最近很多观众到上海世博园参观时，特别留意国外对旧房子是怎么处理的，是一拆了之，重新造新的？还是改造修复，让旧房换新颜， “大庇天下寒士”？

观众之所以这么留意旧房子未来何处去，同中国城乡建设经济研究所所长陈淮日前抛出的惊人之语有关。在日前召开的中国地产金融年会 “旧城改造与城市新规划中的投资机会与眼光”对话里，陈淮的观点是：中国至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建。他认为， 1949年以前的旧房子已经有60年—70年以上的房龄，除个别有历史文物价值的，比如黄埔军校还要留着，其他基本没有保留价值； 1949—1979年的房子也同样如此。目前能够在城市中保留下来的房子就是1979年到1999年建成的，但其管理格局以及配套设施都远不能适应今天的城市发展需要，只能存在10年-15年，到时也就是 “拆”。以后城市能长期保存的，就是1999年到现在10年间建的房子。

德国弗莱堡“增能屋”（图片来源：百度）

这个观点一披露，引起社会一片质疑，有的说 “太雷人”，有的骂 “胡咧咧”。这种反应多少带情绪化。好在上海世博会群贤毕至，论建筑的寿命，国外不乏比我们更 “旧”的。日前，笔者在世博园最佳实践区，看到了德国弗莱堡市对旧房子的改造，感觉颇有借鉴意义。

能修则修减少浪费

弗莱堡馆的展墙上，张贴着4张照片，对照两栋住宅楼旧房改造的前后景象。

一栋楼位于利斯乐街1－5号，共有18个居住单元，建于1961年。这栋楼外表看，同上海上世纪50年代建造的二万户房子颇为相像，没有阳台，造型也无特色。经50年风雨侵袭，这幢楼外表更是已经非常破旧。 2004年，弗莱堡市对这栋楼进行修建，增添了阳台等，使其居住功能更舒适；还使其成为微能建筑，每年可节省80％的供暖能源。

还有一栋楼，位于罗列托街30号，最古老的部分建于1850年，距今已经160年了。对这样的旧大楼，弗莱堡市也没拆，而是在2005年进行了修缮。经过修缮后，这栋楼外表焕然一新，同样成为微能建筑。

弗莱堡城市的居民住区（图片来源：百度）

据了解，弗莱堡着手改建老城区的工作始于上世纪80年代中期，该市制定了一整套鼓励旧房节能改造促进计划，设立专门的基金以推动旧房改造工程，仅从2002年起，已有1000多栋现存建筑物在外墙、房顶、地下室以及窗户的隔热改造方面获得了资助和支持。

在旧房改造方面，弗莱堡坚持保持老建筑的原来风格，通过增加建筑外保温设施、更换高效门窗、替换高能耗的采暖设施等维护更新方法，以实现提高建筑舒适度、降低建筑能耗、减少环境污染三大目标。这样做，既让古城得以保持原貌，又使居住在老建筑中的市民感到舒适，同时减少了建筑垃圾。

弗莱堡 安静而平和的城市（图片来源：百度）

其实，对旧房子 “旧情难忘”予以保留修建的不仅仅是德国，在其他国家也比比皆是。如20世纪40年代末华盛顿的规划中，国会山以东一带原来的一些旧住宅曾经被划为将被拆除的“衰落地区”或贫民窟地区，但是后来这个地区的房子并未拆除，而是修缮一新，改造成为高级住宅。这些房子由于地点适中、庭院结合、代表历史遗产而身价百倍。

旧房改造手下留情

前不久朋友去俄罗斯旅游，回来说，进莫斯科的途中，可以看到不同时代的建筑特色，比如最中心是沙皇时代的建筑，外围是斯大林时代的建筑，再外围是上世纪六七十年代的建筑……各个时代的建筑有的华丽，有的普通无特色，但莫斯科并没有轻易改变这些时代留下的建筑，因为各时代的建筑都反映了当时的经济水平和文化导向，成为时代的缩影，因此给游客的感觉仿佛在穿越莫斯科的时光隧道。

一座城市就是一部历史，建筑越久远，历史沉淀越厚实，其传统历史街区的价值也就越高。在英国旅行时，看到牛津、剑桥等地的民居很多已经有上百年历史，尽管低矮狭窄，但却将英伦悠久风情展露无遗，漫步在这些旧民居集中的街道上，思绪不由自主会沉浸于英国历史。相比之下，我国的城市，无论大小，很多缺乏特色，而且看不出历史的纵深感，其原因就在于老建筑拆得太多。有人认为，现在我国城市旧城区多为旧建筑，环境质量较差，需要 “全面改造”、 “彻底改造”，这种提法实质上就是把旧城区全部拆除重建。这种 “以旧换新”的旧城改造接近于建一座新城。 然而，焕然一新的城市面貌却难免使人们觉得单调乏味。

有读者这样评论陈淮之论： “旧房子的功能也许落后，配套也许不足，管理也许不善，但功能可以改造，配套可以增加、管理可以改进，如果政府以 ‘城市发展需要’为由，而给予它们‘危房’一样的待遇，将诸多完好的旧房子尽数拆毁，这不仅是一种物质浪费，更可能破坏了城市的历史文脉。”德国弗莱堡的旧房改造始终贯穿着 “保护”与 “更新”的辩证关系： “保护”强调的是历史性与传统形态，它所代表的价值取向是历史价值和文化价值。 “更新”强调的是时代性与城市功能，它所代表的是现代文明与进步。

笔者在世博园就弗莱堡的旧房改造采访参观者时，不少参观者认为，所谓 “中国至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建”的说法，不符合常理和科学发展观，反而是一种极大的社会资源浪费。难道除了 “拆了建”、“建了拆”，城市就不能发展了？

据专家介绍，旧城生活居住区改建应取的主要形式是拆旧更新和加层扩建。事实上，对于如何扩增旧房的居住面积，世博园同样提供了不少借鉴，比如葡萄牙的可搬运观众塔，带来一种城市居住的新趋势，它的住房模块方案，可以在旧房的垂直和水平两个方向，扩大住房面积。