旅游地产设计

畅言网编辑：

作为设计师，在进行项目设计的时候需要考虑哪些问题？

杨涛：

第一要考虑资源，这个项目是建立在一个什么样的资源之上的，比如它的文化。但是从我们的角度讲，更多的是依附于业主提供的信息。做的过程中，我们可能在尊重当地文化等资源基础上想办法拓展，去挖掘能够联系到的能够挖掘出来的资源。就是要延展，把人们旅游的时间延长，这样就能吸引更多的人气。

具体到建筑设计，无非两个方面，一个是传统的，一个是现代的。传统的更多的要结合当地的传统特色去做。现代的建筑，在形式方面添加传统元素，但是在使用便利性上还是要引入现代元素，从领先的角度去处理。

曹逸：

设计首先考虑的是如何让业主通过这个项目赚钱。所以现在任何一个项目的出发点都应该是实施的可能性和经济性。对政府来讲，目的是如果通过这块地吸引开发商，卖出更好的价钱。对开发商来讲，也是一样的利益最大化。

畅言网编辑：

如果站在消费者的角度，什么样的设计才能吸引人气？

曹逸：

其实只有能够吸引消费者，项目才能更好的卖掉，以更高的价格卖掉。设计过程中，规划、建筑、景观就会涉及到很多专业。这就要看设计师造诣的高低了。首先市场调查肯定是很重要的，必须与销售、策划部门结合，进行产品定位，来提供适合当地的风格设计，让消费者看到之后愿意花钱去买服务。这是设计专业必须具备的素质。

畅言网编辑：

那么环境应该如何考虑？环境和资源的关系应该怎样协调？

曹逸：

这些都是应该考虑的。但是目前的项目都是急功近利的。它们对外宣传的时候都是节能绿色，能够做雨水收集，这些肯定都会加入到设计中。

蒋振琦：

项目成不成功是一个长期的过程，对整个地块、整个城市，甚至辐射到周边，它的影响。像长沙、株洲、湘潭，长株潭这一块的景观是比较分散的，规划要做的工作就是融合。开发过程当中，首先得要有自然条件、历史条件，借着开发商投资开发，最后还会有一个管理，需要比较强的管理团队和比较强的营销团队。因为如果没有管理、营销，那块地永远是死的。所以后期的作用很大。如果管理和营销带活了那块地之后，自然会有效益，有了效益之后开发商就会不断的投入，这样才能把地产做的越来越深，把周边的配套带动的越来越多，也会带动教育、医疗等发展。

丁慧：

我分享两个项目。年初的时候，我们和别人合作了一个项目，是在安徽的一个隋唐古镇。要做一些宝塔，还要做牌坊，这些都是纯古建公司来做的。整个的风格要做成隋唐风格，因为要跟旁边的运河搭上关系。其它部分是一些商业街，在角落还有一个商业综合体。这个项目做的时候蛮纠结的，他们本来找其他设计院做了一个设计，甲方对那个设计很认可，不希望做太大改动，但是在继续的时候发现会有一些问题，比如有可能当地人口支撑不了那么大的项目经济。总之这个项目现在处于对峙状态。关于这个项目，后来我也跟其它设计院交流过。一个只做寺庙的设计院，他们说对这个项目很感兴趣，说如果可以在那造一个寺庙肯定可以把人气吸引过来。

另外一个项目是天津的一个也是跟寺庙相关的项目。当时庙已经造好了，还号称请了九华山的住持。我们帮开发商做的是周边的部分。开发商想要的是包罗式的，就是这边是德国风格，这边是奥地利风格，那边安徽风格……。因为他们锁定的理念是“世界大同”，既然世界是大同的，我把世界都放在这里面也是合理的，造成一个万国城。在这个样的开发商思路下，我们做的很痛苦，很混乱。

