商业建筑的精细化设计

 序言：

2014年8月7日，建筑畅言网新一期设计师主题沙龙在上海成功召开，来自上海知名设计企业的近20名资深设计师出席了本次活动，并针对商业项目的设计问题展开了讨论。大家根据各自的工作经验以及对商业项目开发、设计、运营等方面的理解，对行业提出了良好的建议。

时间：2014年8月7日

地点：上海

人物：

高国红，中国建筑上海设计研究院有限公司方案所副所长/设计经理

吴璇璇，上海建工一建集团有限公司副总工程师

陈秋见，上海三益建筑设计有限公司创意总监

林刘力，北京中建建筑设计院上海分院副院长

John Catalogue Fahamokioa，上海市城乡建筑设计院有限公司建筑师

尹喜，上海市城乡建筑设计院有限公司留法主创设计师

孟繁兴，上海同宽建筑设计有限公司项目主管/建筑师

赵崇新，上海睿牛建筑规划设计事务所有限公司总建筑师/艺术总监

陈琳，上海久利建筑设计有限公司女助理建筑师

高明，上海久利建筑设计有限公司总经理/主持建筑工程师

吕芳鎰，上海禾置建筑工程设计咨询有限公司男副总经理

王静莹，凯达环球建筑设计咨询（北京）有限公司上海分公司高级主任建筑师

许红，上海高亚建筑设计事务所总建筑师

关波，上海中建建筑设计院有限公司助理建筑师

廖一，上海中建建筑设计院有限公司助理建筑师

 幕起

沙龙现场

畅言网编辑：

欢迎大家参加畅言网组织的沙龙活动。本次活动主题是“商业项目的精细化设计”，在座各位都是对商业项目感兴趣的业界人士。希望大家能畅所欲言，分享项目经验，探讨遇到的问题。

吕芳鎰，上海禾置建筑工程设计咨询有限公司副总经理

吕芳鎰：

我来自上海禾置建筑工程设计咨询有限公司。公司是美国AIR公司的亚太分公司。上海是总公司所在地，亚太总经理吴总今天没有过来。他是英国AA建筑学院毕业的，我是台北科技大学。我们公司是做商业地产，上海公司从2002年成立，已有12年历史。这两年由于形势不好，我们开始做地产项目。当然，商业地产已做了十来年。现在，商业地产状况不好，我们改做养老地产和旅游地产。此外，我们也做房地产的前段，概念和方案。

我和畅言网接触很长时间，抱歉之前来的次数不多。刚才，有许多同行和前辈发表了看法。对于第一个题目“当前商业项目的发展”，我们公司是上海购物中心、北京购物中心的理事单位。对一些东西，我会比较清楚，但不一定正确。

2013年，中国新上的商业购物中心有150个，在设计阶段的不算。这些都是在市县排名20以上城市、8万平米以上，所以总数不止150，其中上海占16个。全中国的150个中，每个项目平均8万平米，上海项目平均达到19万平米。累计来说，到去年年底，上海一共有110个购物中心。上海去年人均GDP是1.4万美元，北京1.5万美元，香港是3.8万美元，东京是4万美元，台北是2.1万美元，韩国是2.5万美元。

我们现在讨论的“mall”或者“购物中心”有许多定义。有的定义是100万人、人均GDP1万美元。有的定义是在方圆几公里，有多少消费能力和与周边相比的收入水平。目前，国际人均购物中心人均合理数值，发达国家是1.2平米，上海去年底已经达到人均2.0平米，北京是人均2.4平米。全国最高的是天津。对于省级层面上，最高的是广东。不过，上海也是过量的，全世界发达国家不过是1.2平米，顶多1.5平米。上海人均GDP不过是1.4万美元。这就很危险。

我们公司手上还有第五线城市、几百万平米的购物中心。我说的五线城市是指襄阳。仅仅襄阳，我们都有几百万平米的商业体。对于这个城市，情况更加恶劣。开发商给我们预付款后，后面的阶段款、成果款转换成买它的房子。我们已经体会到业主的心态和付款能力，市场的接受度。如果以商业地产人均需求面积量，许多地方都很危险。可是有的项目还是要接，三线、四线、五线城市。有的项目靠地铁、高铁、运河、大江是还可以做。

福建泉州晋江只有五六十万人，机场出来后，每隔2.5公里，万达、宝龙、SM都开三四十万平米的购物中心。但是晋江并没有足够的人口和GDP支撑。我们还是会接这种项目，有时候会很害怕。商业地产太复杂，包括定位、策划、地段、包装、销售都要建筑师花很大精力，甚至承担部分责任，有时候并不是建筑师的责任。商业地产成功在于三方面，项目开发、销售、商圈形成，不要变成空城和死城。这是我的想法，请大家指正。

畅言网编辑：

有一种说法，国外商业地产三权（所有权、开发权、经营权）是分立的，国内是三权统一的。这种说法是否正确？

吕芳鎰：

只有一部分正确，受到许多不同因素和变数影响。对于一个问题，需要多方面探讨。我刚讲的很重要一点，有人说：拐点到了地产股票要小心，商业已经完了，可是如果研究国外的东西，会发现如果城镇化没有到70%，以中国的现况2025年，每年会增加2千万到五十个城市的城市人口，到2025会有1.6-2亿，才会达到城镇化66%，到目前为止是51-52%，城镇化没有达到70%很难轻言盖棺定论这个房产不能做。

我们周边很多人买车交女朋友，不会先买房，特别是外地人，他们很多人没有房子，也没有上海户口，他们可能会落户到周边城市或者落户到自己老家，这也是城镇化，只是城镇化地点不同，这些越有知识的、越开阔的人越喜欢去疯狂消费，所以说在城镇化还没有达到70%之前，房地产市场还是处于上升趋势。

畅言网编辑：

经营管理上三权分立，国外是只租不售是这样的吗?

吕芳鎰：

房地产其实和玩股票一样，如果做商业，全部出售是很难做到成功的，一般开发商只会出售1/3商铺，其余的都会出租，一个项目用租金投资，到12-15年回收成本，出售1/3，剩下的2/3等开业的时候招商租出去，5年贷款租，过10年以后再收回，和炒股票一个意思，一支股票的盈利是2.5毛钱，那他真正的股价是盈利的8至25倍，它只要不超过50块钱都是可以购买，房地产也是出售一部分留下一部分，对最后的商场运营才是最重要的。

因为如果全部出售商铺，等到开业的时候有好有坏的店面就会出来，开发商和运营商会成立第三方公司来定位这个商场，否则就会出现乱七八糟的店来影响整个商场的运营。