赖海平：以全成本视角进行全局管控

近年来，建筑市场的竞争日益激烈，控制项目成本，实现项目利润最大化是企业经营追求的目标。在当前国家政策的调控和市场环境的影响下、甚至是社会舆论的重压下，地产企业面临着利润下降的重重困难；成本的合理有效控制将成为企业跑赢市场的重要因素和管理手段，如何在保证质量的前提下更加有效合理地做好项目成本管控、实现项目利润最大化，成为目前房地产企业的重要任务和目标。

项目的成本控制工作贯穿于从项目前期的拿地评估到竣工结算的全过程，在这个链条中，企业的成本控制负责人扮演着核心的角色。近期畅言网采访了东莞市康华投资集团有限公司成本管理中心总监赖海平 ，访谈中赖总分享了有效的成本控制方法以及地产企业成本控制的关键所在。 

东莞市康华投资集团有限公司成本管理中心总监：赖海平 

有效的成本管控 

建筑畅言网：根据多年的管理经验，成本的各项管控环节中哪个环节对房地产投资的利润实现影响比重最大，您认为最有效的管控方法是什么？ 

赖海平：在整个项目的全成本管控中，设计阶段决定了项目成本的一半以上甚至更多，规划设计质量的好坏直接影响了建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的建设项目投资利润实现的根本所在。

要用收益视角来审视全成本管理，推行设计阶段的成本前置管理，强调货值最大化。具体而言，就产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案的管控审批来落地；在方案阶段，则重点强调基于指标进行限额设计，针对建筑方案、安装方案、结构方案、精装修方案、景观方案等方面标准化管控；在扩初阶段，关注客户体验，成本有效投放于客户敏感性方面，实现成本有效精准投放，实现收益最大化。 

建筑畅言网：房地产企业的成本控制的重点与原则是什么？ 

赖海平：房地产企业成本控制的是项目发展总成本，包括土地成本、建安工程成本、管理销售财务费用、前期开发等费用，结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展全过程精细化成本管理工作。 

建筑畅言网： 制定目标成本是地产项目管理的重要环节，如何提高目标成本制定阶段的科学合理性？如何有效地让目标成本被分解执行时不流于形式？ 

赖海平：目标成本的合理性一个是看总额，一个是看分项。从总额上来说，要提高其合理性，就要站在项目收益的视角来评判，逻辑就是：客户是谁？售价多少合理？我们的产品和配置如何？在这个产品组合和规划下，成本是多少？是否满足收益目标？综合设计、营销、成本等各部门专业来考量，这样来看待目标成本的合理性才是有效的。而对于分项的合理性来说，就是实现成本高效投放，具体来操作上一般是严控结构性成本，重点投入敏感性成本，合理投入功能性成本。

目标成本要得到有效执行，首先就是要合理，其次要分阶段编制目标成本，伴随图纸设计的深入和完善，由粗到细，实现精细化管理，并最终分解到责任成本来落实和实施，在执行中，严控目标成本调整的审批流程，同时，就算调整也要基于项目收益视角进行调整。

要实行目标成本的有效落实，首先控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：在设计和合约中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；其次是技术与经济相结合的手段保证目标实现：充分掌握技术与市场，保证经济适用性；加强过程控制：既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所谓成本意识就是要考虑性价比；同时实行动态监控，预测可能变化：重视动态监控的环节（招标、变更、结算）与利用相应的工具（软件与报表）。

而在目标成本的执行过程的偏差调整与内部平衡，调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期；调整提出原则：谁主张，谁举证；

最后要对过程与结果的全面考核，明确考核的对象、要求、指标等。  

建筑畅言网：在项目实施过程中如何处理好目标成本管控和工程施工进度、质量之间的关系？

赖海平：施工环节的成本控制主要应注意三大方面，一个是因各种变更、现场签证增加的费用，第二个是材料价格上涨、价款调整以及工程款引起的费用；第三个方面是工程索赔增加的费用。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。所以在项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。而后加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。

建筑畅言网：进行成本控制时应从项目全生命周期着手统筹兼顾， 在实际工作中，如何将项目全生命周期成本降到最低？ 

赖海平：项目全周期成本包括从拿地开始，设计、开发到销售竣工，考虑到营销费用、管理费用、财务费用等。其关键就在于目标成本管理，建立合理的目标成本，再讲目标成本分解为责任成本，将成本控制落实到各个业务环节并量化评估体系，并将控制结果考核与绩效考核联系。 

建筑畅言网： 房地产项目责任成本的控制与实施方面，如何做好考核与后评估？ 

赖海平：责任成本是以项目目标成本为依据，按部门及岗位职责所建立、分工负责控制成本的管理方式，责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书，并结合目标来考量建立责任成本考核机制、评估机制，其实施与绩效管理需谨慎挂钩。