如今，住宅产品类型在不断丰富的同时，也开始向高端和低端两个方向延伸。作为高端住宅产品中的典型代表，随着低密度住宅开发的持续升温，大批别墅楼盘纷纷涌现；“豪宅”一时间也就成为众多此类项目推广中见报率最高的词汇。然而事实上“别墅”并不等于“豪宅”，大多数别墅也都未必称得上是豪宅。什么样的住宅产品才能算得上是豪宅？豪宅的标准又是什么？

从学术角度讲，“别墅”并不是一个很严谨的名词，其更多的是用来作为休闲、度假、避暑的第二居所的雅称，项目多位于风光秀美、气候宜人的郊外，英文名称为“Villa”，而非单纯用以居住的“House”。尽管其规模有大有小，档次也有高有低，比如既有北欧常见的度假木屋，也有类似北京颐和园、承德避暑山庄这样的行宫式别墅。从中可以看出，别墅泛指市场上的高端低密度住宅类型，只有其中的顶级产品才能称为豪宅。

  洲联集团·五合国际（5+1 Werkhart）总顾问  刘力博士

而豪宅之所以成为豪宅，自然有让人“瞠目结舌”的地方：外装的华丽、内装的精美、超大的户型以及惊人的价格，但这些还只能算是豪宅的必要条件。换言之，豪宅肯定都具备这样的包装，但并不是这样包装后的别墅就都是豪宅。豪宅还应具备其它一些必要条件和充分条件、一些物质和非物质的因素。豪宅作为一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突显优越社会地位的特殊载体，只提供给位于金字塔尖的极少数人。因此要成为豪宅，就必须具备以下8个特征因素。

 价格门槛高昂

作为少数人才能拥有的稀有产品，豪宅高昂的价格既是其在众多别墅类产品中鹤立鸡群的门槛，也是将绝大部分购房者拒之门外的台阶。不论产品品质如何，如果一栋别墅的价格能被普通富人轻易接受，它就绝不可能成为豪宅。在豪宅的概念里没有性价比，至少它不是一个主要指标。香港顶级豪宅“创世纪”最高价曾为5.2亿，而由五合国际（5+1 Werkhart Internatiolal）总顾问刘力设计的上海紫园1号别墅曾创下了单栋1.3亿元人民币的国内最高价。另外，上海檀宫也是价格不菲。

绝佳的自然景观及历史人文背景

豪宅作为稀缺产品，必然拥有稀缺的外部环境。在自然景观和历史人文背景方面最好是两者兼得，至少也要居其一，这也是房地产开发中经常提到的“地段”概念。不过与普通高端住宅相比，豪宅更突出自然景观和历史人文背景的优越性，而交通、市政、配套等方面则可以适当弱化。

欧洲著名的庄园式豪宅无不兼具上述两种资源，优美的自然景观自不必说，而建筑本身也往往是经过数十年甚至上百年的历史积淀，即便新建的项目也都处于类似的环境之中。位于太湖长沙岛上的苏州天一墅，就是国内少有的占地绝佳的豪宅别墅楼盘之一。

五合国际别墅作品：群兰美三期

规模宏大、装饰奢华、功能齐备

 只要开发商具有足够的经济实力，这一点是最容易做到的，甚至可以将其外在形象做到登峰造极。目前大多数住宅正是以此来标榜自己的“豪宅”身份，国内一些“豪宅”的选材用料、装修装饰的豪华程度，即便是西方豪宅也难望其项背。如整张马驹皮的茶几、牛皮张贴的墙面、天然水晶的水龙头、金、银、丝帛满目皆是。至于恒温泳池电控、雾化玻璃等高级设施也不逞多让。不过这里面更多的显示的是盲目攀比的暴富心态，最终效果就是豪华气度绰绰有余，文化品味略显不足。

