特色景区古镇进行休闲化升级成为城镇化发展的主流途径。

六、“特色景区综合体”模式

以多元文化为内涵，将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演艺项目综合起来，

看看大家近期有没有这方面的项目可以跟大家分享? 

蒋振琦，安琦道尔(上海)环境规划建筑设计咨询有限公司 (HWA)高级项目经理/资深景观设计师

蒋振琦：

我来自安琦道尔环境规划建筑设计咨询有限公司。我们公司很年轻，主要做开发商地产项目，做的项目类型比较局限。我们公司正在谋求转型的机遇和空间，今天正好有机会过来了解旅游地产的内容。我们目前正在做长沙和武汉的一些城市规划项目。 

我们滨江冰湖的项目，其实也属于旅游地产模式，最早中国是依靠沿海地区发展，靠海吃海，我们去年接触的项目其实关于新城镇规划方面的，他的图纸就是一个以旅游带动周边的地产价值，还有就是一线城市的人口饱和，人口的一个规划战略转移的，也是从二三线城市去发展。旅游地产我们看好的是他们对二线、三四线城市带来一个人口居住，对人口的调节，他会吸引注意力然后完善产业配套，旅游地产在中间起到了一定的作用，包括工业、农业都会对新城镇规划起到作用。

我们这次做旅游地产的时候也总结过，考虑过譬如说有很多模式，有商业旅游、有景点旅游、人文旅游，我们当时觉得旅游地产，我们接触的开发商比较多，万科、保利等都已经有一个战略转型的契机，之前万科是做房地产住宅类的，他介入商业地产比较陌生，在商业地产方面知名度也不高，我们觉得他在商业这块慢慢也会发展起来，因为他资金有，产业链也有，整个链条去转移去做旅游的相关开发，相对来说还是比较成熟的。

旅游地产的特点是前期拿地的成本比较低，但是开发周期比较长，资金的再投入比较大，回报可能会比较慢，旅游地产不是旅游房地产，我们要做的就是配合他把自然景观、人文景观不断的投入，来增加更多的项目。旅游房地产是在景区周边造房子，可能两三年就收回回报了，这个利益链不长。景区的投资回报可能会长，景区短时间可能看不到效果，需要2-3年才能看出效果，在日后投资回报上面，我们更多的要考虑这方面，注重长期的一个效果，所以对万科这种大型开发商将来开辟新的领域是比较有利的，而且他们跟政府关系比较好，我们现在做的旅游地产其实更多是和政府单位合作。这次十八大提出的两型社会的一个试点正好放在武汉和长沙，建设资源节约型社会和环境友好型社会，提倡二三线城市利用他们的自身的资源优势和环境优势。

长沙有一些红色经典古迹，根据这个古迹对现有湘江两岸的自然景观做一些规划，这个是政府背景下的，比较大型的，大概有十几公里，将来这种机会不会太多，所以我们也比较荣幸。对于旅游来说，二三线城市的环境是第一位的，体现环境资源和文化古迹资源。对于大城市来说，人造景观占主要，不是说人造景观不好，比如迪士尼是很成功的旅游地产案例，陆家嘴迪士尼也是一个旅游地产，带动了整个陆家嘴的经发展，然后周边的欢乐谷都起到了带动作用，我们看将来迪士尼地块对整个城市的交通、城市的配套都会起到积极的影响。如果从哈尔滨过来。以直接从机场坐地铁到迪士尼，里面酒店及相关配套都有，在迪士尼玩过以后可自己走，直接去自贸区，这都可以，这其实就是一二线城市文化的旅游地产。 

畅言网编辑：

旅游地产和旅游房地产是不一样的概念吗?旅游地产的特点和优势在与他是旅游业和房地产业的无缝嫁接。 

蒋振琦：

旅游以前做的其实更多的是旅游房地产，靠景区来卖房，卖酒店，我们可以看到海南亚龙湾，就是比较成熟的，但是仅限于做旅游地产。去过的都知道，配套不好，交通出行也不方便，海南整个旅游地产做的不算最成功，他就是靠房子来拉动GDP，旅游对他来说是一个长效发展的模式。我周边的一些亲戚在海南买房为了养老，这也是一个模式，但仅限于在做房地产。还有一种模式就是买完房子以后在那边租售给背包客，这完全是依托景区来做房地产，其实他应该提升更大环境的一个配套设施，这样海南将来做得更好，其实现在海棠湾已经在做的免税区，免税商场其实也是商业的旅游地产。