杨建平（图片来源：百度）

杨建平：国际房地产投资师；北京中关村科学城建设股份公司副总裁，北京澳林房地产开发公司董事长；北京经济管理学院客座教授，中国人民大学土地管理系客座教授，北京对外经贸大学国际金融房地产研究中心客座教授；国家土地管理学会北京分会理事，中国生态环境研究会理事，北京中关村不动产商会会长，美国房地产投 资师协会北京分会会长。

改革开放30周年，中关村科技园区海淀园成立20周年。”北京中关村科学城建设股份公司副总裁、北京澳林房地产开发公司董事长、北京中关村不动产商会会长杨建平站在他办公室的落地窗前，俯瞰着中关村的核心区。

1988年8月5日，“北京市新技术产业开发试验区新闻发布会”在人民大会堂召开，宣布第一个国家级高新技术产业开发区成立。中关村由此从一片城乡结 合部的平民窟，迅速发展成为“最贴近世界的投资开发区”。20年的变迁，几代人的心血，往日的窑坑、冰窖、下洼子、老虎洞不见了，换来的是快速公路、写字 楼群、商业大厦、现代厂房、生态公园。如今，这里生活着50多所大专院校的来自世界各地的30多万优秀学子，运营着包括世界500强在内的3万多间高科技 企业和公司，每年为国家创造着近万亿的经营和生产总值。它的增长之快堪称世界之最，它的创新之举倍受全世界瞩目。

中关村高新技术产业开发区是中国对外开放地区重要的组成部分，是中国经济走向市场开放的实验基地，这种实验集合了由于10年文化革命封闭而积存的无穷 能量，聚集了中国最优秀的科研院所的科技成果，汇集了国家给予的最宽松的开放政策，在100多平方公里的土地上，经过20年的耕耘，开放出璀璨的现代经济 花朵。1999年国务院再次提出《加快中关村科技园区建设》的重要指示，并将中关村这个时代和科技的代名词延展至北京市其他区域，形成一区多园两轴多辐射 的城市发展格局，同时批准实施中国第一个地区性法规条例《中关村科技园区管理条例》，条例中大胆提出“法无明文不为过”的开放理念。一系列的努力带来一系 列的成果，一系列的创新造就一系列的城池。现在，中关村已经成为北京市众多的具有科技产业集群、知识人才集中的卫星城市。

但是，我们不能停留在目前的成绩面前，“中国特色”“与时惧进”“和谐发展”这一系列发展中国的理论体系，不是要我们回头看成绩，而是要我们放下成绩 的包袱，重新审视自己，发挥20年前的勇敢和激情，改变固有的、陈旧的、过时的习惯，再次向一个崭新的创新形态跨越，要在社会形态、制度形态、经济形态上 再来一次创新与飞跃，再次引领中关村走向多极化世界的前列。杨建平对中关村的发展有一些独特的想法。

开发区模式应再次创新

在今天竞争惨烈的世界经济面前，没有创新的路是一条倒退的开发区之路。

应该靠创新拉动进步，靠创新推动发展，守在固有的问题面前论证，不如向前走，在行进中去发现解决问题的办法。

在我国开发区经过长期的试验与实践后，逐渐形成了一套固定的模式，对此，杨建平有自己的看法。他说：“我们的许多开发区已经存在管理疲劳症，模式和格 式基本相同。在国家纪念开发区试验20周年的今天，我们有必要反省自己，如何再次创新开发模式，包括管理模式和投资模式的创新，在今天竞争惨烈的世界经济 面前，没有创新的路是一条倒退的开发区之路。”

