大连万达集团董事长（图片来源：互联网）

“商业地产考验的不是资金，也不是土地，最大的问题在于它的商业资源。我建一个广场就有人愿意跟进，就有人给好的租金。”在王健林看来，招商不利造成资金无法周转，是影响很多公司商业地产发展的关键所在。

近日下午，媒体如约来到上海虹桥万豪酒店，采访大连万达集团董事长王健林。对于王健林选择虹桥万豪，笔者思量，这里距离第二天即将开业的江桥万达广场并不 算远，而紧邻虹桥机场估计也是原因之一。这样的选择似乎给人一种随时奔赴机场之感。忙碌的王健林与极速扩张的万达之间有一种合乎逻辑的形象互动。

过去一年多时间里，中国房地产业身处前所未有的严厉调控之中。如此形势下，王健林和他掌管的万达却向人展示着地产界的另一种生存状态。万达的扩张几乎演绎成“神话”，让这个神话变得真实些，是笔者对于本次采访的构想。

讲一个故事人家都会相信

“万达住宅销售所占的比例在30%以下，所以面对这次调控，我们基本没受什么影响。”王健林的话云淡风轻，但时下并没有几个人有底气这么说。

据了解，1-5月份万达销售额同比去年有30%左右的上升。如果下半年的调控力度保持销售额4万亿以上的话，万达全年的销售额将超过去年的水平。

一家二线城市起家的地产商，如何建起自己的商业帝国？当其他地产商们为了拿地“打破头”时，万达为何能频频受邀获得万达广场落户的机会？在地产业大变局下，所谓的“万达模式”是否具有可复制性与持久的生命力？

“商业地产考验的不是资金，也不是土地，最大的问题在于它的商业资源。我建一个广场就有人愿意跟进，就有人给好的租金。”王健林没打算低调回答任何一个问题，虽然他的音量不高，但依然霸气外露。

在王健林看来，招商不利造成资金无法周转，是影响很多公司商业地产发展的关键所在。回看万达广场的表现，情况确有天壤之别。在万达逐步确立自己商业地产头把交椅的过程中，也积累了足够多的商业资源。而这样的忠实“拥趸”也让万达有高出租率，有高租金。

对于这样的成绩，王健林用一句话生动地概括，“商业地产的成败取决于，有多少商家愿意追随你、相信你。你讲一个故事大家会相信，你做一件事情大家愿意捧你，你就成功了。”

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无法被“粘贴”的商业模式

曾有人问王健林，用一句话概括万达成功的经验。王健林想了一会儿，说，“如果用一句话来概括，那就是商业模式的创新”。

在王健林看来，一个企业在经营当中，最重要的就是运作模式、商业模式的创新，形成最具特色的核心竞争力。“如果想做得成功，想让别人永远无法超越你，就下决心在商业运作流程、商业运作模式上进行再造。”

商业地产虽然与住宅地产有不同之处，但依然属于传统产业范畴。万达在传统产业里吸取于己有利的做法，创新自身的模式。在看到国外商业中心的类金融操作 在国内行不通时，万达成立了自己的规划院、商管公司和开发公司，形成了一个完整的产业链。由此使万达赢得了独特，无法被“复制”、“粘贴”的商业模式。

不放弃创新的万达，从第一代“沃尔玛+万达”的订单地产，到之后万达广场第三代“城市综合体”模式，如今，万达更多是提供一种城市发展平台，集团涉足了酒店、院线、连锁百货、住宅、办公等多个行业，却依然游刃有余，如此巨大能量在国内地产界实属罕见。

“不得不做”的全产业链

对于万达的全产业链模式，出乎笔者意料，王健林竟表示，“纯属无奈”。

本意只想集中精力做好不动产的万达，却在发展过程中受制于零售商。究其原因，竟是速度出了偏差，“零售商很难跟得上万达的发展速度”。这也正是2008年之前，万达发展节奏比较慢的原因。

2008年之前，万达只能保持一年开两到三家店的速度，王健林自然不肯受此掣肘。一句“再难也总比造‘两弹一星’容易吧，”，让王健林甩开膀子，索性自己干。事实证明，万达又做对了。几年下来，万达的万千百货做成了国内一流，更重要的是，万达的速度由自己掌控。

对于万达院线，很多人好奇。开发商做院线，万达是第一家也是最成功的一家。但院线也是王健林的又一次“不得不做。”2004年，万达曾试图引进时代华纳做电影院线，但受制于政策，合作没能成功。当时万达的电影院已经建起来6家，王健林称自己是“被逼进入这一行”。

5年后，万达影院成了亚洲第一院线，并且已经正式申报上市。

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调控下继续扩张

据了解，万达今年的计划里有17座万达广场开业，以及12家五星级酒店开始运营。明年的目标被锁定为20个万达广场，10个五星级酒店。“我的目标是在这个行业做到全球规模最大。”王健林毫不讳言。

与2010年15座万达广场和7家五星级酒店开业的记录相比，万达今年的扩张速度丝毫没有放缓迹象，而明年万达广场还会开得更多。与此同时，万达的投资触角不断延伸，从传统的零售业地产进入旅游度假产业。

相关资料显示，由万达主导的多个旅游度假项目，投资规模均达到百亿之巨。其中，长白山项目投资规模为200亿元，大连金石国际旅游度假区项目投资规模为500亿元，西双版纳国际旅游度假区项目投资规模达到150亿元。

在文化产业方面，万达也有大动作。据了解，未来三年万达影院将新增80至100块IMAX屏幕，一块屏幕的价格在2000万元，由此可见投入之大。万达还在筹备影视公司，目标是打造“全产业链”。

在银根收紧的情况下，如此大规模的扩张所需资金从何而来？万达“疯狂”扩张背后，需要的是强大的资金链条，万达真的不差钱？

对于这样的问题，王健林表示“万达的现金流能力很强”。

同时万达方面还称，由于其住宅销售占比不到30%，在住宅楼市遭遇调控之时得以置身事外，2011全年销售将在千亿之上，这无疑也是万达的资金保证。此外，王健林还透露，零售业不动产抵押贷款是万达滚动扩张最重要的资金来源。

众所周知，零售业不动产较一般房地产项目更容易获得抵押贷款，而一项十年期的抵押贷款，五年后还可以重估重抵。由于五年后租金有可能提升，因此又可以获得一笔更高的抵押贷款。

商业地产是典型的资金密集型产业，当破解了资金这个“斯芬克斯之谜”，王健林和他的商业帝国几乎无往而不利。

对于万达为何选择如此扩张，王健林曾经在媒体前做过一番表述，也许能说明原因。“据我的分析，中国的房地产系统性风险一定会在这五年左右爆发，我只希望能 再给万达两年时间，到时候，万达持有的开业物业将超过1000万平方米，租金收入大概能有六七十亿。这样一来，即使系统性风险真的降临，这些收入也足够保 证我们的吃饭、还息了。”