张永岳（图片来源：百度）

从国外情况看，老年公寓的发展比较成熟，但在中国，老年公寓作为一个新兴事物虽已成为各界关注的重要话题，相关部门也正在进行积极地研究和探索，但我国有关老年公寓的建设和运作仍然处在起步和摸索阶段，在发展中还存在一系列的问题，应该加紧、加强有关这方面的研究，逐步解决存在的问题，促进老年公寓的良性发展。

存在的问题如老年公寓数量有限，大多数规模不大，且品质层次较低，并没有专门根据老年人的特点和需求来进行设计和管理；而国家有关老年公寓的法律法规还不够完善，对老年公寓的政策扶持和措施也不够得力，老年公寓作为新生事物还不能在法律法规上找到依据；还有是老年公寓的市场化程度低，运作机制还不够健全，老年公寓既是一个房地产开发项目，又是一个社会服务体系，如何在经济效益和社会效益之间找到一个平衡点这也是在实践过程中面临的难题。

本文旨在给中国的老年公寓发展提出对策和建议，试从以下方面加以分析阐述：

政策层面

首先，加快完善老年公寓的有关法律法规。老年公寓是赢利性养老设施，针对福利性养老设施的法律显然不合适；同时，老年公寓又是为老年人服务的，具有公益性质，一般商品住宅开发经营的法律法规对老年公寓并不适用。因此，为了保障老年人的合法权益，政府要担负起老年公寓开发建设的监督管理责任，加快制订老年公寓相关法律法规，出台老年公寓的开发管理办法和建设标准，从法制上将老年公寓的开发管理规范化，在建设标准和小区规划上给予科学指导，从而促进和规范老年公寓的良性发展。

其次，要加大对老年公寓建设的支持力度和试点工作。老年公寓养老是适应社会经济发展和人口老龄化而出现的新的养老方式，老年公寓的发展要纳入社会保障体系，使之与改装居家养老居住条件、机构养老设施的建设同步推进，在上海、北京等老年人口比重较大的城市，更应积极规划和发展老年公寓。另外，应该加快老年公寓尤其是安养小区的试点工作。试点实践不能沿袭传统兴办福利事业的路子，也不能套用“社会福利社会办”的政策，必须走市场化道路。试点实践也不仅仅是工程项目的试点，而是创建新的养老服务产业的试点，需从策划、筹资、选址、规划设计、施工、设备配置、公共设施到建成后的入住、收费、运行和经营管理，要作系统的探索。

最后，调动社会组织的力量尤其是房地产开发商的力量投资建设老年公寓。老年公寓发展前景非常广阔，但如果单纯依靠政府来开发建设显然不合理，一方面面临沉重的财政负担，另一方面也不符合老年公寓坚持市场化运作的原则，因此，政府应通过发挥主导作用，通过政府引导、社会参与、家庭支持的方式来发展老年公寓，尤其要鼓励具有专业开发经验的房地产开发商投资建设老年公寓，在这个过程中，政府要制定相关政策并成立专门机构来进行协调管理。老年公寓的建设通常比一般住宅要求要高，且投资回收期也较长，为了鼓励开发商更加积极地参与老年公寓的建设事业，政府应该对老年公寓的开发建设加大政策支持力度，让开发商享受在土地和税费等方面的优惠。实际上，鼓励开发商在进行一般住宅建设的同时开发建设老年公寓有偿服务，也有利于优化我国房地产产业投资结构。

根据老年人特点建设开发老年公寓（图片来源：百度）

建设开发层面

首先，要根据老年人特点来建设开发老年公寓。老年公寓开发的每一个环节，要充分考虑老年人的特殊生活需求，以人为本，完全按照老年人的生活要求定身设计，既要参考和吸收国外老年公寓的建设标准和设计风格，也要融入中国老年人的习惯要求。在室外空间、环境、房型、房屋内布置及设施配置等方面要完全符合老年人的生活需要；除了基本生活设施外，还要有休闲、护理、医疗、健身等服务设施，真正做到物业管理、健康护理、社会交往和康乐活动“一站式”服务；另外，考虑到老年人出行和喜欢清静的特点，老年公寓位置要适合，可以选择在靠近轨道交通的近郊区等，既要方便出行又不像市区那样嘈杂。