20年来，尤其是开发区初创阶段，很多地区是以粗犷的土地开发加特惠的招商政策抢到投资和企业。这种开发首先是浪费土地。经过近10年的房地产业的发 展，我们深知土地作为一种不可再生资源和优质资本的难得可贵，甚至是以逐年10%－15%的增值速度发展，我们为了一时的政绩和荣耀，丧失土地（资本）所 有权，对后人来说是一种浪费。其次是兄弟之间的恶性竞争。杨建平清楚地记得，在建设初期几家同属北京市的开发区，为了争取一家国外500强投资客户，争相 降价、攀比政策，其结果是这个外国企业在我们自己的相互争斗中得利。第三是规划问题。不科学及不合理的规划，导致开发区建设和发展的失败。目前我国在审查 开发区规划中有不成文的规定，住宅不能在开发区里面立项。发展到今天的结果，在北京周边不是睡城（纯住宅大社区）就是鬼城（纯工业开发区），而且还造成城 市之间的物流和人流的拥挤，造成资源和时间的浪费。

在产业发展方面也有不成熟的地方，一是产学研的模式尚未形成；二是产业发展依然面临结构升级和空间优化的挑战，持续发展能力不强，体制机制创新不足，政府服务创新能力有待提高。

杨建平认为，在区域化经济已经趋向比较成熟的状况下，应该靠创新拉动进步，靠创新推动发展，守在固有的问题面前论证，不如向前走，在行进中去发现解决问题的办法。就像我们念书，上了中学看小学的问题不是问题，上了大学看中学的问题也不是什么问题的道理一样。

创新开发模式就是要在土地利用、主体管理、招商引资、城市试点等模式上采取科学、现代、相互和谐的方法和措施。比如：土地利用模式主张用集约利用（增 加部分土地容积率）和生态建设（可循环利用土地）的制度进行开发；开发主体建议摆脱一味的政府运行机制，可以让已经发展起来的企业按照政府的规划如期建 设，或者对已经形成定向产业规模的开发区采取基金管理加团队聘用模式进入开发，利用最成熟的经验、最简捷的投资、最有效的管理进行园区建设；在招商模式上 可变政府招商为企业招商，变间接招商为直接招商，即引进行业企业集团或联盟，规定规模和投资强度，让产业的龙头自己组织团队进入开发区；在城市化方面，许 多开发区已经成为一定的城市化基础，不要再归类为传统的城市管理模式，让开发区已有的市场经济化管理发挥作用，兴办一批卫星城市，在这些城市里可以有自己 的管理条例、有自己的免费教育政策、有自己的免费医疗保障等等，只要是符合人类健康、快速、和谐发展的行为和措施在这里都给予宽松的支持政策。再过20 年，今日的开发区一定是引领中国又一次走出特色社会主义的里程碑。

工业地产——中国地产业的未来

开发区经历了20年，走过了初创期、实验期，现如今它已经成熟了，成为支撑和承载中国经济发展的新兴城市。

“开发区的成功案例，也可使我们重新认识中国工业地产的发展。”在杨建平看来，全国开发区的发展已经不再是当初计划体制向市场体制的突破需要，而今它的作用将承载中国工业地产的未来。
　　“中国国家在册的开发区共有1481个：其中经济技术开发区54家、科学技术开发区53家、保税区15家、出口加工区15家、边界贸易区13家，各省 经国家认可的各类开发区1331家。”杨建平谈到开发区，大量的数据随口说来，足见其对中国开发区动态的关注。他说：“国家最小的开发区几个平方公里，较 大的一二百平方公里，平均以20平方公里计算，全国就有3万平方公里土地的工业开发面积，按照容积率一比一计算，就有3亿平方米建筑，再按照不动产每平方 米平均1万元价值计算，全国开发区就有3万亿资产。这还不算工业产值。以中关村为例，平均每亩土地产值达亿元，也就是说开发区每平方米建筑每年产值15万 元。大家可以算一算，1万元价值的固定资产，年产值15万元是一个多大的资产增量。”

据杨建平介绍，中国工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业房地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业房地产产业与服 务等一系列活动。工业房地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出，并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业房地产的商业模式具备“大投资、 快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。如果用金融管理的眼光看待开发区工业地产发展，将是一个巨大的金融不动产投资产业。

对此，杨建平给出了他的建议。他说：“如今，当投资人双眼已经在商业地产、住宅地产等火热领域饱尝煎熬的时候，不妨在舒适、生态、绿色的几万平方公里的开发区浏览几眼，你会发现，你的投资赢利不但舒服，而且长久。”