日前，2012生态·未来·城市化城市综合体开发高峰会在上海国际博览中心举行。本次峰会由中国房地产业协会和中国房地产业研究会共同组办。

政府有关部门代表、专业学者、知名企业家与会，共同探讨中国城市未来和城市综合体的发展进程，推动中国城市化和生态城市的发展，建立一个政府部门与主流地产开发商及金融投资机构互动交流合作的平台。

一、城市综合体·问题

我看到有家开发商，97%的利润来自开发，3%是来自于商业运营。我们看新鸿基和凯德置地，大部分利润来自于商业运营，后期持有型物业运营，他们才是真正的商业地产开发公司。

上海证大房产董事吴洋认为，应改名叫地产商业，不要叫商业地产。因为现在所谓的商业地产开发模式，实际上就是一种投资行为，而不是真正的商业运作行为。从这一点上来讲，作为一个开发商，追求的就是通过对不动产的开发，实现利润最大化，所以卖也对，不卖也对，哪怕最后卖掉一个客人没有，哪怕物业全都卖给小业主，开发商也是赢的。

未来一年商业地产会出大事，“烂尾楼”会大量出现。现在很多城市都已经出现“烂尾楼”。

吴洋表示，商业地产的问题爆发远远大于住宅地产。城市商业规划不合理，再加上住宅开发商盲目转型，将来肯定会出大问题。

现在绝大部分开发商开发商业综合体，还是采取 “三光模式”：用光、卖光、抛光。容积率一定要利用，所有物业最好全部卖光，如果有幸招商成功，这个商业估计也不会持续的。“不以结婚为目的的搞对象都是耍流氓”。我觉得城市综合体也是这样，不是以持有为目的，就是“耍流氓”。

克而瑞商业地产事业部总经理王永表示，赞成恒隆董事长的观点，中国绝大多数商业地产商业项目都是垃圾。最不靠谱的是全卖光。稍微靠谱的，是适合销售的卖掉，留下部分自己经营。最靠谱的是所有资产都留着，不卖。

三年后商业“烂尾楼”出现。

深国投印象城总经理房金亮表示，说三年出“烂尾楼”不是拍脑袋的，去年开始到现在大家拿地，拿商业土地，大家都要跳进来。而商业地产开发至少要两年。

现在政府供的地，大都是30%的住宅，70%的商业，你说这合理吗？房地产调控之后，政府供地比例不一样，政府要打造新城市，供的都是商业用地，开发商很难全部持有这么多商业。

绿地集团商业旅游地产研发中心总经理李煜表示。

成功了叫模式，失败了叫案例。

世茂股份商管公司助理总裁贾涛认为，成功了，有客流了，有销售了，这个项目叫模式。失败了，可以做MBA的案例。

二、城市综合体·定义

所谓城市综合体就是区别于社区的便民店，街边的底商超市，传统单一的模式。城市综合体使现代城市生活丰富多彩，满足上班族缓和、浪漫、轻松、小歇的生活要求，提供广大游客游山玩水后购物、观光、休闲等的享受环境。

中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会副会长苗乐如认为，打造城市综合体，既不要神秘化，也不要简单化。

一流的商业地产卖的是文化的主题与理念，二流的商业地产卖的是服务，三流的地产卖的是低价与折扣。房地产企业涉入商业地产开发，应该认识商业城市开发的规律，传承城市文化，打造运营亮点，精细策划，理性开发，实现企业新发展。

苗乐如认为。

过去曾经有日本媒体人问我，中国人干嘛要造那么多超高层，其实我知道他什么意思，他的意思是，你们中国人特别冲动，我后来跟他讲，阿拉伯人也在造超高层，韩国人也在造超高层，马来西亚人也在造超高层，已经造了很多年的美国人也在继续造超高层，超高层是繁盛的象征。

绿地集团副总裁、总建筑师绿地建筑研究院院长胡京表示，不管是超高层，还是立体城市，都是一种冲动和欲望，就是人类要克服这个重力，把这个城市往高里走的冲动。

三、城市综合体·开发

如果一个开发商未来不会做城市综合体，那未来的路会越走越窄。

王永认为，中国城市开发，已经迈进城市综合体时代。

中国目前情况下，典型的想法就是，部分持有，部分销售，但是部分占了多少，是三七开还是七三开，是不同的模式。另外，商业和非商业的比例，这个比例也非常有讲究。还有，城市综合体里面一部分是商业，一部分是非商业，先启动什么，后启动什么，这个也非常关键，

盛世神州基金管理公司首席投资官、中国人民大学客座教授张健表达了对城市综合体典型开发模式的理解。

四、城市综合体·生态

我们今天所面临的问题，已经不是是否要城市化的问题，而是如何城市化的问题，由于快速的工业化和城市化，在给我们带来禁锢和辩解的问题，城市生态系统遭到严重破坏，今天的城市化，应该吸取之前各个国家的经验教训的同时，走出一条中国特有的城市化之路。

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，未来的城市必须是生态城市，未来的综合体，也必定是绿色的综合体。

绿色建筑还有一种，我们称之为上帝的绿色建筑，比如天宫一号。为什么把天宫一号作为绿色建筑，这个建筑里面有自己生成的一套环境，天宫一号里面的尿也是能喝的。

三益中国院院长高栋表示。

五、城市综合体·文化

刚才有嘉宾讲到，中国有非常了不起的城市综合体，提到两个例子，北京的国贸和上海的陆家嘴，我要评论的话，这是中国最大的失败，不是成功。

我生活在上海当然知道陆家嘴多么不舒服，多么不环保，多么没有文化，所以我们要从这个地方来批判我们的状态，才能将来找到方向，否则我们认为自己做得多对，就没有长进空间了。

上海证大集团董事长戴志康表示，如果人们更多地视角引入人文消费上，而不是一味地追求对物质财富的消费，这样的观念和生活方式本身就是环保的。

我们今天建房子都希望有多少空间，多少平方米，实际上去苏州园林会发现，真正内部空间不是最重要的，而是环境空间最重要。

内部空间永远是有限的，你多少平方米永远是有限的，只有在空间外部才是无限空间，本来就是宇宙的无限空间，再加上对文化山水精神的体验和体悟，那更是一个超无限空间。