张秋云 北京九鼎地产开发有限责任公司副总经理

套型面积90平方米的户型，基本上相当于套内建筑面积为75平方米的户型。若按12米进深的板楼设计，每户所占面宽仅6米所有。在此基础上想做出人们已习惯的三居户型，确实很难。随着90平方米以下套型面积的户型比例的增多，小区内的人口密度也将增大。以往一个板楼单元（一部楼梯、一部电梯）最多也就是20户左右，按新政要求做设计，户数将增至1.5—2倍，人口也将相应增多。室内居住环境的大小，亦会影响人们的居住行为。人们会从室内走向室外的活动空间，由小家延伸到社区。这就要求我们要更加精心细致地完成室内环境到室外环境的扩充与过度。让人们的居住行为能在户内空间得到安逸、舒适的享受，又能在公共空间—社区、组团公共区域与邻里交流、沟通，真正体验和谐、温馨的社区生活。

90平方米套型三居难做；居住区人口密度有增加趋势，已是大家涉及较多的话题，谈几点我之拙见与大家探讨：

提高住宅的得房率：

1、减少楼、电梯等公共区域的公摊面积：

目前板楼住宅得房率一般为78%--83%。我们可以考虑一梯三至八户，这将大大减少公摊面积，使得房率提高至85%--90%。采光问题：可以将主朝向，朝东南或西南，每户均有良好的采光。通风问题：尽量使每户拥有两个以上朝向，室内有一定的空气对流，亦可适当考虑采用机械送、排风或空气调节系统。

2、减少承重构件和围护结构的面积，增大室内使用空间。

可考虑用劲性钢筋砼替代普通钢筋砼，或选用高标号钢筋砼等。保温选用传热系数小的保温材料，围护结构可选用节能型复合墙体。减少承重、围护结构的占地面积，从而提高套型的得房率。

3、减少设备用房等大公摊面积

合理、紧凑布置设备用房，充分利用设备的负荷值，将会所、大堂等公共区域空间的设计做到极致。使居民既有良好的社区环境，又不增加太多的公摊面积。

提高住宅室内空间的利用率：

1、用隔断、活动家具等设计手法将功能相近的空间灵活变化。

住宅的室内空间既有动静之分，又有私密与非私密之别。我们不妨将小户型中功能相近的空间分合自如。如：将书房与卧室间设置折叠墙、推拉隔断或可移动家具。根据不同的行为时间进行灵活合、分。使卧室与书房既可以相互独立又可在必要时扩大相互的空间。使原本不大的房间得到灵活扩展。既高效利用了空间，又给居住者增添了几分新鲜感。又如：客厅与餐厅采用同样的手法可以得到意想不到的空间效果，使略显局促的空间有了扩展的可能。

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2、采用灵活多样的设计概念精心打造小户型的舒适度。

设计思潮日新月异的今天，面积大已不是舒适度 的唯一标志。一套舒适温馨的居家，受许多因素影响，最重要的是要满足居住者行为活动的需求。这种需求包括心理和生理的双重需求。作为设计师要在适合不用人群的个性化设计上下功夫。面积越小越要做到精心研究，细致推敲。在有限的空间内打造出变化无穷且适于不同生活行为的功能环境。这也是我们今后户型创新的好思路。再如：小空间内还可以采用玻璃和镜子的光学特点扩大空间视野，巧妙地将空间界定，既相互独立，又在视觉上融会贯通。使人们在视觉上产生空间深度无限的感觉。

3、利用室内陈设，家具的情趣设计，一物多用，使有限的空间利用极致，为居住者创造个性别致的室内空间。

三、五十年代的人都有过这样的体验：折叠沙发、折叠床、多功能茶几、活动餐桌等等。其实这些都是我们今天再次反思的基础。当然，我们的住房条件已经得到了极大的改善，但这些充分利用空间的手法和思路需要我们潜心研究，使其发挥更大、更广的作用！我们可以将原本不大的茶几与陈设台结合设计；将双人床下充分利用成储藏箱；将餐桌椅与墙壁柜结合等等。这些都会成为我们今后在小户型中创造舒适、灵活、情趣空间的秒招。我们可以借着90平方米以下套型的推广，为我们新一代精致户型献计献策。打造出新时代的创新精品户型。

4、借鉴国内外小户型成熟的设计经验，思索出适合当前市场的多样化小户型。

在国外租住房屋，房主和租户共用餐厅、客厅、厨房已不足为奇。我们是否可以借鉴这一思路，设计出一种公用门厅、客厅、餐厅厨房的两套小户型。这种户型解决了90平方米设计三居难的问题，为中老年人二次置业：自住一套，出租一套提供了很好的条件。也为一双儿女赡养父母提供了方便。即使销售给两户独立业主，也未必不是一个好想法。至少为邻里和谐共处提供了空间。若两家和睦相处，这将是社会文明的又一进步！当然，这种想法要符合职能部门的实施细则。

增设邻里公用空间，提升居住区公共环境品质，提高小区配套设施，为邻里间和谐共融提供条件。

在车位、公共设施、绿化、环境、安全等外环境因素上开动思维。虽然社区人口有增加的趋势，但只要有充足、合理的配套设施、清新贻人的室外环境，有安全周到的物业管理，有供邻里品茗交往的空间、赏花观月的亭台水榭。打造高档适于居住的社区并非难为。

总之，90平方米以下套型占70%的新政要求，是住宅小户型的精致时代的标志。设计师、开发商应从各自不同的角度潜心思索。可以策划出许多优秀案例，满足新时代人居需求。取众家所长，研究市场需求，将产品做精、做细。个性化是创新的焦点。用点点滴滴的精心推敲，凝聚出适合二十一世纪人居行为功能的创新小户新。