吴晓勇：

很多甲方都是很固执的。你这个项目如果做出来肯定效果不那么好。因为民族的才是世界的，如果把世界各地的项目都堆在那肯定不太合适。

我也有两个项目可以跟大家分享一下。去年，我们在秦淮那边做了一个博物馆。大家可能会问，博物馆怎么会跟旅游地产产生关系呢？但是，其实从整个秦淮地带来说，他们整个地带都是旅游区。当时当地政府操刀，要对整个地块进行开发，开发的重点就是秦淮的文化旅游。现在这个地块仅存的有意义的古建是明远楼，一个亭子，他们就是要围绕明远楼做一个博物馆，进而对整个片区进行规划。那个地块由于历史原因形成一个特点，就是地块都很零散，现在讲究配套，但是他们的地块都没有像样的配套。所以他们希望借着这个契机把地块进行规划，由这个博物馆的点，把周围的配套全部挖掘出来。当然了，这中间也有很多有趣的例子。好比边上有一个电影院，民国的时候叫首都大戏院，现在已经不行了。我们建议是不是把它保留下来，做点噱头，做一个电影博物馆。因为那个电影院的门头很不错，但是后面已经被改造的乱七八糟了，所以我们准备把后面拆掉。然后就有记者煽风点火，说这么重要的东西你们怎么就保留了一个门头呢？于是事态就有点失控了，我们只能再考虑是不是把后面的也保留一部分。

我们做了一个地下四层的博物馆，地上就是一个明远楼。旁边的商业规划、地铁等都跟地下博物馆形成了一个比较好的整体。我相信在秦淮那个区，这样的配套应该能够做出很大的文章。

另外一个案例，不是我做的，但是我比较熟悉，是一个杭州附近的莫干山后山的小村子。他们的概念是，很多人开车会绕道那边去，都可以看到。那个项目是设计公司自己做开发。原来那边有一个蚕丝场，后来产业调整作废了。他们就把这个厂拿下来进行改造。改造初步成形的时候，很多车路过看到会问：这里是要做什么啊？后来渐渐地在厂房改造完之前大家就都知道了。上海也有很多旧厂改造的项目，但是效果没有那么好。那个项目最后是要在山顶做一个酒店。类似我们去阳朔，我们去阳朔的路上你不会想到会有一条街被改造成酒吧街那样。这个项目就是一个莫干山边上很安静的地方，我把它改造成很现代的感觉。这样它就抓住了一类人群，就是到这里休闲，既能过上世外桃源的日子，又不必舍弃世俗的需要。这是我觉得这个项目很特别的地方，应该算是一个比较成功的开发。它能想到很多人都想不到的点，而且大家来了也会喜欢。哪怕它暂时不盈利，但是随着整个莫干山旅游上来之后，肯定会有更好的结果。

单烨：

我们最近做了一个跟旅游有关的项目，这是个做得比较愉快的项目。因为大家可能觉得跟业主，不管是政府的业主还是开发商的业主沟通都会有很多问题，我分享一个愉快一点的经历。

最近讲“美丽乡村”，玉环的旅游已经做出一些成效了，包括我们在很多移动媒体、电视上都能够看到玉环的一些宣传。然后我们是跟离玉环不远的地方叫松阳县合作。它是当地的一个村委会想对一个地块进行开发，但旅游开发的目的比较单纯，这个村子因为可能没什么产业，也没什么工作的机会，所以年轻人都跑到了北上广等大城市，他们开发的想法是把当地的年轻人吸引回来，不是开发商介入后形成的投资回报这么一种概念。我们联合了上海大学美术学院，就是美术学校进行了合作，帮助他们做一些旅游开发和规划，把当地的茶、竹编技艺，包括当地一些老人现在还在手工打造农具，就把这些有点像非遗文化的东西保留，作为旅游的资源和亮点去包装，希望能够把这个村子及周边地区带活。

我们做得比较愉快的原因可能主要是因为它的出发点跟我们和开发商、业主沟通会有点不同，算是一个比较开心的项目。

做的周期比较长的项目是我们从2010年就介入在做的在京杭运河周边的，湖州南浔一个项目。那个项目包括了很多的点，包括宗教。它那里有一座山叫龙头山，会做宗教旅游开发。开发商主体是中房集团，所以立足点会和政府比较紧密，他们当时引入了一个国际生态论坛，想把这个论坛设置在场地当中，论坛因为每年或隔几年就会召开一次比较大型的国际会议，想用这种办法吸引一部分人气。包括周边还有一些比如说像南浔那边古镇比较多，他们周边正好还有一个和富镇，一期规划时并没有把这个镇规划进来，后来由于政府对开发的考虑，二期又把这块地放进来了。另外还有一些像房地产别墅的开发，以及艺术家工作室，这个基地当中点非常多。