占地广阔、庭院轩敞

作为豪宅的组成部分，室内生活空间和室外生活空间密不可分、缺一不可，甚至后者更为人所看重，这是郊区别墅豪宅的最大优势。豪宅的建筑与庭院面积也应有最起码的比例要求，而不仅仅是一所大房子。在瑞典，最普通的别墅（独立住宅）至少占地800平方米，档次稍高的都在1500平方米以上；即使在国内用地紧张的情况下，豪宅也应有3亩以上的占地，这样才能体现出豪宅的品质并保证其稀缺性。国内目前很多别墅的占地也就1亩左右，只是高档的独立住宅而已，与豪宅的要求相去甚远。

突出的个性化特征及文化品味

豪宅的物质内涵和精神内涵同样重要。其建筑本身以及附属构件及装饰品等往往由名师设计，是综合性的多种艺术的实物载体，并充分表现设计师或主人的个性、爱好或文化品味。西方豪宅中的各种雕塑、绘画作品、家具等甚至价值高于建筑物本身。中国古代的苏州园林既是豪宅，也是文人造园的杰作。山西晋商家族大院建筑上的砖雕、木雕、彩画等更是当时高水平艺人的传世精品，同时也是豪宅个性化的表现手段。甚至远在内陆的四川刘文采庄园的宅门也是中西合壁的设计，在周围普通富家大宅中卓尔不群。个性化还包括功能配置方面，如根据主人的兴趣爱好，在豪宅设计中分别突出与游泳、健身、音乐、绘画、影视、园艺等有关的功能空间、设施设备。

五合国际别墅作品：群兰美三期

高度的私密性

 真正的豪宅应当是深宅大院，是不屑于在普通人前暴露的。这不仅是安全的需要，同时更是私密性生活的保证。中国人更强调这一点，甚至将高度的私密性发展到戒备森严的地步，动荡年代这一特点表现得尤甚。山西阎锡山旧居在安全防护方面的设计可谓绞尽脑汁，近乎迷宫。对私密的要求既在于建筑内部，也在于外部庭院。因此豪宅的设计在保证向外的景观视线的同时，更要考虑外部视线的干扰。刘力在设计上海紫园1号别墅时，就在其临路的地方设置了四道屏障（分别是在砖砌基座上种植乔木的围墙、水系隔离带、密林保护带和有顶花架长廊），充分保证了主体建筑的私密性。

充分反映建筑的最新技术成就

建筑既然是工程与艺术的综合体，那么当代最新的技术及设备材料等就更应该也有必要并有可能在豪宅中得到体现。一方面豪宅需要高品质，另一方面豪宅也有足够的预算额度。比尔·盖茨上亿美金的豪宅中就应用了大量电子自动控制设备并有相应的软件系统；香港顶级豪宅“创世纪”在建设时就考虑了直升机停机坪；甚至山西姜家大院建造于本世纪初，即有了专供汽车的坡道设计。尤其是近年来，许多生态、环保、节能技术在豪宅中的采用更应当仁不让。

具备第一居所的特征

 豪宅首先是“宅”，即家庭生活的场所，它提供给主人一种普通人无法企及的生活方式。只有里面长期住人，豪宅才有“家”的生活气息，因此应强调其作为第一居所的特征。这与其具有其它更多的功能并不矛盾，北京的大型四合院王府花园就是居住与办公的综合体。即便有人将豪宅当作私人会所，但与纯粹的公共性建筑物还是有所不同。豪宅更注重私人空间气氛的营造和家庭生活功能的设计。香港“创世纪”虽然拥有一套总统套间、30间卧室，但仍然是一个定位于居住的顶级豪宅，而不是一个俱乐部。

当然，以上标准都是相对的，由于社会制度、经济体制、经济发展水平的不同，更由于国内土地资源与人口数量的矛盾，豪宅总是与同地域、同时代其它住宅产品横向对比的产物，从历史的纵向对比仅具有一定的参考意义。如在香港，更多的是高层公寓，其面积在300平方米就算很大了。另外，在内陆偏远地区的天价，放在上海、北京也就毫不起眼。不过豪宅的标准和定位万变不离其宗，那就是极少数人生活方式的体现，反映了当时的社会心态。