商业项目的规划设计

序：

4月10日，建筑畅言网新一期设计师主题沙龙在北京成功召开，来自中国建筑设计研究院、中旭建筑设计有限责任公司、北京东方华脉建筑设计咨询有限责任公司、北京中联环建文建筑设计有限公司、中国中元国际工程公司、北京东方华太工程咨询公司等设计企业的近10名资深设计师出席了本次活动，并针对商业项目的设计问题展开了讨论。活动现场，与会嘉宾分别根据各自的工作经验以及对商业项目开发、设计、运营等方面的理解对行业提出了中肯的建议。此外，一些嘉宾还根据自己的所见所闻，以国内外的部分项目为例，分析了商业项目的成败原因，极具行业参考价值。

时间：2014年4月10日

地点：北京，车公庄大街19号，清雅茶室

人物：

张军英，中国建筑设计研究院设计咨询管理中心设计中心主任；刘延川，中旭建筑设计有限责任公司数字建筑工作室主任；刘默，亚泰都会（北京）城市规划设计研究院总工程师；杨建平，北京东方华太建筑设计有限责任公司（中加合资）所长；黄晓家，中国中元国际工程有限公司总工程师；郑悦琦，北京中联环建文建筑设计有限公司第八设计研究所所长；孙明军，北京东方华脉建筑设计咨询有限公司总经理；王耀堂，中国建筑设计研究院机电总院主任

幕起

畅言网编辑：

感谢大家参加今天的沙龙活动，今天讨论话题是商业项目的规划设计。在座各位都是行业内的资深人士，希望大家交流对于话题的看法，以及实际工作中的经验。那么我们开始进入讨论环节，请大家针对商业项目规划、商业地产发展的问题分享一下自己的观点。

张军英：

张军英，中国建筑设计研究院设计咨询管理中心设计中心主任

关于我们院做商业地产，这块市场需求较大，由于去年开始的国家政策调控，带来了纯地产融资问题。国家政策一调整，基本上大的风向是地产类项目逐渐走向下滑，商业地产每年任务需求量比较大。在做商业地产项目过程中，从设计师角度来看，越来越倾向于先有商业策划，加上后期招商、运营。设计和规划只是项目中的一个环节。如果这几项管理或策划水平到位，甚至能指导设计和招商，所谓的经济化就会执行得很顺畅。否则的话，如果开发商没有做落实的策划，直接去做规划和设计，建成后再去招商，就往往出现进场后翻车、不断修改的现象。通常遇到的情况是招了一家商，就面临修改，不停地修改。或者是有签约意向时，就要求设计修改。等到真正签约时，再修改一版。这就造成时间和投资上极大的浪费。

我们现在也有咨询团队，和市场上的商业策划公司做融合。针对商业综合体项目，我们自己会做前期策划。然后，我们拿前期策划配合建筑设计创意方案，完成汇报。我们会对市场上的定位做研究，对竞争对手做研究，对开发规模做测算。根据周边情况、人口、消费购买力，我们会做初步测算。我们会对业主提出建议，适合做哪一类的商业。建筑师有很多有创意的想法，跟自己的策划团队一起工作，拿出一个方案再去给客户看。客户通过我们的投资建议，激发后期招商的执行，前期考虑到很多问题。我们希望通过这种工作方法，避免出现过去大量修改和翻车。这是我们院正在做的尝试。由于项目还没有建成，现在还不好说。市场瞬息万变，现在零售业、百货业被电商冲击得很厉害，一路都在下滑。

刘延川：

刘延川，中旭建筑设计有限责任公司数字建筑工作室主任

我们这两年接触了一些商业项目，在中小城市更多一些。去年大家都在讨论商业模式，业主也在想一些问题。这对建筑师是个很好的时机。以前的商业模式典型代表是万达，在不同城市有不同的、非常清晰的模式。功能性相差不大，万达有专门的人来做外立面。万达对业态比例也在做重大调整。由于现在强调体验的重要性，建筑师招数在商业项目上有了用武之地。若干年前，建筑师设计建筑和空间可能受到一些约束。建筑师无法为业主招商，也没有资源。商业项目形式简洁，建筑师的本事往往用不上。现在，建筑师能做出独特的设计，而业主开发商也希望建筑师做出尝试。比如说，冬天在商业建筑上添加照明的大罩子或者退台空间。我觉得建筑师应该抓住机会，将体验式空间和商业模式相结合，可能会有非常好的发展前景。

私下和朋友聊天，大家认为中国公共空间做得较差。街道、广场空间方面与国外发达国家的差距很大。一些重要地段被政府办公楼占据，缺乏公共生活，夜晚是封闭的，白天也不对外开放。中国任何城市中，商场、购物中心是最好的城市空间。10年前，大家曾经认为超市是最好的城市空间。在家门口有大的超市，冬暖夏凉，附近没有大广场、绿地。人们下班后带着孩子来到超市，顺便买点东西。如今，三里屯、侨福芳草地等大型商场都会成为社交公共空间，购物变成了顺带的事。公共空间的品质跟国际水平基本没什么区别。商场尺度越来越大，技术也越来越先进，可以重塑城市公共空间，建筑师发挥空间更多。

黄晓家：

黄晓家，中国中元国际工程有限公司总工程师

很荣幸与这么多建筑师探讨项目。我对这个话题很有兴趣。十几年前，我参加许多项目消防论证，包括宁波、广州、北京、合肥等地。商业街变成了城市综合体。这些项目实施造成的修改是因为消防，因为精细化达不到。商业项目范围很大、很复杂。项目面积从几百到上百万平米不等。从历史角度，在功能、业态、工艺分区方面，国家经济实力的提升和城市的形成是相关的，后者不是孤立的。我们院做的项目都在往这方向靠近。万达实际上能做到精细化设计，所有东西都是自身拥有或者预订的。

目前，80%到90%的商业项目都是要二次招商。这种商业策划我认为基本上不准确。商家很难说清楚究竟需要300或500平米，面积的扩大或缩小会造成商业平面布局的改变。现在设计院能达到的就是简单的设计。商业进来后，再做二次设计。大型商业规模一般达到几十万平米，中庭和商业街由于不同商业进来，造成改变，导致不满足消防疏散要求。我了解合肥最大的商业项目加了十个楼梯，翻车严重。

关于精细化设计，首先要考虑业态；第二，规范对建筑的影响，特别是防火规范；第三，网络购物和体验店的影响，比方餐饮要求顾客一定要去现场品尝，网上无法实现。零售店有许多方式。商业项目为往往将餐饮做到50%，现在讲反“四风”，大家都不出去吃饭了，其实国外商业项目没有这么多吃饭的地方，人们都在家中做饭。

要做到精细化设计，其实是社会问题，不是建筑师的问题。另外，与国外相比，我国建筑技术较为落后。装修造成了许多垃圾，既污染环境，又消耗资源。这个问题又无法解决。我国在方方面面都需要改造。设计院在行业里不是顶端，被投资方制约得厉害。这种制约恰恰限制了新技术的推广。建筑业存在极大的耗能和浪费，不符合可持续发展和绿色理念。国外一个城市不会有这么多的购物中心。我们已经进入了应该反思的阶段，思考怎样认识现在的形势。