这个项目做了一年多后由于资金的问题搁置了一段时间。最近比较有意思的是，其他部分没有启动，最后二期被划进去的那个古镇作为一个影视基地先开发了，这是一个以外。

从我们的这些项目中感觉到我们做设计的时候面对的业主不一样，开发商、政府的出发点不一样。我们去衡量一个设计好坏，取决于我们是否能够达成业主对我们设计的期望。当然就是说怎么样把它做的更完善，可能要在更高的规划层面去解决这个问题，并不是一个局部地区的设计可以解决的。但是一般来说，开发商都比设计师对地段更敏感，所以当他们选择开发一块地的时候，他们先期已经知道周边有大的规划或者高铁等一些大型的国家级别的基础设施要在附近建设，而这些资源就是我们在设计当中想要去整合的。

张敏：

我觉得旅游地产项目成功与否，我想从另外一个方面来说。如果对一个设计公司来说，碰到一个高水准比较有眼界的甲方是一个很重要的前提条件。有这样的甲方，对项目的指向性比较明确，不会半途而废。对公司来说，如果一个旅游地产项目可以从最早期的策划就参与，到规划，然后规划与策划的磨合，到拿到项目地块可以开始建设，一直到建筑设计，到施工图，然后到重要建筑的室内设计，一直延展到景观、环境这方面的设计，对于公司还是项目，这种情况都是比较好的，从头到尾比较完整。设计精髓可以在长达若干年的时间里得到延续。我觉得这是一个成功的旅游项目不能说是必要吧，但是一个更容易成功的因素。

我们最近一两年有个项目，遂宁市政府的项目，是政府作为甲方，对一个新城从文化旅游的角度发展生产，有点像旅游地产，这个项目目前还在磨合阶段，现在还在中间阶段，还停留在概念上。遂宁是观音故里，他们想从观音文化方面来切入。整个新城的范围也很大，各类型配套也都有，包括特色的商业街、特色的水上建筑这些居住类的项目。

刚才有人提到一个项目以商务会议来立意，碰到国家政策导向性的变化就不成功了。现在政府的导向是“两型社会”、新型城镇化、文化、生态，所以现在政府、甲方都在往这方面去发展，当然我觉得这是比之前更高阶段的导向，这会比以前的单纯的景观项目会更成功吧。

关于成功，刚才大家讲的主要是甲方在运营上或者利润上的成功。之前我有听过一种说法：一个成功的旅游地产项目就是游客满意，政府满意、甲方满意，还有一个很重要的就是当地的人也要满意。就是说一个项目建成后光开发商赚钱，来玩的人玩过后开心地走了，也应该能改善当地老百姓的生活条件。我想这比一般意义上的经济方面的成功更为全面。

曹逸：

我们做事情也比较注重文化和传统的体现。我所参与的一些项目，首先就是预定一个目标，这个项目是延续的，项目的个性在哪里呢？就是要去挖掘当地的历史、地理、人文方面的特色，然后在设计过程当中，不论是在规划的角度，从建筑主体，景点营造中对那些过去存在的遗迹、典故有所体现，不管最终的表现手法是现代还是传统，都能把这些失落的历史传统的东西体现，不是特别完全具象，至少能够体现出一些符号、元素，包括遗存下来的古诗词，或者是人物的生平历史等这些能够体现当地地域特点。这是从人文角度考虑。

从地理的角度考虑，就是尽可能地利用当地的山水、植物资源等，能够体现出地方景观特色。另外是从历史的角度来做。这些点能够保证项目的唯一性，又直观又有说服力。目前项目有一个矛盾，就是这些二三线城市跟内陆地区文化底蕴更深厚，但是这些东西看得太多，知道得太多，看更多这些农村的自然山水田园风光，反而向往欧式的或者国外超现代的东西，这是比较烦恼的事情。

我们想在设计当中体现中国的传统与现代建筑有机地结合起来，体现地域特点，但往往很多业主对他们司空见惯的东西不稀奇，要抛弃这些他们觉得传统的、古老的甚至是落伍的东西，追求那些标新立异的、高大上的东西，结果照搬之后可能与当地的文化特色格格不入。这就是一个项目在实际操作中我们想要做的与业主的喜好、口味会发生很大的矛盾。不管是规划、景观、建筑，好像都存在类似的问题。越是到落后的地方，越是要时尚的、与国际接轨的东西，越是发达的地区，比如上海及上海周边的如苏州，反而更注重历史文化和地域特色的体现，不管请的是国内设计师还是国际设计师来做。这是我们在项目操作的过程中总结的项目的特点。在千城一面的格局下，特别应该体现出各个城市的独特的风貌。