其次，针对不同市场诉求开发不同需求层次的老年公寓。不同老年人的需求层次是不一样的，因此要开发不同类型、不同档次的老年公寓来满足不同层次老年人的养老需求，并提供不同层次的个性化服务，让老年人都能够根据自身的身体状况、精神和社交需求、个人的财力以及能够得到的政府资助，选择自己喜爱的生活方式和适合于自己的居住环境。开发商可以针对经济条件好的老年人，提供自购型、豪华型的老年公寓，这类老年公寓在建设的标准上要更高一些，可以带有更多享受的意味；对于经济条件稍差的老年人，提供福利性老年公寓，建设标准可以放低，降低购买或租赁门槛，满足老年人安居要求；对生活完全能够自理的老年人提供独居型老年公寓；对生活需要帮助的老年人提供护理型老年公寓。不同类型不同档次的老年公寓都将是市场需求所在，老年人注重享受生活也好，注重老有所依也好，都能根据自己特点各取所需。

探索老年住宅开发的经济层面（图片来源：百度）

金融层面

首先，在建设资金筹集上，既需要政府和金融机构提供融资便利，也应考虑吸引国外资金，同时还可以尝试用BOT融资方式开发老年公寓。金融机构应该制订和完善相关金融政策，积极支持老年公寓的建设和消费，并给予资金融通的便利。对于开发商的资金筹措，银行可以提供低息贷款，差额则由政府补贴，确保开发商能顺利开发建设老年公寓。随着我国老龄化进程加快，国际投资者正越来越看好上海等大城市的养老服务市场，因此在发展老年公寓过程中，可以考虑吸收海外基金来投资开发老年公寓，并汲取国际上老年公寓的经营管理经验。另外，也可以采用BOT融资方式来开发建设老年公寓，政府立项后对外招标，项目发起人组建开发老年公寓的项目公司竞标，经政府审批合格的项目公司将与政府签订特许协议，然后再通过引入民间资本、金融机构、部分国家和地区的出口信贷机构等投资机构共同完成老年公寓的开发。

其次，在消费资金筹集上，应从老年人的实际需求出发制订各种住房抵押贷款。为确保老年人能够入住老年公寓，可从老年人的实际需求出发制订各种住房抵押贷款，具体可按照多种思路来进行操作：一是用自己的或子女的现房作抵押，贷款购房；二是采用“双合同制”贷款购房，即老年人与银行、其子女与银行，各签订一份借款合同和担保合同，当老年人无力还款时，可以由其子女还款；三是采用目前国外一些国家普遍使用的“倒按揭”办法，即老年人退休后，从开发商处购买一套老年公寓，然后和开发商签订合同，开发商每月支付给老年人一定数量的生活费，提高老年人的生活质量，直到老年人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

再次，接受老年人入股筹措建设资金，供需双方互惠互利。在开发建设过程中，也可以接受想要入住老年公寓的老年人入股，空巢家庭的老年人则可“以房入股”，然后开发建设老年公寓的主体将入股的房产证向银行抵押贷款，成为老年公寓开发的启动资金，在老年公寓建成后，入股者交割房产，公司向入股者发股权证并办理入住老年公寓的手续。通过接受老年人入股这样一种方式，能够使手上没有现钱的老年人也享受到老年公寓带来的福利，又能够使房地产资源得到优化配置。

社会层面

首先，对老年公寓进行科学界定。由于老年公寓概念新，特别是由于缺少概念界定和系统分类，社会上对其产生了一些误解，有人直接将老年公寓等同于养老院等机构，从而造成了供需双方均存在偏差，实际上，正如前文所分析的，老年公寓具有丰富的内涵，为促进老年公寓养老服务产业的健康发展，应规范养老中的相关概念，对各种养老机构的名称、功能等加以合理界定与科学定位，以免造成人们认识上的混淆。同时，还要开展老年公寓“正名”“防伪”的宣传活动，并尽快通过推出真正意义上的示范工程，使选择养老方式的老年人和社会各界人士，能把符合科学界定、正确定位的老年公寓与名为老年公寓实为养老院等福利机构明确加以区分，纠正社会上已经出现的偏差。

其次，提高老年人及其子女对老年公寓养老的认知。随着住房条件的改善及社会伦理观念的不断更新，父母与成年子女分开居住已相当普遍，老年公寓潜在需求量大，但现实情况是有效需求与潜在需求量存在一定差距，这需要花一定的时间和工作量来培育和发展老年公寓市场，激发更多的有效需求，提高老年人自身及其子女对老年公寓养老的认知。在这方面，政府、企业和相关协会团体应该携手合作，通过各种渠道，积极开展宣传和推广活动，帮助老年人及其子女转变养老观念，增加对老年公寓养老模式的接受程度，一方面有助于促进老年公寓蓬勃发展，促进房地产市场的多元化发展和资源优化配置，活跃房地产市场交易，另一方面可以更好的促进养老社会化，让更多的老年人在老年公寓享受优质的服务，找寻新的生活意境，安享幸福晚年。